众创空间：做清醒的空间服务者

近几年中国的“大众创业，万众创新”政策引导下，双创之风盛行。将国外已经发展成熟的商业模式和产品搬运到国内，copy to China是很多创业者寻找创业机会和获得融资的入口。

2016年3月9日，美国联合办公空间wework宣布通过新一轮融资从中国投资人手中募集到4.3亿美元资金，同时表示该公司将会开拓亚洲市场。自创立以来，其已经融资超过13亿美元。与此同时，有消息称该公司估值达到160亿美元左右。2017年3月，软银透露向WeWork投资3亿美元，作为其预计30亿美元的第一笔投资。

Wework的价值主张是所谓的“空间即服务”（space as a service）这个SaaS要为新一代移动型、创新型劳动力提供与其生产率以及风格需求相一致的工作和生活空间。在为企业和自由职业者提供会议室、厨房、休息室等灵活空间创造收入的同时，WeWork不断宣扬折公司使命、文化以及新的城市生活理念。

乌托邦——不仅仅是空间

WeWork总裁ArtieMinson表示：“使WeWork持续差异化的东西是它拥有最强劲的社区，最好的员工以及最创新的技术、设计和服务。与此同时，我们良好的财务表现也使我们成为地产商的最佳合作伙伴。”可以看出WeWork的服务不仅仅是基于办公空间的租赁这么简单原始的商业模式。

WeWork的赢利来自两部分：租赁空间的租金差价；会员服务费。

一、自由职业和企业的工作场所

WeWork很大一部分收入来自己自由职业者。这要纵览美国的职业发展，很久之前人们谈论的是工作和生活的平衡：工作占一部分时间，生活占据另一部分。而今美国劳动力市场中估计有1/3是“机动”员工，包括自由职业者、承包人和自雇人士。而WeWork，为这一部分人提供了专属的工作空间来让他们随时随地工作并保持自律。而千禧一代注重社交的特点在WeWork得到了很好的满足。

08年经济危机后美国房地产经济陷入低迷，10年WeWork横空出世，选择交通方便和位置繁华的地段，以低于市场平均水平的价格将写字楼承租下来，科学设计之后以略高于传统办公室的价格分租出去。WeWork签下的租约往往很长，给了他更多的时间来做出必要的改变。它跟时报广场大楼的业主签下19年租约，租用了整整13层、多达18万平方英尺（约合1.67万平方米）的空间，并且提前缴纳一年的租金用来进行彻底的大范围装修。15年，WeWork完成对建筑信息提供商CASE的收购，来帮助WeWork设计和改进空间。

WeWork的空间遍布全球。仅仅在纽约，WeWork就已经设立了36个办公地点。在会员收费方面，WeWork提供了三种不同的会员服务，分别是月收费45美元/初级版“会员，95美元/月的”进阶版“会员和350美元/月的”无限量版“会员。租金押一付一，随时终止。成为会员后，你可以在全球各地拥有属于自己的办公室。短租可以短至几个小时，比如上午9~12点。 客人来访可以用信用分预定会议室，直接在APP上完成。吧台提供免费的手工咖啡和啤酒。

WeWork不仅适合个人，自由职业者和小型创业公司，很多大公司其实也在使用WeWork的服务，包括美国运通，Business Insider和Merck等都在WeWork里办公。这些大公司通常会在WeWork联合办公空间租用一个私密性比较强的办公空间用于办公，有的公司租的办公桌位多达100个。

二、会员专业服务

WeWork的另一部分收入来自会员收入。这部分包含财务、推广、品牌、数据、设计、法务、投资、软件开发、设计、公共关系、IT、保险。比如WeWork 直接提供的IT支持收取$125/小时的费用、私用路由器收取$195/月的费用。

在WeWork的线上平台，可以获得的商业服务有22大类，包括财务、广告、品牌策略、商务运营、管理咨询、设计、保险、投资、法律服务、室内设计、市场营销、移动开发、编程 、拍照和摄像、公共关系、房地产、招聘、社会化营销、写作等。每一大类中根据行业属性，又分为若干小类。

比如“设计”这一大类中又细分为动画设计、交互设计、展示设计、用户界面设计、概念设计、logo设计、市场宣传物品设计和印刷、产品设计、移动应用程序设计、网站设计等；在“编程”这一大类中又细分为云计算、数据库、前端开发、系统集成等。每一个服务类别中都有若干家服务供应商，点击进入后，会有供应商的服务介绍及联系方式。

而这全面周到的服务全部由WeWork线上平台的会员提供，也就是说成为WeWork的会员，便可快速便捷的找到和使用各种各样的服务，无论是对大公司、创业企业还是个人，都将极大提升效率。

三、核心竞争力：打造物理空间社交

通过提供空间建立社交，从线下到线上建立社区，构建规模更大、更丰富活跃的社区是WeWork最大的壁垒。WeWork的追随者们并不仅仅把它看做一项办公空间租赁服务，而是把它当做有价值的全球性创新者社区。WeWork吸引着千禧一代加入他们的社群，吸引他们自由、自律工作，并且在空间里彼此结识，建立人脉。每一个公司或项目进入WeWork的体系内，便意味着你可以在4.3万会员中迅速发现和找到目标客户，可以让潜在客户看到、知道你。同时，意味着你可以快速找到上下游的合作伙伴。

WeWork专门打造一款APP，主要服务其社区成员，有点像Linkedin和Facebook结合体，用户可以发布活动、联系、安排会议日程等等。每个场地都有一个制定活动的“社群经理”，负责组织读书会、乒乓球比赛、瑜伽或冥想、品酒会发布在APP上，会员在上面交流经验、请求专业有偿帮助。

除此之外，WeWork为会员提供一些特殊福利和优惠，包含商业服务、医疗保险、娱乐购物、吃喝玩乐。比如通过TriNet，WeWork帮助会员每月节约200美元的健康保险费；WeWork会员使用亚马逊AWS云服务提供的网络主机第一年可免除5000美元费用；使用Office365的软件可以享受25%的折扣。WeWork平台上的会员是高价值的稳定客户群，因此乐意将最大的优惠让利给 WeWork。

大众创业，万众创新——中美空间的基因相同，土壤不同

2014年9月下级达沃斯论坛开幕式上，李克强总理首次提出，要借改革创新的“东风”，在960万平方公里土地上掀起“大众创业”、“草根创业”的浪潮，形成“万众创新”、“人人创新”的新态势。

2015年3月，国务院办公厅印发的《关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》首次公开提出众创空间：“有效满足大众创新创业需求、具有较强专业化服务能力的新型创业服务平台。”明确指出了众创空间是为“大众创业、万众创新“而服务。

国内的孵化器、众创空间、联合办公空间等等号称打造中国版的WeWork的空间，学到的仅仅是WeWork整批零卖的租金获益方式，抛弃政府补贴和政策支持，绝大部分都处于亏损状态。

国内从1987年在武汉东湖诞生了第一个企业孵化器——比1959年美国纽约第一个孵化器“贝特威亚工业中心”仅仅晚了不到30年时间。在诞生之初的目的看来，我国众创空间的出发点与美国别无二致。自此以后，在国家政策的搅局下，诞生了各种不同类型的孵化器、创客空间、联合办公空间，尤其是共享经济迅猛发展的2016年，各流派凭借自身资源优势和创业经验入场，办公空间获得了迅猛发展。

2014年，国内众创空间仅有50余家，2015年底时为2300余家，2017年1月的全国科技工作会议上透露，2016年全国众创空间数量达4200家，增长84倍。最新的机构预测是，2017年，这一数量会超过5000家。

一、地产流派——SOHO 3Q、优客工场为代表

地产作为联合办公空间的载体，涉及到空间的成本控制与运营能力、与政府的合作关系、空间规模。在WeWork的前期，是否有资源和能力拿到较低价格的地产，在设计、装修和日常运营中能否做好规划，控制好成本和资金流动，对于它的成功与否至关重要。SOHO 3Q是SOHO中国旗下的联合办公空间品牌；优客工场的毛大庆曾是万科地产副总裁。

这一流派的优势在于其地产方面积累的运营经验和资源，以及与政府在长期合作中建立的关系。但是，传统行业在向依托互联网的新经济模式转型的过程中面临的挑战也显而易见，目前各家空间在投融资对接、项目辅导培训、第三方穿各样服务资源对接等软性支持方面比较薄弱，产品体验和市场整合仍然需要时间和团队的不断强化，目前尚未摸索出一套进过验证的盈利和服务模式。

二、投资与媒体流派——创新工场、氪空间为代表

创新工场为代表的投资流派，拥有的资金是初创企业所缺乏的；而科技媒体36k所创办的氪空间的话语权和曝光率也是初创空间所缺乏的。这类空间提供的服务不同于WeWork的附加价值服务，几乎入住空间的企业都是用股份来换取资金与话语权，已经完全不同于WeWork的运作模式，变成了完全围绕创业展开的办公空间服务，联合办公只是他们为创业者提供的一站式服务的一环。

国内创业环境在经济日益发展的情况下一直很热，创业公司的发展需要流程化的教育和全方位支持。各家空间各司其职在领域深耕，分别以不同的投融资支持、媒体曝光为自身壁垒，但是已经能够预见未来的整合趋势。

三、大学流派——非商业化状态运营空间

一些科技园区、高校等设立的孵化器或创业空间，起于国家对大学生创业的扶持。最典型的有以清华大学为代表的x-lab和北京大学的创业孵化器。

众创空间走到这里已经与WeWork的初衷相去甚远，但却意外地找到了理想的环境和土壤。大学生中的创业群体在一个空间中合作，WeWork苦苦追寻的社群建立在大学拥有天然的优势和基础。另外，大学的基础设施和国家资金的支持能够让这类空间更加拥有一种纯粹的运作环境，教育资源里包含的企业家校友、教授学者和开放的学术研究条件能够为其生态带来良性导向的支持和资源。但是另一方面，大学生创业群体虽然不乏时间和精力投入，但是失败率极高，处于近似“无菌”的创业环境中是否真正利于生长还有待考验。

四、创业流派——专注做空间的“二房东”

这部分的代表空间有无界空间、科技寺、方糖小镇等。这个流派本身也为创业公司，即使拿到几轮融资，在房产、资金、媒体、科研方面的资源也无法与前几类想匹敌。但是其根植于互联网的空间运营方式能够让这些空间更纯粹地在空间服务上深耕细作。

在实体的产品模型中，拉新-获可-收益-留存-传播，空间的调性往往影响着入住团队，也受到入驻团队的影响。空间的感召力、获客与过滤、生态平衡往往形成一个好的生态循环。

国内众创空间目前面临两个问题：

产品垂直细化不够，专业程度仍需精耕细作。

没有形成相对成熟稳定的创业者社区，资源整合平台尚未建立。

当然，这些问题在国内优良的创业环境下，需要时间和团队的不断打磨来改变经营。

WeWork入华——本土空间的机会在哪里？

“商业地产实际上是一个非常大的资产类别，它在以前主要是迎合了大公司的需求”，一位Wework的发言人曾经这么说到，“但如今，现代劳动力趋向于更加独立，伴随而来的也有更加细分的独特需求，主要体现在对于灵活性的偏好，以及对共享空间和服务的期望。他们热衷于在一个更广阔的群体中参与社交并从中获取商业利益，这正是Wework所提供的”。

2015年，WeWork预期到今年年底将会实现10亿美元的收入。这一目标无法实现，公司又将其作为了2017年的目标，而且似乎仍然满怀希望。此外，2016年的预期利润也降低了78%（从6500万美元降到1400万美元）。同时，今年年初，WeWork还裁掉了7%的员工，并停止继续招人。

在过高估值和商业模式的持续性受到质疑的同时，WeWork与远洋集团深度合作，开始打造其中国市场。悄然展开规模不小的中国行动，就在2016年11月以来，这家已经在全世界12个国家35个超市拥有超过120个办公地点的共享办公服务商，给出了进军中国的第一阶段目标数字：7家。16年7月1日，WeWork在中国的第一家办公室在上海开业。11月18日，WeWork上海第二家空间开业，同时也作为亚洲地区总部。2017年三月，WeWork位于北京光华路、慈云寺和望京的空间正式开业，最低价格的移动工位2000元/月，联合创始人米格尔·麦凯维（Miguel McKelvey）称，希望把中国会员纳入到WeWork1万多名企业会员和9万名会员的全球数据网络中。标志着与国内办公空间的市场争夺正式开始。

一个有趣的现象是，在WeWork进在中国布局的同时，一批众创空间迅速完成了一批整合。

与WeWork争夺市场根本就是假命题。

WeWork进入中国市场的正确姿势，必然是顺应中国企业和个人日渐与世界接轨的大趋势，在中国企业家和国际市场之间建立连接。

正如其在美国本土所提倡的社群思维，WeWork所要做的就是把中国企业家与世界各地的人连接起来，而不是与本土空间争夺当地的资源。从目前WeWork的选址都在一线城市，让人不得不对其对中美两国房地产市场逻辑不同的理解度产生疑虑。中美两国完全相反的租售比和一线城市过高的租金，会让WeWork承担意想不到的资金压力和运转风险，整租下来赚取的差价也有限，即使他在中国投资人手里拿到数亿美金的投资，也不能证明美国那套模式能够在中国用户中取得市场，更何况在中国市场不完全成熟的情况下。

那WeWork应该做什么呢？

正如我前文所说的：抓住趋势和中国客户心理，为中国中小企业打开走向国际的大门，让小公司和大公司站在同一起跑线上。另外，与在美国的基础服务不同，针对中国用户专门的服务也不可缺少，包括翻译、物流、海外代运营、传播等等更为符合中国用户的需求画像。联合本地孵化器服务中小企业与个人，恐怕才是WeWork应该做的事。

而对于本土空间而言，持续在各自的垂直领域里深耕，然后各自整合资源，借鉴WeWork在美国本土的科技公司的思路，提供更好的服务和用户体验，是这张各显身手的争夺战的唯一胜算。短期内不依靠政府补贴、地产合作、政策红利起来却不挖掘自身竞争力的空间将会在政策与资本环境遇冷、创业项目数量减少的时候，遭遇可预见的入住率低、入住项目质量差的窘境，不去升级自身品质将会越来越难以生存。做空间的本质就跟创业一样，在不断的革新迭代中，才能与行业一同成长。

而国内大热的共享经济、双创、社交社群，如果空间创业者为这些虚无的概念着迷而漂浮其中，不对产品进行不断迭代和打磨，终将面临的局面就是死掉。总体而言，大趋势是软硬结合，好的空间结构利用、布局规划、科学设计和优质团队入驻，各方资源合并，才能更好的服务国内创业者、自由职业者，走出一个不同于WeWork的联合办公之路。