“位置”真的很重要

刚刚看过郭导的《祖宗十九代》，里面小岳岳的经典台词-漂亮真的很重要，在这篇文章里面我想说的是“位置”真的很重要----写在开年伊始的中国房地产市场。

一、不要被平均收入比蒙住双眼

    收入比确实非常重要的概念，但是在房价收入比的计算问题上，要注意收入比的计算基数，不应该是计算现在的全民收入比。现在的房价不应该和现在的人均收入比，而是应该和“未来的中高收入阶层”比。 “收入”前面必须增加两个定语“未来”和“中高”。

    为什么要加入“未来”的限定，是因为目前房价是对未来收入的反应。可以类比股票，如果你觉得一家公司未来的盈利一定是平稳较快增长，难道你不选择现在买入他们的股票，而是要等到未来涨高了再买吗？毫无疑问，大家一起抢着买，相应的股价就被炒了上去，股票的价值就会涨上去。所以，现在这个股票的高估值是对未来盈利增长的提前反应，不是因为现在的盈利水平高，而是因为未来的增速高。

    房子的道理是一样的。眼看着城市化如火如荼地进行，人口大规模往城里走，未来还有好几亿人要进城，挡也挡不住，赶也赶不走，人们克服各种困难往城里聚集，特别是往大城市聚集。进城之后，人都要住房子啊，房子需求还很大。所以，中国的大城市，就像是盈利增长稳健的大公司，这个盈利大家都看到了，于是就开始买这个“公司”的股票，这个股票就是房子。大城市房子贵，就是这个道理，就是人们看到了增长的潜力。现在的高房价，是对未来收入提前反应。

    第二个约束条件是“中高收入”。为什么要在“收入”之前加上“中高”呢？因为未来不是所有人都买得起房子的，中高收入阶层才买得起房，其余人要租房住。所以，房价收入比中的收入，应该是高收入阶层的平均收入，不是所有人的平均收入。你对自己未来十年收入是怎样衡量的，相信每一个勤勤恳恳努力的中国人，都希望10年后自己的收入也要增长十倍，并且为了这个愿望在不停的努力奋斗中，既然大家对自己未来的收入有如此高的期待，房地产价格又是对未来的反应，你现在再来计算一下，它的价格真得是很高吗？

    所以，加了“未来”“中高”这两个限定条件，你就会发现现在的房价收入比并不高，也就是说相对于未来的收入，今天的房子并不贵。简单来说，房价是对未来收入的提前反应，房价收入比反映了一个城市未来的增长潜力。

二、不要就房子论房子

    首先，对你这个城市的潜力进行判断。中国人口基数大，总人口是美国的4倍多，需要更多的大中型城市。在城市化进一步推进中，并不是只有一线城市才能聚集人口，很多城市在人口竞争中都会取得一席之地。比如说，杭州、成都、郑州、武汉等，你要对自己所在的城市进行仔细分析，看清发展的潜力。

    其次，你还要明白，不是所有的城市的房产都有投资价值，在仔细分析之后，有可能会发现你所在的城市并不具备投资价值。中国东南半壁土地面积占36%，居住着96%的人口，东南侧人口稠密。现在有一个最大的误区，就是中国人工已经过了高速增长期，人口红利已经过去，所以未来的房价一定暴跌。这也是个典型的似是而非的问题。问题看起来很有道理，其实欺骗性很强。很多人可能给你讲过中国的代际人口结构，一般会提到一个“倒金字塔结构”，就是一个孩子，对应父母2人，祖父母4人，可以继承很多房子。听起来很有道理对不对？ 可是，忽略了一个重要等我问题，这个暴跌的房子到底是哪里的，所以不要泛泛而谈房子的价格，就房子论房子，而是谈“哪个城市的房子”，“什么位置的房子”。位置真多很重要！

    再者，如果你看未来的发展趋势，就会发现未来几十年，人口总量在略微增长之后，就会平稳，然后下降。但是呢，人口的分布会变化，一些城市的人口会减少，另一些城市的人口会继续增加。前一类城市的房价还会继续下跌，后一类城市的房价会继续上涨。所以，老龄化、生育率的因素，并不是绝对降低房价，而是降低部分地区的房价。下次别人和你谈房价的时候，你一定要问：哪路的房价，知道位置的重要性吗？