金融增加杠杆力，加速万亿级租房市场发展

本月，房地产企业万科发布了2017年钱三季度财报，前三季度销售额已超过2016年全年的水平。其中,第三季度销售1189.2亿元,增长63.3%。对未来市场万科称:“房屋租赁市场正迎来难得的发展机遇。”有机构也预计,房屋租赁市场蛋糕可能超过4万亿元。

面对着住房租赁市场的万亿级蛋糕，开发商、国家队、中介、酒店等企业纷纷抢夺，而最近金融机构也在探索如何在住房租赁市场上开发一篇天地，一些非银机构却已经入局,首单租赁住房信托投资基金已获批。

政策扶持、土地供应增机遇

2016年，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出到2020年要形成完善的住房租赁市场体系;今年7月，住建部会同八部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，并选取了12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位，试点城市应声而起，纷纷出台发展住房租赁市场的工作方案。

10月广州市公共资源交易网共成交了6宗地块，其中最大看点是广州首宗全自持出让的宅地——黄埔区KXC-K1-9地块，这宗地块吸引来3家企业争夺。

深圳市也在10月公开挂牌出让龙华A811-0323宗地。该地块位于龙华民治街道，土地面积为20041.92平方米，建筑面积90180平方米，挂牌起始价7.77亿元，最高限制地价为10.1亿元。公告称，该宅地以住房全年期只租不售的办法挂牌出让。同时明确，租赁住房及商业用房限整体登记、不得分户登记，不得转让。

从去年11月，首创天恒中粮联合体以总价57.6亿元拿下北京市海淀永丰20号商业和住宅自持地块，开创住宅全自持地块先河之后，杭州、广州、天津、上海等城市也先后推出相关地块，中国指数研究院数据显示，截至目前，全国共计推出与成交近80宗相关地块。

而在未来5年，各地在住房租赁用地的供给力度上还会陆续加码。根据北京2017年~2021年及2017年度住宅用地供应计划，今后5年仍将继续加大租赁住房供应，计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套，并主要通过集体建设用地安排。在北京推出未来5年的住宅用地供地计划后，上海也发布了《上海市住房发展“十三五”规划》，明确在“十三五”期间上海将年均供应住房用地1100公顷，其中租赁住房用地约340公顷，占比30.9%。深圳则规定，从2017年8月起，以招拍挂方式出让的商品住房用地，必须以不低于规划面积20%的比例配建自持租赁住房。

银行机构抓住机遇，开拓领地

根据记者了解,截至目前部分银行正在积极研究介入方案,有专家就认为,未来在房地产金融支持上,可能会出现“租房易”的局面。对于租房项目融资,目前大部分银行均未有具体实施方案出台,不过部分银行已开始着手研究。兴业银行、华福证券首席经济学家鲁政委表示,实际上,银行机构对房屋租赁项目进行融资,与一般的企业融资区别不会很大。

10月23日，保利地产宣布中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获得上交所审核通过。据了解，保利租赁住房房地产信托投资基金(REITs)由中联前源不动产基金管理有限公司、保利瑞驰(横琴)资产管理公司作为总协调人联合实施，是我国首单获批金额最大的央企租赁住房产品。该产品以保利地产自持租赁住房为基础物业，相关资料显示，自2016年进入长租公寓领域以来，保利地产已建立瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌，项目布局十余个城市。

就在此前的10月11日，“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”在深交所获批发行，拟发行金额为2.7亿元。这是国内首单长租公寓资产类REITs产品，也是国内首单权益型公寓类REITs。

租赁住房REITs的发行,有助于降低企业的资产负债率以及盘活企业的资产,是与银行融资并肩的较好的两大融资方式。融资者可以根据自己的需求,选择纯粹性的租金收益模式,或者租金+房屋升值模式,也可以是纯粹性的贷款性REITs。

另外还有业内人士也认为,租赁住房REITs解决房地产企业租赁住房投资回收周期过长的“后顾之忧”,有望增强房地产企业加大租赁住房的投资以及房源供给的信心和动力,租赁住房REITs的广泛实施也将有力助推住房租赁市场健康、快速、规模化发展。

第一太平戴维斯估价部董事甘启善坦言，很多城市办公和商业的租赁市场在经历接近二十年的培育期后足够成熟，每年都有不菲的租金增长，投资者往往是冲着租金回报购买商业地产证券化产品。相比之下，追求高收益发展模式的住宅租赁市场却刚刚起步，成熟度远远不如商办市场，短期租金的上涨空间并不大。然而，租金收益的成长性，是证券市场普遍关注的重要因素。如果资产管理有效，加上未来政府政策方面会更着力培育住宅租赁市场，住宅租赁项目的租金回报也将得到提升，这对发行REITs大有裨益。

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