该不该买房投资 -国庆看的两套公寓

       国庆某天去吃饭，在街头，突然有卖楼小哥凑上前来，问要不要看看附近的公寓。在房价已经见顶的深圳，还有什么楼在热卖呢。怀着好奇心，我们吃完饭去看了一下。

       其实这个楼存在已经很久了，是附近比较出名的一栋建筑。这次被重新包装和打造成酒店，个人购买套房后返租给酒店。酒店租房合同为期十年，第一年和第二年都是108RMB一平米的租金，从第三年开始就每年递增5%的租金，直到第十年租金变为265.94RMB。

       地理位置在罗湖区，从西面的房间可以直接看到深圳地标之一的地王大厦，距离也不过一百米吧。这也是一大卖点。不过这个位置对于酒店的租金帮助有多大，我觉得也很难说。

       酒店号称是五星级的连锁商务酒店，租金可以达到800-1000RMB。 但我们看了一下样板间，感觉还是有点勉强，可能就三星半到四星的装修水准吧。套间的优点在于设计还是比较合理，洗手间干湿分区，客房也算是方正。 一层楼有32套房间，5部电梯。大多比较小，37-44平米左右。就两头的位置，房间设计比较大，最大有60多平米。

       参观了样板间后，我们就去到销售中心算价格了。算下来，最小的37.24平米的一套房，价格要221万。如果是贷款，首付需要175万，贷款44万，月供10年4804RMB一个月的月供款。算下来，贷款购房的年收益率才1.2%，一次性付款高一点，年收益为3.6%。

       所以，这房到底值不值得买呢。

       后来我们又去看了罗湖区另外一套公寓。是定位大高上的楼盘。就一栋，27到35楼是公寓，下面都是办公楼。地理位置是在春风路。 如售楼人员所介绍，罗湖作为深圳最早开发也是最老的区，现在是落后了。楼价不仅不如福田，蛇口，连龙华也比不上。 这栋公寓卖点就是周围的旧城改造之后，整体环境的提升。

       公寓售价最低的是27楼75平米的房子，6万3一平方，总价约483万。因为包了精装修，确实不能说贵。样板房我们也看了，电器、门窗和装修用料看上去很高档。设计风格也不错，每间房都配了大落地玻璃窗，客厅对开4.1米，开放式厨房，还精心设计了可以关闭的透明落地门来阻挡油烟。阳台也很大。可以看出来，在有限的空间内设计师还是很用心，尽量营造出来比较大气开阔的感觉。

       另外，参观这个样板间还要做20万的财产验证，给财务看了之后才能看房。进入样板间之前，还需要把手机放在储物柜。 看来这些年我们都没有怎么看高档楼盘，还是第一次进行这样的操作。

       这套销售人员的卖点是公寓的稀缺性。号称2018年7月31日新政之后公寓都只能租不能销售，等存量公寓销售完毕，以后就没有公寓可买了。这个项目的公寓原本定价奔着9万去的，受到政府限价的影响，现在只能卖6万多了。如果这套公寓可以以1万的价格出租，年收益率是2.5%  

       当我们表示资金压力的时候，销售又介绍了一种气球贷，这种贷款是可以把原来需要10年还款的钱，按20年来还，但到最后一年，需要把剩下10年的钱全部都还清。这样做，可以减轻刚开始的还贷压力，当然要小心10年后的压力。

       为了促进销售，也是很多招数了。之前的酒店公寓则在首付方面给了一年的无息给付计划，五成首付款可以在一年内分五次付完。

       就这两种公寓来说，各有优缺点，酒店的公寓自带10年租约，面积小总价低，在头10年的回报率相对高一点，但酒店经营状况和10年后是否续租是潜在的风险。而高档公寓投资额较高，但本身物业的定位高，长远来看，收益率会比较稳定。另外，酒店公寓是明年6月就开业可以收租了，而高档公寓则要等到2021年才能收楼，也就是说，前面三年，除了投入没有任何收益。

        从投资角度说，如果非要选一个，貌似酒店公寓还合适一点。 毕竟是总体投资额不大，而且很快就能有收益。而高档公寓是拿目前已经不低的价格再来赌今后周边环境的升值。

       虽然说现在深圳楼市已经到达了一个拐点，还是有一些机会的，先多看看吧。