社会可以指望“以房养老”吗？

两年的以房养老试点出了结果：

北京18人12户投保，上海13人11户投保，广州14人11户投保，武汉2人1户投保。全国四地办完所有流程的是47人38户。这是2014年保监会下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》后，自2014年7月1日起试点以房养老到今年5月20日，国内商业保险公司开展试点后披露的数据，2016年6月30日是两年试点期的到期日。
数据惨淡，但是两年内只有数十例投保，还是出乎整个行业的预料。
新闻链接：以房养老试点惨淡收官：四地两年仅有59户投保

上海保监局副局长李峰总结的理由是：

但从外部环境来看，目前推进以房养老还存在三大劣势。首先是以房养老需要面对社会观念和传统伦理的挑战……其次，以房养老目前的协调沟通成本较高……再次，房屋抵押的期限、金额怎么设定，抵押到期后如何处置房屋，也还需要一些法律上的协调。最后，目前推进以房养老的交易运营成本比较高。过程中有很多评估、公证的环节，还有方方面面需要中介机构去完成的环节。

从美国的经验看，以房养老不受欢迎的结果并不意外：经过30多年的发展，全美做逆向按揭（reverse mortgage）的老年人也只有几万人。李峰总结的几个阻碍因素，看得出对以房养老还是抱有希望，但美国的经验和研究表明，即使他认为的阻碍因素得以解决，以房养老的市场空间仍然极为有限，这是由美国老年人在居住和财务方面的偏好以及他们所掌握的资源导致的。

为了说明这个问题，我们必须回答为什么以房养老听上去有道理，但现实中不成功。首先看为什么以房养老听上去有道理。事实上，30年前美国国家经济研究局（NBER）开始老龄化问题研究的时候，第一个问题就是以房养老，因为该模式符合经济学中的生命周期理论，即一个理性的人在有能力劳动的时候将一部分劳动收入投资，形成资产；步入老年没有劳动收入以后，将资产变现以支持消费，避免生命不同阶段消费水平出现大的波动。数据显示，在1980年代末期美国老年人持有的资产中，比重最大的就是房产，合乎逻辑的结论自然就是退休后应该将房产变现，即以房养老。逆向按揭是以房养老的最佳方式，因为如果不做逆向按揭，就必须卖大房换小房，会产生很高的交易成本和搬家相关的心理成本，做逆向按揭可以省去这部分成本。

让经济学家难以解释的是，按照理论应该存在、并且很有前景的市场，当时的规模却非常小，1987年进行逆向按揭的老年人不过几千个。为解释这个悖论，经济学家首先从阻碍市场形成的原因入手（即前面李峰找到的几个原因），去看做逆向按揭的交易成本是否过高、金融市场是否成熟。结果显示这些阻碍因素并不存在，经济学家这才把研究关注点放到老年人的偏好和行为方面，数据显示结果如下：

• 选择保留现有住房的老人幸福感更高——说明他们不愿意卖房；
• 搬家的老人通常会去买更大的房子——所以他们卖房也不是为了获得更多的消费；
• 手头困难的老人也很少观察到用卖房来平衡收支；
• 卖了房子去换钱的老人消费虽然有所增加，但是幅度很低，远低于以房养老假说产生的预测。

这个方向的研究从1987年开始做了七八年，始终没有观察到以房养老市场的增长，最终经济学家结论，房产对于老人来说是用来应付突发的大额支出，是一种“缓冲资产”，而不会通过以房养老的方式拿去平衡日常消费。

基于上述发现，NBER的老龄经济学项目不再把以房养老当作重要问题，最近十几年的研究基本上见不到这个方向。关于退休老人的财务状况问题，基本上集中于社会养老金、企业年金和私人养老金方面，这些构成了“年金”，提供支持日常消费的现金流。其他金融资产和房产作为非年化资产，预备应付突发大额支出，比如重大疾病产生的医疗费用自己承担的部分。

前面所说的是美国老年人对于资产的偏好，经济学家还必须考察老年人用于支持自己退休生活的资源是否足够。如果资源不够，再不情愿动用自己的房子，事到临头也没得选。通过跟踪他们的资产状况，经济学家发现美国老年人的日常消费通过年金（政府、企业和私人养老账户）就可以应付，动用其他金融资产和房产并不常见。而且除了年金之外，美国老年人都有资格加入政府提供的Medicare医疗保险计划，这一保险报销范围不仅涵盖疾病的治疗，还包括失去行动能力后的看护服务（long-term care）和养老院（nursing home）的支出，采用房产平衡这些支出的可能性进一步降低。

以房养老在美国没有发展起来，是否意味着在中国也发展不起来？我们仍然可以从偏好和资源两个角度看。偏好方面，中国老年人对房产的偏好恐怕不会低于美国，何况以儿养老的观念是美国所没有的，我们可以暂时接受中国老人也会把房产当作缓冲资产的结论。资源方面，中国现在还没有像美国一样完善的保障制度。不过中国人的储蓄水平普遍很高，对于单位有足额缴纳养老保险的老年人来讲，退休生活的基本支出是有保障的。那么，那些工作时收入就不高、也没有被纳入养老体系中来、退休前没有足够的积累，才真正有可能动用房产进行养老，显然这部分人群的房产价值也不会太高（美国做逆向按揭的房产价值也都很低）。给定价值不高的资产，逆向抵押的供给能有多乐观？

如果老年人对偏好保留房产，即倾向最后动用房产去平衡支出，走到以房养老这一步的老年人其实更令人担心，因为此时其他资产已经耗尽，如果用“缓冲资产”去平衡消费，大病来临造成突发高额的支出的时候——随着年龄增大这个可能性会越来越高，又该拿什么去应付？从公共政策角度，两年试点的结果已经说明社会不能依靠以房养老这种模式，政府反倒是可以用是否选择以房养老，去识别出未来生活可能出现问题的老人。