中南建设半年报亮点和疑问

千呼万唤始出来的半年报，可圈可点的地方还是很多的。

亮点一：业绩正式起飞

报告期内公司毛利率上升到22.2%，其中，房屋销售毛利率24.35%，建筑施工毛利率12.83%。净利率由去年同期3%上升到上半年的6.7%。咋一看似乎普普通通，A股上上市房企，净利率超过8%甚至10%的不少，保利甚至超过了15%。我们分解一下报告期，上半年营业收入153.16亿，其中房屋销售收入104.62亿，而根据中南前段时间发布的评级报告可知，今年一季度房地产开发收入85.01亿，也就是说，二季度只结转了19.61亿。

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二季度结转不到20亿营收，产生的毛利是7.18亿，毛利率是7.18/19.61=36.61%！

（上半年房地产部分的毛利=104.62*24.35%=25.47亿，一季度房地产部分的毛利=85.01*21.52%=18.29亿，这样算出来二季度的毛利就是25.47-18.29=7.18亿）

如此夸张的毛利率，就是这份半年报最大的亮点。当然，不知道在房地产上的具体费用，没法计算二季度的净利率，但我保守估计也应该超过15%。更激动人心的是，16年合同销售373亿，（权益九成以上）目前只结算了104亿，不到三分之一，如果乐观估计，至年底时逐步结算完毕373亿，按照这个毛利率和更加保守的净利率推测，净利润超过35亿，更超过公司股权激励计划的20亿。

亮点二：公司负债率大幅降低

公司上半年有息负债571.5亿元，比一季度下降了23亿元，预收账款921.6亿元，剔除预收账款后的负债率仅为41.2%，这个数据可以说相当不错。上半年有息负债/权益销售额=571.5/520.3=109.84%，如果是前七个月权益销售，571.5/610.1=93.67%,依然是安全性最高的房企之一。

亮点三：三费控制合理

公司上半年管理费用9.97亿，同比增加47.96%，销售费用5.89亿，同比增141.55%，财务费用1.21亿，同比减少87.72%，除了财务费用利息资本化外，管理和销售费用看似增加得很厉害，其实三项费用占销售比重非常低，三费合计17.07亿元，上半年销售652.5亿元，占比仅为2.62%。公司的解释是由于公司房地产业务销售金额同比增加44%，建筑业务新增合同金额同比增加59%，所以管理和销售费用增加较多。今年1800亿流量销售目标，1200亿权益销售目标，如果按照这个三费增加比例去走，不知道你满意吗。反正我是满意了。

亮点四：未来业绩高增长有保障

上半年公司新增房地产项目80个，总规划建筑面积为1138万平方米，同比增长110%。在建开发面积为3133万平方米，未开工项目面积为2272万平方米，二者合计5404万平方米，质疑中南土储少的可以看看这数据。

上半年销售652.5亿元，销售面积520.3万平方米，平均销售价格12539元/平方米，因为公司不公布楼面地价和具体每个项目，所以不知道1200亿权益销售目标如果完成，净利率大概会是多少。根据公司股权激励计划2020年完成70亿净利润毛估估，1200亿权益销售净利率在6%-10%之间，锅里的肉是70-120亿之间。

亮点或许不止这些，但我水平有限，比如建筑业务没有分析，还要向业内人士和资深大V学习了。

写完亮点，再来写几点疑问。

疑问一：二季度只结算了不到20亿的营收，以快周转为战术的中南建设，为何卖房快结算反而慢？是否与公司股权激励计划今年完成净利润20亿有关？也就是说，隐藏利润？

疑问二：公司会计计提政策是否过于宽松。上半年对应收账款和其他应收款的计提比例下降，不客气的说，不是什么好事。

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疑问三：公司半年报不再公布具体每一个项目的楼面地价等信息，虽然不是硬性规定，但报表的透明度对于中南的投资者来说，非常重要，越是透明投资者越是信任公司，亦或公司是为了调节利润故意为之？