央行针对楼市一星期内反复提“两个维护”，背后意味着什么？

2021年9月24日，央行第三季度例会上，针对楼市明确提出“维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”（下文简称“两个维护”）。

2021年9月29日，人民银行，银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。这次座谈会有中国人民银行行长易纲主持，人民银行副行长潘功胜、银保监会副主席周亮、肖远企出席，住房城乡建设部、证监会相关部门负责同志及全国24家主要银行负责同志参加会议。

在这次房地产金融工作座谈会上，又重申了两个维护。那么，央行在不到一个星期的时间，两次提出“两个维护”，背后意味着什么？楼市是否要变天呢？

我个人认为，楼市不会变天，但有以下几点是值得大家关注：

一、“三条红线”房地产金融监管政策将会长期存在。

在三条红线之下，很多房地产公司为了降杠杆，在2021年下半年减少了土地投资，导致了很多重点城市第二次集中土地出让，出现了很多土地流拍的现象。

这种土地流拍的现象，是房地产市场去杠杆过程中阵痛的必然结果。在房地产公司去杠杆完成后，土地市场和住房市场，将会进入到良性的发展阶段。这个时候，房地产市场将会更加平稳和健康。

央行在如此短的时间内，重申“两个维护”，导致很多房地产行业业内人士认为，是不是楼市要变天了？我个人认为不会，而且，“三条红线”房地产金融监管政策将会长期存在。

二、贷款集中度管理房地产金融监管政策可能将根据具体情形进行微调。

2021年上半年，浙江的房地产市场出现火爆的现象，特别是浙江金华地区，很多县城商品房价格直接涨了50%左右。比如2020年10月份，笔者所在的房地产公司在浙江东阳获取了一个项目，当时楼面价7000元/平方米，投资决策会计划售价14000元/平方米（这个价格在获取项目的时候还是一个比较激进的价格，因为项目周边的房价在2020年10月在售价12000元/平方米）。

2021年4月份，这个项目开盘的时候，东阳房价直接涨到了18000元/平方米左右。

虽然2021年上半年东阳房地产市场异常火爆，但是，2021年下半年，随着银行贷款额度收紧（包含开发贷款额度和个人住房按揭贷款额度），东阳房地产市场骤然变冷。

银行贷款额度收紧，导致一些具备购房条件的刚需客户购买不到房子；开发商在个人按揭贷款回款因银行贷款额度收紧受阻的情形下，也往往倾向于通过购房优惠政策来引导客户加大首付比例和全款买房，甚至通过销售手段阻止低首付比例刚需客户购房。

在这个情形之下，损害的就是住房消费者的合法权益了，因为真正刚需的购房客户却买不到房子！

为了住房消费者的合法权益，金融机构将可能通过银行贷款额度的年度调整，来满足一些刚需住房消费者的合法权益。

比如在湖南地区，中国人民银行在2021年9月29日召开房地产金融工作座谈会后，已经通知长沙几家商业银行地产事业部，将2022年地产贷款额度规模调剂部分至2021年四季度发放。