【徐远 房产投资规划课（3）】：土地财政和货币超发导致了房价上涨
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以下内容来自徐远的分享。
本节思维框架
- 前言
- 货币超发：犯罪嫌疑人不在现场
- 供地不足：值钱的不是土地，而是位置
- 总结
前言
通过前面两天的学习，相信你已经明白，我国的房价虽然贵，但是说房价有泡沫，证据是严重不足的。
今天我们来退一步，我们不谈有没有泡沫，就谈谈房子贵的问题。课下有的同学跟我讲，说老师，我们不是经济学家，并不真的去计较泡沫到底是啥意思，大家说泡沫，无非就是觉得房价贵的意思。
这句话很实在，相信所有人都同意现在房子很贵。但是对于决策而立，更重要的问题不是贵不贵州，而是房子会不会降价。能降一话就等一等，不能降的话就抓紧买，这是个非常实际的问题。
讨论房子能不能降低，就要看有没有降价的理由。现实中，有很多说法，认为房价是各种扭曲导致的，只要把这个扭曲理顺了，房价就能降。其中最有代表性的是两个，一个是货币超发，一个是供地不足。
货币超发：犯罪嫌疑人不在现场
1. 货币超发的问题
货币超发，票子变毛，导致房价上升。是一个非常流行的观点。比如说，市场上有这样一种说法，说中国的M2增长了很多倍，最后去了哪里呢？都买了房子，货币像洪水，房子是洪水的蓄水池。
这个说法很形象，很深入人心，几乎到了妇孺皆知的程度。货币超发也可以说是到了人神共愤的程度。
这里我就想问一个问题，为什么那么多货币，都偏偏去买了房子，不去买大白菜？为什么？大白菜很好呀，很健康的食品，为什么不买大白菜？
问这个问题，有点抬杠的味道。但是并不是为了让抬杠，而是想说明一个问题，货币都去买房子，还是说明房子好，不仅能住，还能保值增值，人们才去买房子。所以只说货币超发，不提房子自身的居住属性和资产属性，至少是很不全面的。
2. 进一步分析，说货币超发导致房价不涨，还有很多的问题
1. 第一组数据，从2015年到2017年，我国的货币供应量（M2）的增速大幅下降，从13.3%下降到8.2%，幅度达到40%。
可是在这段时间里，房价大幅上涨，就是这一轮房价上涨导致了2016年以来的严厉的房地产调控。
从这几年的数据，“货币超发”的程度是下行的。可是房价是上行的，货币超发作为房价上涨的犯罪嫌疑人，根本不在现场，怎能能说货币超发导致房价上涨呢？
2. 第二组数据，我们来看看通货膨胀
我从学生时代开始，学习宏观经济学20多年了，全世界不管哪个国家，衡量货币是否超发，用的都是通货膨胀这个指标。
从2000年到2016年，我们的CPI增长率平均为2.7%，同期世界的平均通胀为3.8%，我国只有世界平均通胀的2/3。我国的货币超发并不严重，比很多其他国家都轻微。说中国“货币超发”的观点，是没有数据支持的。
刚才这两组数据表明，房价上涨这个锅，没法让“货币超发”来背。以后我们会仔细讲，房价的上涨，长期看可以分解为三个方面的原因，分别是经济增长、通货膨胀，和城市化。通货膨胀是其中的一个原因，而不是唯一原因。把房价上涨简单归结到货币超发，有点过于简单粗暴了。何况，我国的货币超发并不严重。
供地不足：值钱的不是土地，而是位置
说完了货币超发，我们来说一下供地不足的问题。
所以，很多人认为，城市房价高，是供地不足导致的。只要地方政府增加土地效应，房价就会被压下来。这个观点乍看有道理，但是背后的细节需要推敲，至少有三点需要注意。
1. 第一点，决定房价是位置，不是土地
你看很多三、四线城市，地方政府为了筹集资金，卖了很多地，供地很充足的。可为什么房价还是上涨那么多呢？特别是核心区的房价，还是涨很多，并没有随着土地供应的增加而下降。
因为决定房价的，不是土地，而是位置。土地可以供应，但是位置是固定的。增加供地，是城外的地，城乡结合部的地，不能替代城市中心的地，随着收入的增加，城中心的房价、地价还是会涨的。这就是为什么城市中心的房价那么贵的原因。
其实，中心城市的供地一直不是问题，供地不足的批评，最多可以用在大城市。中心城市因为自己的财政压力，是很愿意卖地的，卖了地就有钱，财政的日子就好过些，哪有供地不足这回事。
你想想前两年，房地产去库存，去得大多数是中小城市的库存，也说明这些地方不存在供地不足的问题。
刚才说的是第一步，决定房价是位置，不是土地，土地可以增加，但是位置是固定的。
2. 第二点，刚才说了，供地不足的批评，最多可以用在大城市上，可是城市越大。但问题在于，这个操作的难度非常大
细心观察过的人都知道，城市土地的利用效率，可以大幅提高，这一点，大家都同意。但问题在于，这个操作的难度非常大。
我自己在深圳专门做过调研，前后在那待了两个月以上，此后也以北京开车钻过很多胡同，知道大规模的城中村存在，改造的空间，弄得好的话，可以增加很多房子。
可是问题是，这些改造谈何容易？
拆迁补偿的成本越来越高，高到改造的动力越来越小。加上交通、消防、供水、供电、环卫及绿化等保方面的问题，协调和管理成本非常高，在核心区域增加住宅供应会非常难，非常慢。
这就意味着，目前要把核心区的住宅供应当作其本给定的常数。同时，考虑到房子位置的不可替代性，这几乎意味着好地段的房子数量就是给定的，价格是一定会上涨的。
这里想说的是，批评供地不足是一回事，能够实际增加城市供地是另一回事。大城市的拆迁成本高，配套复杂，增加供地的成本高，弹性小。
而且，大城市的财政状况好，政府也没有太大激励去增加供地。这样一来，现实的考虑之下，大城市的土地供应是不是快速增加的。看清这个形势，有利于我们做决策。
3. 第三点，还有一种观点，批评土地出让金推高了房价，并且形象地称之为“面粉比面贵”
这种说法很形象，很容易听懂和接受，但是其实没有意义，我给你两个原因。
第一个原因：土地价格是房子价格拉动的，而不是相反。
土地出让金这么高，楼面价贵，但是开发商还是愿意买，无非是因为预期的房价更高，覆盖地价之后还有很多的利润。认为土地价格推高了房子价格，是对价格形成机制的严重错误。
第二个原因：新房的土地都是几年前拍的，很多人拿现在的土地拍卖楼面价和周边新房价比较，是没有意义的
因为新拿的土地，对应的是几年后的新房，开发商拿地，是预期未来房价还是涨。这个面粉，蒸的是几年后的馒头，那时候的馒头价格还会涨的，否则开发商怎么会这么傻，做亏本的买卖。
总结
说货币超发导致房价上涨，非常片面。全球范围内，我们的通胀并不高，货币超发并不严重，而且货币增速下行的时候，我国的房价反而是猛涨的。
供地不足导致房价高，也是有失偏颇。决定房价的是位置，而不是土地。
过去三天，我给你破除了关于房价的几个觉的、重要的误解，可以说是“流行的谬误”。从明天开始，我将要告诉你，如何正确理解房价的上涨。
