我为什么长期看好房地产？（一）

在《2022年房屋销售均价全年增长2.8%，我对此悲观，友友你怎么看呢？》发文后，有友友留言说：（房地产）如果放长时间，二十年，三十年后会如何呢？好像很难说。

虽然我对2022年房屋销售均价全年增长2.8%，看法很悲观，但是，我对房地产行业长期是看好的。主要是基于以下几个原因：

一、房地产行业野蛮生长时代基本结束（即有关房企大佬口中的黄金时代和白银时代），并正在向良性循环和健康发展时代转变。

自从2022年以来，房地产行业在转型过程中，确实经历了剧痛，比如，房企暴雷频发、土地流拍率高企，反映到具体的数据上就是，1-5月份商品房销售面积下降23.6%，销售额下降31.5%，房地产相关税收同比增长-17.5%，土地出让金同比增长-24%。因此，很多网络大V开始唱衰房地产行业。

但是，这些所谓的大V，要么就是装糊涂，要么就是真糊涂。因为，他们只要对政策保持足够的研究和敏感，都会感知到房地产行业正在发生一场轰轰烈烈的变革：

首先，房地产行业正在坚定地走在去过度金融化的路上。

大家都很清楚，房企之所以暴雷，就是因为房企负债太高。房企一旦无法按时还本付息，触发交叉违约，就有可能被各家银行停贷、断贷或提前还贷，甚至还有可能被债权人申请破产。

而房企暴雷，目前的解决方案，大致有两种：

第一、卖非核心资产，比如出售物业股权、酒店资产等等；

第二、卖核心资产，比如土地转让，项目公司股权转让等等。

但是，大家有没有细心地观察过，这些解决方案真的解决了房企的债务危机了吗？其实没有。很多暴雷的房企，不是遇到资产卖不出去的困境，就是遇到资产被贱卖的结果。而资产贱卖，这是任何房企都无法接受的。因此，直到本文发表之日，笔者还没有看到暴雷房企真正靠卖资产（含非核心资产和核心资产）解决债务危机的。

笔者认为，要真正地解决房企债务危机，可能需要对银行的“三条红线”进行调整，或者对“三条红线”的过渡期进行延长，但是，直到目前“三条红线”依然没有任何松动的迹象，因此，我们可以看出房地产行业对于去过度金融化的决心还是挺大的。

其次，房地产行业正在坚定地走在让房屋回归居住属性的路上。

2022年以来，房地产调控政策的松绑力度是很大的，甚至到了近10年来最宽松的时期，不仅银行房贷利率的下限来到了4.25%（江苏苏州、天津、河南郑州、山东青岛、山东济南、广东惠州等地的首套房贷利率已降至4.25%），而且，购房首套首付比例也降至二成（比如山东菏泽、重庆、广东佛山等地），甚至，有些地方（比如福州、天津）可以提取公积金用于支付首付款。

因此，有人认为是在救市，但是笔者个人认为本质并不是这样。因为，如果是救市的话，就可以完全放开，无论自住，还是投资均实行房贷利率4.25%的政策等。

但是，细心的人可能会发现，2022年以来房地产所有的松绑政策，均是面向刚需、改善人群，均是为了满足合理住房需求的。

而对于投资、投机炒房客，一直保持着政策高压状态，例证就是迄今没有一个城市对于二手房指导价松动过，因此，也导致很多城市目前二手房的挂牌量激增（当然这可能也有房产税正在稳步推进的原因）。

可以说，房地产行业正在坚定地走在让房屋回归居住属性的路上。

在房地产行业优胜劣汰，并向良性循环和健康发展时代转变之后，房地产行业一定会迎来全新的发展空间。

（待续）。