契税法

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因为工作需要，我自学了VB编程语言，竟然慢慢的熟稔起来。昨天一度编写到凌晨2点才总算完成了第一张表单的彻底自动化，连带着对数据过程控制的编写。

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昨天我们学习了房产税法，学习一个税种，我们一定要问自己几个问题，该税种对什么征税，由谁来缴纳，缴纳多少钱，何时缴纳，在什么地点缴纳。这些问题分别对应税种的征税范围、征税对象、计税依据、纳税时点与纳税地点的问题。

比如房产税，房产税是对位市区、建制镇或工矿区内的房屋征税，位于农村的房产不会被征税，这是其一。房产税是针对房屋征税，房产税对房屋的位置设定了要求。被征房产税的房屋，不仅位于城区与工矿区，还要求是用于经营的房产，自住的房产还未纳入被征税的对象。

这也是说个人自住的商品房当前不是房产税的征税范围。当然，社会对于个人购买的房屋要求征房产税的呼声很高。以后房产税的征税范围可能会发生变化。

当一个房屋被确定要缴纳房产税，纳税义务人一般为拥有该房屋产权的单位和个人，这是房产税的纳税义务人的一般规定。房产税的纳税义务人有时可能是房屋的实际使用人，比如房屋的产权存在纠纷时，比如房屋被出典时，比如产权人未在国内等等情况，这些情况下一般不是拥有房屋产权的单位和个人来缴纳房产税，而是由承典人与实际使用人来缴纳房产税，但是这些单位和个体并不拥有房屋的产权。

房产税的应纳税额的确定关键是计税依据的确定。房产税在确定应纳税额时，可以按房屋余值或租金收入来确定。当处于征税范围内的房屋位于地上时，其余值是用房屋原值乘以一次性扣除率来确定；当房屋独立位于地下时，房屋余值是通过独立地下的房屋原值乘以相应的折扣后再乘以一次性扣除率来确定。

当房屋出租时，其计税依据是用租金收入做为计税依据。房产税从价计征时，适用税率1.2%；房产税从租计征时，适用税率12%。

今天这篇文章我们主要讲解契税相关知识。什么是契税，契税的纳税义务人是指在中国境内转移土地、房屋权属，承受产权的单位与个人。

契税的定义说明了，契税的纳税义务人是买方来纳税，且局限于买方购买土地与房屋并获得该类资产相应权属时。

转移土地、房屋时,转让方会缴纳增值税，城建税与教育费附加；受让方会涉及契税。一般的税收都是通过向卖方来征税，卖方然后通过提升售价来实现税收负担的转移。但是契税却是国家直接向买家来征税的方式，这是契税的特殊之处。

契税的纳税义务人是土地、房屋权属的承受的一方。

契税的征税对象的规定。我们知道房产税的征税对象是位于城市或工矿区的房产，那契税呢，契税的征税对象是在境内发生土地使用权、房屋所有权权属转移的土地和房屋。

某些特殊方式转移土地、房屋权属也视为土地使用权转让、房屋买志缴纳契税。

比如以房屋抵债或实物交换房屋，视同房屋买卖，由产权承受人按房屋现值缴纳契税。

以房产作投资入股，应按规定办理房屋产权交易和产权变更登记手续，视同房屋买卖，由产权承受方按房屋当前市场价来缴纳契税。

只要买方购房或土地，且权属发生了实质变更，一般都会涉及契税的缴纳。但以自有房产作股投入本人独资经营的企业，因未发生权属的实质变更，所以不需要缴纳契税。

不管以何种方式承受土地或房屋权属，一般都需要缴纳契税。比如国家用土地使用权作价出资时，比如获奖方式承受土地与房屋权属；以预购方式或预付集资建房款方式承受土地或房屋权属等，承受方都需要缴纳契税。

承受人通过获赠的方式承受土地或房屋权属的，要具体问题具体分析，若获赠是法定继承时，获赠不征契税，非法定继承属于契税的征税范围。

关于契税税率。契税的税率适用幅度税率，各省级人民政府按本地区的实际情况在幅度内确定。契税的税率在3%~5%之内。

关于契税的计税依据。承受一级市场的国有土地以及从二级市场购入土地使用权的，契税的计税依据是成交价格。

若是通过获赠的方式取得土地使用权的，按照征收机关参照市场价确定。

通过土地使用权的交换、房屋交换等方式承让土的，若涉及交换差价的，依交换价格差额征税。

关于契税的税收优惠。契税的优惠主要是针对承受方的优惠。现实中最普遍的是个人购买商品房的优惠。若个人是第一次购买公有住房的，免征契税。

若是个人购买唯一性住房的，且面积在90平以下时，减按1%的契税税率来计算缴纳契税。若是购买90平以上的唯一住房时，减按1.5%计算缴纳契税。

若是购买第二套住房，面积90平以下时，减按1%税率计算契税。若是90平以上时，减按2%税率征收契税。

关于契税的征收管理。我们知道了契税的征税对象，纳税义务人，知道了契税的计税依据与相应的税率，我们接下来要说明契税的纳税时点。

当纳税义务人发生了契税缴纳义务时，为权属转移的当天。相信大家对纳税时点不陌生，我们个体购买商品房时，一般是卖家过户到我们名下的当天，我们就要缴纳契税。即纳税时点为权属发生变更的当天。

纳税义务为发生之日起10日内。纳税地点为土地、房屋所在地对应的房管局，但是房管局一般为税务代收。