房地产专家刘全：高房价还要维持50年！

中国房地产市场快速发展20多年，为国民经济高速增长及创造税收等方面贡献显著。刘全分析认为，房地产市场调控政策持续已经有一年之久，全国房地产市场呈现分化明显，而房价上涨动力却是有增无减。一线城市房地产市场调控政策收紧，房价仍然维持在高位并没有实质下降，二线城市房地产市场受放开人才落户政策影响房价出现大幅上涨，三四五线城市房地产市场受大城市调控政策及房价超高影响，大量外溢客群落地和棚改货币化补尝等叠加作用之下，房价出现明显上涨态势。

中原地产最新调查显示，全国100强房企5月份单月销售环比增长17.7%，三家龙头房企碧桂园、恒大、万科5月份销售数据均有大幅增长；其中，碧桂园单月销售金额770亿元，同比增长92.2%，恒大和万科分别同比增长12.6%、20.0%；全国130家房地产企业第一季报实现营收和净利润分别为2998.84亿元、334.57亿元，同比分别增长18.87%、39.93%。刘全分析认为，2018年第一季度上市房企销售业绩大幅增加。房地产市场调控政策受国民经济增长及土地财政收入等多方面影响，房地产调控要留有一定的市场空间。房地产市场调控主要目标是维持房价平稳上涨，而不是真正打压房地产市场及高房价。

2017年年报中，万科地产负债率83.98%，碧桂园负债率88.9%，恒大净负债率183.7%，融创净负债率202.1%。2017年，上市房企整体平均净负债率76.61%。截止至5月24日，全国22家房企拿地超过百亿，合计购买土地金额5139.6亿元；其中，购买土地金额超过200亿元房企共有13家。刘全分析认为，房地产行业属于资本密集型行业，项目开发需要投入大量资金和开发周期较长。房地产商合理的负债有利于公司快速发展，全国多家上市房企经营发展历程已经印证了这一点。房地产开发商高负债利用金融资本大举买地，抢占城市优质土地资源就等于赚取巨额利润。房地产市场快速发展带动房价大幅升高，房地产行业本质上是多方利益群体各取所需。

刘全分析认为，房地产行业是金融资本和综合实力比拼，房企为了争夺优质地块，以高负债率为代价提高资产回报率也是房企的生存之道。对于投资者来说，资产负债率越低，可利用资金越少，虽然相对安全，盈利能力明显不足。中国房地产市场基本面利好,三四线城市房地产市场高速增长,二线城市市场稳中有升,而一线城市市场价格在高位徘徊。国民经济快速增长和土地财政收入等离不开房地产行业有力支撑。全国高房价之下，房子已经成为“奢侈品”，高房价还要维持50年！

作者：刘全，房地产专家、法学专家。

创作：2018.6.4