2018-08-17

文/叶檀 ☞财经女侠 | 毒舌善心

前两天，有则假新闻江湖流传。

一个京城土壕，全部7折抛售自己41处房产，都是大面积的豪宅，总面积9882平方米，货值起码在10亿元以上。

之所以这样的传闻到处叫魂，是因为京沪二手房成交量反映出市场的恐慌。大量抛售，没有人买，成交量下降，价格下降。

房产税必然会出台，对此不要抱侥幸心理。

证据有二：一是一些地方财政相当紧张，根本是寅吃卯粮，甚至一些地方连发工资都有困难。一些地方固定资产投资大幅下降。这次，不能像1998年到2017年这样，再次大规模卖地。

地方政府也想卖地，一些地方已经卖不出去，开发商开始防守。8月10日，太原市举行了“史诗级”的大规模土拍，拿出热点区域的8幅黄金地块（总面积约82.71万平方米）进行拍卖，起拍价合计130.82亿元。

7月20日发布拍卖公告，结果让人大跌眼镜。8幅黄金地块中，只有2幅地块各有一家房企报名，其余6幅地块无人问津。有房企报名的2幅地块，因出价未达拍卖底价，没有交易成功。也就是说，8幅土地全部流拍。

8月14日，《南方都市报》报道，今年以来，一线城市的住宅土地流标达到11宗，总起价达到224亿。其中北京6宗，广州5宗。

二线城市出让的住宅土地，年内流标合计高达132宗，2017年同期只有45宗，同比上涨了193%。三四线城市住宅土地流标高达472宗，上升明显。

找到地方财政新来源刻不容缓，否则，地方政府破产潮将爆发。

二，实体经济转型，无法提供给地方足够的税源。现在中低端制造业日子难过，市场呼吁的是减税。如果继续加征税收，相当于在痛苦至极的老虎身上拔毛，必然激起强烈的反弹。

继曹德旺之后，蒋锡培再次呼吁给制造企业减税。降低增值税率。将目前的三档增值税16%、10%和6%改为两档10%和5%。小规模企业，即营收在500万元及以下的，免征增值税；营收在 500~2000万元的，减半征收增值税。将利息纳入增值税抵扣。将融资费用也纳入抵扣链条，将切实降低企业的融资成本，扶持企业发展。

房地产税如箭在弦，不得不发。两害相权取其轻，房地产税是所有的税种当中，反对意见相对不大的一种。

表面上有很多反对声，但媒体对高房价一直以来的痛批，说明很大一部分人支持降低房价、支持开征房产税。

开征房产税，得罪开发商、大地主，大投资者；不征收房产税，得罪的是制造业主，得罪的是没有资产的年轻人，得罪的是地方政府——如果是你，何去何从？答案非常明确。

房地产税估计两年后出炉，这一年半的时间，是大地主的逃生机会。

我曾经说过，房产税法全面修订版最快在2020年全面表决通过，2021年前后推出。2017年没有初审，现在快马加鞭。

《21世纪经济报道》披露，今年4月份，房地产税法草案曾在系统内部征求过意见，省级人大、省级财政等相关部门都参与其中。有参与人士对21世纪经济报道记者表示，草案对各方面因素都有考虑。

有自媒体表示，领导层分别在3、4、7月完成了一轮内部意见征集。最近的一次是8月7日，住建部召开房地产工作座谈会，提出了一些要求，最最重要的是落实了两点：开始征收的时间和第一批征收的城市。

看看，征收时间大致都定了，大规模推开的试点城市也定了。

8月16日新闻，国务院通知在2019年6月底前，所有直辖市、副省级城市和省会城市全面实施“互联网+不动产登记”。

预测初期开征的有：北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、南京等一二线城市，也可能有四五线城市，否则得不到各类城市的经验，怎么进行全面推广？总之，一线城市和新一线城市必定是重点。

在这一年半的时间里，大量有房的，必须集中到几套性价比最高的房子里，土地同样如此。

房地产税有多重？

引用一组推测。

第一，首套住宅必然会免征税，第二套以上再征。第二，地方政府依情况决定免征面积，未来，交通便利的小户型、稀缺区域豪宅，比普通大户型更受欢迎。第三，有可能设置累进制、带有惩罚性的房地产税。比如第五第六套的税要比第二第三套的高得多。第四，租金也会严厉征税。估计房产五套以上，会被严厉惩罚。

举个栗子。上海，上海人第二套人均超60平米，非上海人第二套开征。你有价值600万的二套房，一年就收（6000000*0.6%=）36000元的房产税。如果房子用于出租，相当于比原来少拿一半租金。如果房子涨价了，则要按规定周期进行重估交税。房价涨，税也是水涨船高。

重庆旧别墅180平以内免税，新买的别墅和住房100平以上就要交税。如果房价高于均价3倍以内，税率是0.5%，3-4倍，是1%；4倍以上，是1.2%。同样新买一套600万的房子，最多每年要交72000元的房产税。有可能比收获的租金还高，入不敷出。

证明房产税没用太可笑了，老虎不发威，当他是病猫。房产税是政府最大的做空工具，如果税收普遍征收2％以上，对房地产将有明显影响。

征收房产税后，未来房地产市场有三种呈现方式：

一是在货币宽松阶段，房地产的投资收益远超过房地产税的时候，房地产作为避险工具，还会继续作为重要的投资工具。这一点可以参照1997年到2008年之前的美国房地产。

二是在经济大幅增长时期，房地产价格将随之稳步增长。

美国在上世纪70年代80年代有两个小波动，下跌不到10％，但从1997年后，政府过度保障加上疯狂的房地产金融衍生品，使得2008年的美国房地产下跌酿成全球金融危机，房地产疯狂上涨与下跌一定是金融现象。

第三，房产税推出后，有一个重要的指标租金回报率将受到重视，该房产能不能买，取决于租金回报率是否能够超过同期限无风险收益率。

诸位，逃生通道开放还有两年左右，看看现在已经收税的商业地产的购买、运作方式吧，以后住宅地产将类似。