重庆竟然有30万炒房客。

很震惊，也有些担忧。

前几天，一个负责地产市场数据的朋友说2018年重庆有超过15万套房子是被外地投资客买走的。

他么有15万套吗？

真的吓我一跳。

要知道2018全年重庆市的新房交易量约30万套，二手房交易量约20万套，总共成交50多万套，也就是重庆每10个购房者中有3个是炒房的。

若2017年也是这个数字。那么，近两年外地投资客在重庆累计的投资性房屋数量将超过30万套。

30万套什么概念？

按照2018年新房成交数据计算：

30万套=成都新房卖1.5年

30万套=昆明新房卖4年

30万套=苏州新房卖5年

30万套=上海新房卖6年

一.

全国的“炒房”客们

2016年3月上海市一则消息震惊了全国楼市：刚签合同第二天房东突然要求涨价50万，否则宁愿赔20万违约金也不卖了。

自此，房价从一线城市率先上涨，随后蔓延到二三线城市，接着四五也趁势持续上涨。

几乎全国所有的城市都赶上了这一趟房价上涨的列车。

两年后，也就是2018年3月初，中西部城市的炒房妖风第一站从成都开始，成都的摇号政策+新房限价政策让大众产生了“买到就是赚到”的看法，某项目400套房子更有超过5万人抢房，中签率不足1%。

随后西安、海南等城市接力，这一轮的炒房是全国性质的，职业的、普通人都加入了“炒房”序列，房子成了大众的投资理财工具。

而2018年，全国的炒房者都看上了重庆。

二.

炒房客看上了重庆什么？

外地炒房客为什么来重庆？我总结了他们认为重庆值得投资的三个重要理论基础：

 重庆是直辖市

直辖市的作用是行政级别足够高，是zhongyangzhengfu的亲儿子，zhongyang势必要大力扶持发展，这是个政治问题也只是时间问题，也是炒房客投资重庆的最重要的理论基石。

重庆房价足够低

截止到2017年年底，重庆二手房均价10300元\平米，此时杭州29000元、南京27000元、武汉18000元、成都14000元、合肥14000元、大连12000元、石家庄15000元、济南17000元，重庆甚至比不上常州的12000元\平米。

此时，重庆作为一个直辖市以及国家中心城市，价格足够低。

重庆政策宽松

截止到2017年底，全国绝大部分一二线城市全部限购限贷，尤其对外地人更是严苛，直到现在重庆对外地人购房仍然不限购，只是从2018年6月28日起开始限制“三无”人员贷款，重庆对外地购房者可谓敞开了大门。

行政级别足够高+各项经济指标基本面还不错+房价足够低+宽松的政策+其他一二线城市严格的限购限贷政策+各大媒体的跟风炒作，一系列的“利好”吸引了大量有购买力的外地购房者持续涌入重庆。

更有许多投资者在重庆的购房面积超过1000平米（6-10套）。

因此，我们有两个疑问：

重庆的房价是不是被炒房团炒起来的？

天量的投资客，重庆楼市会不会崩盘？

 三.

房价是被外地炒房团炒起来的？

不完全是。

2018年如果有15万套房子是被外地炒房客买走的，那么仍然还有65%的本地需求用户存在，近30万套的本地需求总量放在全国也能排上名号，重庆本土人的购买力仍然存在。

2017、2018年的投资购房群体中除了外地炒房客以外不乏大量的本地投资者，与我同龄的很多朋友都在这两年争先购买了第二、第三套住房，本地人亦加入了买房投资的序列中，尤其改善性住房的大量入市带动了楼市的整体均价。

截止到2017年底，成都、南京、苏州、郑州房地产均价都高过重庆，在2016-2017这两年重庆房价的涨幅远低于其他一二线城市，2018年房价的上涨有补涨的成分。

重庆楼面价从2014年的2519元\平米上涨到2017年的4628元\平米，价格几乎翻倍，上涨了超过2000元\平米，开发商成本上涨随后自然转移到房价上。

然而，我们不能否认的事实是庞大的投资数量加大了房价的上涨幅度，或许只涨1000元的，结果涨了1500元。

同时重庆楼市出现逆转的时间比其他城市更晚，投资客助推了本轮重庆房价的持续大涨。

 四.

这一届炒房客

重庆楼市会不会因为天量的投资数量崩盘？

炒房和买股票目的一样：赚钱。

而楼市在这一轮上涨周期里成了和股票一样的大众眼里短期的炒作对象，众多媒体为了博眼球频繁发文，一个热点房价就翻倍，一个政策房价就腰斩。乱糟糟的消息让大众心情不断的反反复复。

但这一届的炒房客和温州炒房团完全不一样，他们自称：职业买房人。

炒房客是短炒，无脑加杠杆，期望买在大涨前夜，然后抛售在高位，获得利润。一旦被套住，被动割肉，就会蒙受巨大损失。

职业买房人，是一开始就打算长线持有，合理计算房产收益比，理性运用负债，留足必要的现金储备还月供，即便几年不涨，他也泰然自若。

这是他们为自己写的个人简介。

但无论短期还是长期，无论是投机还是投资，这一届买房的投资人拥有更强的学习能力，这一点很明显。

2017年9月23日，重庆市国土房管出台限售政策：主城区新购商品住房和二手住房须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易。

政策出来后仍然挡不住外地投资客涌入重庆，不难看出更理性+中长期持有是这一届投资者的特质。（也不乏有短期套现获利的投资者）

通过这一轮重庆房价的上涨我们也能更直观的感受到若全国的人力、财力疯狂涌入一个城市会对楼市造成何等的冲击和影响，不妨看看曾经的北京、上海，现在的深圳、重庆、沈阳。

五.

对楼市的影响？

不难看出：

一方面，过去两年重庆楼市的投资客数量庞大，对楼市的后期走势肯定有负面影响。

另一方面，由于限售和这一届投资者特性的原因短期市场大概率不会集中抛售，再加上重庆本土的购买力仍然存在，因此重庆楼市不会脱离全国市场单独崩盘。

未来大概率会出现以下现象：

1. 市场维稳的情况下手里有多套住房的业主逐步挂出二手房试探性销售，二手房房源增多，二手房价格微跌；限售两年的房屋从2019年年底开始逐步流入二手市场，存量房源进一步增多，尤其居住氛围弱、投资客户多的区域，两江四岸核心区高价房源也不例外，二手房抛售难度会持续增加。

2. 一部分2018年晚期进入重庆的投资客资金被套，若房价不涨又出现资金短缺可能会低于成本价抛售，某些小区会出现超低价房源，对高杠杆的炒房者而言：买房很燃，但坚持很难。对买房自住的朋友来说，有机会买到高性价比的房子。

3. 新房市场受到二手房房源增多、成交价格下降的影响，一二手房价倒挂现象减少，开发商不会轻易涨价，甚至可能出现备案价下调现象，首付分期、利率下调、购房折扣等各种优惠叠加出现，新房市场将好于二手房市场。

2019，买房自己住的，机会很难得。