商圈分析之商圈吸引力和饱和度分析

最近接触到一些商圈分析的项目，比如商圈人群流量分析、空间优化、区域潜力挖掘、营销预测、商店选址和市场分析等方面的工作，运用到挺多的数学建模和运筹学分析以及地理空间建模，深深见识到了人类理解规律的强大能力，这些也会在后续的文章中分享出来。

这篇文章主要的hi多商圈商店对顾客吸引力和市场饱和分析做非常简单的建模。

一、商店对顾客的拉力

商店对顾客的拉力主要是指的是，商店对顾客的吸引力，也就是顾客为什么会去这家商店购物，这里比较常用的就是赫夫法则。

赫夫法则考虑了不同地区的商品种类、顾客从住所到购物区所花费的时间，以及不同类型顾客对不同时间的重视程度三个方面的因素。其中商品种类以商业区某品类的总销售面积来测算；在考虑顾客对路途时间的重视程度时，购物类型包括购物目的（大量采购还是选购）、也包括购物内容（家具、服装或者杂物），其计算公式为：

其中Pij为消费者从住所前往商业区的可能性，Sij为某商品在商业区内的总营业面积；Tij为消费者从住所到商业区所花费的时间；指数用来衡量顾客因购物类型不同而对路途时间的重视程度，需要通过实际调研或计算机程序模拟运算加以确定；n是不同商业区的数量。

假设一家经营男士香水的企业直营店正在考虑三个选址位置，在这三个选址位置内，男士香水的总营业面积分别为200㎡、300㎡和500㎡，潜在客户的住所到达这三个区域的时间分别为7分钟、10分钟、15分钟。通过调研，客户对购买时间的重视程度为2，这样在这三个区域购买的可能性为43.9%、32.3%、23.9%，以区域1为例子，计算过程为：

再假设有200名使用香水的男士居住再距离区域有1-7分钟的路程，那么大约有88人会前往该区域购买商品。

需要注意的是，为了完整描述商圈，应该分别对距离商店5分钟、10分钟、15分钟和20分钟等距离的顾客做同样分析，这样才能全面估计区域内各个商店的市场规模、商圈范围以及各类商品的主要、次要和边缘商圈。同时，顾客前来选址的可能性很大程度依赖于商品的种类，因为商品不同，顾客对其的需要不同，对路途的感受也不同。

当然赫夫法则并没有充分考虑影响商圈范围的全部或者大部分因素上，基于经验，商店对顾客的引力主要包括商品特性、顾客特征、商店与顾客之间的距离函数等方面。基于这些因素，对店铺商圈的分析可以建立起比较复杂的零售点拉力评价模型。

二、商圈内部的竞争

这部分主要指的是商圈的饱和度分析。

这里必须要考虑现有商店的数量、规模分布、新店开张率，以及所有商店的优劣势、长短期变动等因素。任何一个商圈都会出现商店过少、过多和饱和的情况。商圈的饱和指数就是用来表明一个商圈所能支持额商店不可能超过一个固定的数量，饱和指数的计算公式：

其中IRS表示商圈的零售饱和指数；C表示商业圈内的潜在顾客数目；RE表示商圈内消费者人均零售支出‘RF表示商圈内商店的营业面积。那么假设在商圈内有10个家庭，每周在食品中支出25元，共有15个店铺在商圈内，共有144000㎡销售面积，则该商圈的饱和度为：

这个数字越大，意味着该商圈的饱和度越低；该数字越小就意味着商圈内的饱和度越高。