壕企大起底：能在国贸CBD买一栋5A写字楼的企业到底多牛B！

阿里巴巴斥资16.8亿元整购望京绿地中心三号楼，百度投资18亿元自建百度科技园，奇虎360逾4亿元购买电子城国际电子总部两座办公楼做总部……

等等诸如此类的事实告诉我们：

一个企业越是发展壮大，对高品质写字楼的需求越高。

这一需求不仅体现在写字楼的品质上，更体现在写字楼的体量，即实现公司高质且集中办公的诉求上。相比于分散办公，整栋写字楼的购买更能够保证企业办公环境的完整性和纯粹性，最大程度上保证企业文化与氛围的统一，并且能够建立强大且稳定的企业友邻关系。同等量级的企业集聚在一起，更容易凝聚写字楼在交付使用后的整体价值。

尤其是在北京土地供应量不断减少的大背景下，自建写字楼或产业园显然不够现实，写字楼的整栋购买便成为企业实现这一需求的重要途径。

那么能在寸土寸金的国贸CBD买一栋5A级或甲级写字楼的企业，要具备什么条件呢?

图一 | 国贸CBD地标性建筑·素描图  制图 | 选址中国

1.2013-2016四年间，

谁购买了国贸CBD整栋写字楼?

——你最好先成为从事保险或金融行业的超级大公司

小编分析近几年的企业整栋购买行为发现，北京国贸CBD商圈很难见到整栋成交案例。

如下表所示，2013年至2016年期间，国贸CBD写字楼重大整栋交易的5个案例中，其中世纪财富中心东塔、中国惠普大厦(2次)、招商局大厦共计4次交易均为半栋销售，仅有京汇大厦一栋为整栋写字楼交易。

国贸CBD写字楼重大整栋交易的5个案例中，购买方分别为中国太平保险集团、Starcrest、高富诺、前海人寿、华夏保险，除Starcrest(香港置业有限公司)为地产类公司，其他均为保险、金融类公司。

我们再来看在2013年之前的国贸CBD写字楼整栋购买情况，PICC购买银泰东楼，高盛集团购买了京汇大厦，日本的REPLUS(基金公司)购买了华贸中心，新加坡嘉德置地购买了中环世贸中心AB栋等等。

写到这里，你发现什么问题了么?

是的，在国贸CBD进行整栋写字楼购买的有很大一部分是金融性机构，他们的整栋购买更多的是投资行为。

2.实力要足够雄厚

——先定一个能达到的小目标，比方说先挣它22个亿

北京国贸CBD的5A级/甲级写字楼项目的体量都比较大，根据国贸CBD写字楼体量供应结构图，接近70%的写字楼整栋面积在3万平米以上。

如果按2016年世纪财富中心东塔的成交单价7.45万元/㎡来计算，整栋面积3万平米的写字楼成交价将达到22.35亿元。

图二 | 国贸CBD写字楼体量供应结构图  来源 | 《北京CBD写字楼市场分析》

根据相关规定，购买写字楼首付是要至少50%,按揭利率上浮1.5,一般能提供贷款的是按揭最长10年。

这对于有意购买企业的经济实力以及现金流等方面，有着极大的要求。

3.懂得写字楼整购的几种套路

——有门的走门，没门的想办法凿个窗户进去。

很多人一提到租赁或者购买写字楼的渠道，第一反应就是中介/第三方平台。但中介/第三方平台只是其中一种途径，这里我们着重介绍购买写字楼的其他途径。

图三 | 国贸CBD核心区概况  制图 | 选址中国

套路一：国企预售捷径

买写字楼也是有捷径的，未建先卖。

高力国际助理董事赖绍武在谈及写字楼整售的时候说到：“还有一些转制的国有企业在整合过程当中需要购买写字楼，比如金融街控股开发的3栋楼就分别出售给北京银行，中国人寿和中国网通。这些项目都是在图纸阶段整个楼就被预定出去。”

这估计是超级提前的写字楼整售“预定”了。不过现在可不好说，毕竟新规定中预售证“下来了”才能销售。

套路二：外资曲线投资

自2006年7月份之后的一年多的时间里，国家密集出台了6个与限制外资投资房地产相关的文件，意图阻挡住来势汹涌的外资。

但是随着人民币和写字楼物业的升值，外资并未轻易的房企北京写字楼这块“嘴边的肥肉”。不少外资展开了“曲线投资”路线，通过收购、合资、合作途径进入房地产领域，如日本re-plus基金、上海凯龙瑞、汉威基金等。

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