2018下半年房地产销售韧性延续 投资良机凸显？

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各地不断加大房地产市场调控力度，防止房价过快上涨。然在调控重压下，标杆房企销售业绩依然爆发。2018年下半年在业绩目标、资金兑付压力之下，房地产销售韧性延续并将进入快马加鞭的冲刺状态。

一二线市场高压政策不变三四线销售维持正增长

2018年全国商品房销售面积预计同比增长0-5%，销售金额同比增长5-10%，其中单月销量增速预计全年整体平稳。受一二线城市低基数效应消退及三四线城市去库存支撑力度减弱影响，2019年房地产销售面积和销售金额将可能分别出现5-10%、0-5%的同比下滑。

2018年开年来诸多二线城市出台人才落后政策，但“五一”前后住建部先后约谈多个城市，随后成都、太远等城市迅速出台调控补丁政策，这也充分表明了中央对一二线城市房价政策高压态势不改。中金公司认为，当前新房和二手房价格倒挂现象，购房者对新房的购买吸引力提升。多数房企开始接受政府价格管控并加速推盘提速资金回笼，金中公司预测，2018年下半年一二线市场新房供应将加速提升，进而带动销售边际复苏。

三四线城市库存去化周期已降至近十年低点，部分都市圈中小城市出现房价上涨过快苗条，因此被纳入调控名单，预计下半年将会有更多城市调控政策转紧。然中西部非都市圈城市库存偏高且房价涨幅不大，去年住建部已提出三四线城市和县城去库存要求，那么今年三四线去库存将进入后半场。中金公司预计，三四线城市全年销售整体维持正增长。2019年因去库存红利消退及高基数影响将面临更大压力。

中长线如何研判后市政策走势

中国城镇家庭户均住房已达1.14套，但实际在使用住房套数仅0.94套。18%的存量房被空置，并集中在最富裕的15%家庭手中，我国大陆中低收入家庭公共住房覆盖率远低于中国香港、新加坡等成熟市场。因此面向中低收入人群增加公共住房供给才是解决当前“房子是用来住，不是用来炒”的问题。

金中公司预测当前我国住房租赁市场服务人群超1.8亿人，年租金规模达1.1万亿元。在政策的大力支持下，住房租赁市场有望迎来高速发展，且在消费升级的环境下，传统开发商将持续参与到较高品质的长租公寓市场。

金中公司认为，REITs的推出及其必要，能够让中小投资人参与大宗房地产权益投资中，有利于降低居民部门住房杆杠并平抑炒房预期，还将引导房企逐渐转向长期股权类融资路径，对防范系统性风险也也具有积极作用。

融资环境整体趋严 中小企业承压大

金中测算2017年末房企外部融资总存量规模15.44万亿元，银行贷款、非标融资、境内信用债、海外债、证券化产品分别占比56%、25%、4%、2%。其中境内信用债和非标融资收紧将是2018年下半年房企融资端面临的主要风险。

2015、2016年私募债井喷，累计发行规模高达1.5亿元，2018年下半年进入到期及回售高等并将持续到2019年底，测算下半年房企境内信用债累计到期量为1743亿元，进入回售期规模为3169亿元，按60%的回收率估算，将达到2017年同期的4倍，然而私募债大量到期的主要集中在中小企业，因此中小房企受冲击较大。

去年以来，监管层面一系列收紧政策使得非标融资渠道表外资金池流入受限，4月资产新规正式落地后，5月房地产信托成立规模环比1-4月应声回落，委托贷款存量4月出现同步收缩。预估2018年末非标融资金额将收缩近1.5亿万元。收缩幅度接近2017年末的4成。

近几年开发贷年均同比增速在15%左右，2017年末净增量达1.09万亿元，同比增长54%，创近5年新高，从房企的资产负债表看，龙头房企总负责中银行借款的占比高于中心企业，国企龙头占比达70%以上。

房企海外债今年下半年偿付压力不大，而进入2019年后海外到期量将显著攀升，2019-2021年每年到期均超1000亿元，从利率角度看，海外到期票息率均在6%左右浮动。

房地产证券化产品近两年来迎来喷井试发展，2018年前5个月发行量已达650亿元，全年预计发行近2000亿，为非标融资的收紧提供有效补充。

个人购房按揭贷款净增量预计在“去杠杆”压力下同比下滑15%以及定金及预收款占比提升，大量中小房企业仍将面临按揭额度紧张、银行放款缓慢等压力，部分中小房企不得不采用降价销售等方式加上回款。

行业融资头寸进一步向龙头房企倾斜

2018年房企各类外部融资渠道合计将出现近500亿净流出，将去年末小幅收缩至15.39万亿元，其中非标融资、境内信用债余额分别收缩1.48万亿、0.10万亿，而银行贷款、海外债、证券化产品融资分别增长1.12万亿、0.22万亿、0.19万亿。无论是标准化金融产品还是非标融资工具，龙头房企融资优势明显，而中小房企及杠杠高企的民企可能面临较大的财务端风险。

融资收紧对行业投资和新开工可能将被压缩，但考虑当前住房库存处于历史低位，房企在补库存需求难以大幅放缓投资和新开工节奏，金中公司预测2018年房屋新开工面积和开发投资增速分别由10%下调至8%。

融资收紧导致融资成本提升，短期将使行业整体利润承压，这也催生更多收购兼并整合机遇，大型房企将受益进而推动行业集中度加速，中长期看，大型房企有望以更低成本获取土地，进而带动利润回升。

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