刘可心律师: 农村的小产权房拆迁到底是否有补偿?

随着城市化的建设发展，农村房屋拆迁在此脱引而出，但接踵而来的农村小产权房拆迁补偿事宜产生了问题。老百姓的法律意识淡薄，法律知识欠缺，农民对于自己的小产权房拆迁补偿只能听之任之，从而造成农民的财产重大损失。在小产权房的问题上，老百姓普遍认知问题：何为小产权房？小产权房拆迁如何补偿？今天刘可心律师为广大的老百姓讲解一下：农村的小产权房拆迁到底是否有补偿。

​小产权房不是法律上的认定，它属于老百姓在社会实践中形成的一种称谓。所谓小产权房也称之为乡产权房，指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。即村集体组织或者开发商打着新农村建设、城中村建设的名义出售的、建设在集体土地上的房屋或由农民自行组织建设的所谓商品房cqlst1981。

有些购房者一直关注小产权房产权的问题，希望国家对其认可，可上市交易合法的买卖。但根据目前国家法律法规政策相关文件上看，实现小产权房合法化似乎很难，这也是在小产权房拆迁中认定违章建筑的由来，进而不补偿。

实际上，小产权房的焦点问题在于，在农村集体土地（耕地或宅基地）上建设，又出售给了非本集体经济组织成员甚至是城市居民。“无证”是这种房屋的特征，其用地本质属于违法。如何小产权房遇到拆迁情况下，购买者只享有房屋的所有权，而不享受土地的任何权利，其补偿的权益只限于房屋本身的价值。

​尽管小产权房由于其自身存在的交易瑕疵相对普通商品房来说价格更加低廉，但是一旦卖家反悔，买房者的房屋财产权利很难得到保障，在相关政策没有开放的情况下，即使被拆迁人能得到少部分补偿，也是非常有限的。实践中发生的围绕小产权房买卖、征收的案例非常复杂，很难一概而论，实践中也并非没有出现过小产权房获得较高补偿的情况，遇到小产权房拆迁时，尽量协商解决。

刘可心律师认为，小产权房救济的途径，应谋求互赢的利益格局，一味的把责任全部让购买者承担买单，是不客观的，小产权房建造买卖应在合理、阳光下进行。当初主管职能部门为什么不立即禁止建造交易呢？现有的法律法规针对小产权房未作出之前，应下不为例、不咎既往的解决方案。

实践中，小产权房的产生多种多样各种历史因素造成的，不应简单粗暴的直接认定违法用地、违章建筑，需尊重历史原因所造成的产物。老百姓遇到拆迁必须要依靠专业做征地拆迁律师团队帮助你来辨别、确认，以此来明晰房屋在面临拆迁时具体情况具体分析，再有，对于小产权房的交易买卖必须要谨慎处理，莫贪图便宜吃大亏。

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法律链条：

《土地管理法》第43条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（十）规定，凡占用农用地的必须依法办理审批手续。禁止擅自通过"村改居"等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。禁止城镇居民在农村购置宅基地。

《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》（十三）明文规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》也规定，严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理。

国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房。