解析房屋租赁市场遇到的一些问题

房屋租赁市场是一个多元化、复杂的市场，政府管理部门、租赁当事人之间难以规范有效互动，就会导致各类问题层出不穷。那么，现阶段市面上房屋租赁市场都遇到了哪些问题?

一、租赁关系不稳定，易发纠纷

目前私人住房租赁合同大多为一年期，每到租约快到期之时，租赁双方就需要再次协议。即使在租赁期限内，受出租人出售住房、或家庭自身原因(如子女结婚等)影响，承租人经常面临出租人要求提前终止租约的要求，租赁关系很不稳定。同时，租赁双方因续约、提前终止租约、公用事业费交缴以及住房装修、设备、家具质量、维修、增配乃至第三方损失(如漏水损坏邻居房屋)等问题而产生的各类纠纷也很多。房地产经纪机构所提供的住房租赁经纪主要采用居间方式，经纪机构在促成租赁合同后就不再负有提供后续服务的责任。对于住房租赁双方在签订租赁合同后较为复杂的债权债务关系，缺乏一个富有专业经验的第三方在“事前”帮助监督、协调，一旦出现矛盾，只能“事后”通过高成本(时间、经济)的法律途径来解决。这是住房租赁市场出现纠纷的原因之一。

二、缺乏专业管理，存在安全隐患

私人出租的住房，存在着产权人与使用人分离的状态，需要有一个专业的责任主体对出租房屋本身以及房屋使用行为进行管理、维护和监督。但目前我国住房租赁市场上还没有形成提供这一服务的主体。物业管理公司一般只对住宅小区公共部位进行管理，对于住房内部，除了对少数影响房屋整体结构(如破坏承重结构)的行为进行监督和干预外，物业公司无权也无意进行管理。在此过程中，出租住房的日常监护常常处于缺失状态。如出租房的设备老化(如热水器超过使用期、煤气自来水软管老化、空调室外机托架锈蚀)，产权人不知晓或无心知晓，承租人也因房屋产权并不属于自己和非长期使用而疏于检查或乐于滥用(如乱拉电线、超负荷使用电器)，导致出租住房存在大量安全隐患。这类问题在群租住房中则更为集中。同时，出租住房中的居住人处于一种相对匿名状态，为其实施不法、不轨行为提供了较便利的条件，因此，出租住房内的社会治安也存在很大隐患。

三、合同备案率较低，监管难度大

长期以来，租赁登记备案制度尚未得到落实，普通居民在进行住房租赁时，不办理租赁合同备案的情况十分普遍。目前，我国住房租赁主要通过亲朋好友介绍或网络达成交易，部分通过房地产经纪机构居间介绍达成交易(从大多数房地产经纪机构业务收入主要来自房屋买卖中介的情况看，这部分的比例并不会很高)。由于租赁合同备案率低，房地产管理部门无法掌握住房租赁市场的交易情况，由于大多数住房出租人是私人、工商、税务部门也难以掌握出租人情况，市场监管难度大。

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