蒙田智慧：房地产营销六大管理流程

营销是实现“从商品到货币的惊险一跃”。

房地产营销是一个系统且复杂的工程，从项目启动到销售完毕，营销动作始终贯穿全程。熟悉营销管理流程，才能对项目的整体营销工作的把控了然于心，有计划、有条理的打赢营销战。

本次，咱们从六大营销管理流程来分析，房地产营销，需要注意哪些。

1.市场定位报告

《项目市场定位报告》主要研究房地产项目的目标客户和产品定位，项目定位指导整个项目开发，只有在正确定位的基础上，才能确保各项工作朝着正确的方向开展。

市场定位的过程就是发现市场需求的过程，在现有的土地资源条件下，寻找我们能够满足的市场需求，并使我们的产品尽可能符合这种市场需求。也就是将产品置于某个特定的细分市场中，针对目标客源，规划设计出符合消费者需求的产品。

一个项目开发首先是建立在《市场定位报告》对产品的规划基础之上的，所以定位报告决定项目后续销售情况。

2.营销策划报告

《项目营销策划报告》是结合项目定位，根据项目市场环境及目标客户情况，制定的项目营销策划总体思路，具体包含项目形象定位、项目营销推广策略、营销费用预算等内容，是项目营销策划的纲领性文件。

3.价格专题报告

项目定价举足轻重，直接影响到项目的销售速度和利润水平。

《项目推售计划及价格专题报告》是在深入分析区域房地产市场、竞争楼盘价格及销售情况、客户需求等基础上，结合项目成本利润率和销售速度的要求，针对本批次物业制定销售均价，并对本批次物业的推售时机、计划及策略进行分析。

4.卖场包装策划报告

项目包装策划是在项目即将面市基础上，对销售现场进行形象包装的思路。它作为客户接触项目的一线，对客户建立项目印象起到至关重要的作用。《项目卖场包装策划报告》包括售楼处、样板段、样板间的包装思路,与营销策略息息相关。

5.开盘

开盘建立在项目前期蓄客基础上，根据楼盘具体情况，把可售房源集中拿出来进行销售的工作。开盘对房地产开发至关重要，开盘结果的好坏直接关系到项目资金回笼，后续开发的正常与否。

6.营销后评估报告

地区公司应在项目销售95%后，编写《项目营销后评估报告》。

《项目营销后评估报告》就项目的客户分析、市场定位、营销策划、销售定价、销售速度、营销费用等进行评估和总结，提出可借鉴的经验和教训。

在高库存和产能过剩的时代，很多公司强化了营销为龙头的内部企业价值链模式，房地产营销的价值越来越高。

但营销是个弹钢琴的行当，有轻就有重，有淡就有旺，掌握节点，顺势而为是做房地产营销很重要的一个基本意识。