张三分：大城市房价不会跌，凭什么为什么
前言：
2年没有更新内容，这个号基本算半废了，粉丝掉到只剩80。可以说，剩下的80位粉丝你们全部都是真爱粉。这2年，我从跟朋友互联网创业失败，到反思，到研究并投资房产，经历了很多也想了很多。
投资房产这块，很多金融专业人士可能会看不起，但是我不得不说，这是普通人能接触到的最有效率的投资方式了。而且最关键的是：这是你唯一敢于把全部身家甚至动用贷款都要投资的产品。这就房产投资跟普通的投资产品最大的差别。
在接下来很长一段时间，应该会更新主要以房产投资的内容，都是我的所见所思所想，也是很实用的内容。我相信对我80位真爱粉一定会有所用。
正文：
很多研究房产的人在初期都会进入这样一个误区，就是陷入到经济金融的范畴中，花大量的精力去研究M2、利率、杠杆、产业甚至外储、汇率等，迷失在各种经济概念中。
谁让房子本质上已经成为一种金融产品了呢？
走了好久的歧路后，我才幡然醒悟，其实任何经济金融政策等，最终影响的，还是供需。是我愚蠢了。
大道至简。
分析一个城市的房价，看供需才是最主要的。
1特大城市的天花板
先看一个新闻：
从2013年，中央就开始提出严控特大城市的思路。直到2016年的两会，中央再次重申了严控特大城市人口规模的事。意味着从2016年至2020年，京沪分别还有不到130万和75万的人口增长空间。
特大城市的规模天花板已经到来。
为什么要严控特大城市，这里无法详细展开，详细论述可以写一篇论文。简单来说：
1.交通问题：现在已经凸显出来了。早晚高峰开车不如骑车。北京上海车牌摇号极为困难。
2.环境问题：参考曾经的雾都伦敦。
3.城市管理：全球人口最多的城市，从第一名东京（4200万，2017年数据）到第十名墨西哥城（2100万，2017年数据），中国占了3席（北京、上海、重庆）。可见2000万+几乎是当前人类城市管理能力的极限。
4.国家安全：我们现在的和平环境极为珍贵。大国崛起过程中谁也不知道会不会有战争。国家的人口跟经济太过于集中在某几个城市，非常危险。
正是因为需要对人口进行控制，因此对住宅土地也进行了严格的限定。
2城市的梯度
一个国家的经济发展，最终是要落实到具体城市中来。改革开放的红利，绝对不是平摊到全国668个城市中，一定是有优先级的。
一线城市，就是最先的一级。
他们是国家的名片，是全国生产力喷涌而出的窗口。他们的背后，依托的是960万平方公里的广袤腹地。
因此，全国的人跟资金都往这4个城市集中。
土地被严控，人口跟资金却依然高速流入，甚至会外溢到周围城市。供需矛盾这么明显，房价不涨还有道理么？
城市发展的梯度，就像香槟塔一样，上面的杯子倒满了，才会流入到下一级的杯子中。
3消费国、生产国、资源国
如果你了解世界经济，那么可以知道，国家经济的分类大致可以分为消费国、生产国、资源国三种（不是严格区分的，有些国家同时能占两种类型）。
消费国：美国以及很多欧洲发达国家都是。他们有技术，但是没有完整的生产体系跟工种（全都迁移到生产国了）。他们的主要产业是第三产业。他们有强大的消费市场。
生产国：中国，以及亚洲四小龙。他们从贫弱的国家到崛起，靠的是强大的生产体系。他们是全世界的工厂，靠人口红利以及牺牲自然资源，完成了原始积累。主要产业是第一第二产业。
资源国：中东，以及非洲很多国家。他们既穷，又没工业化。只能靠卖矿产、石油等来赚钱。
同样，城市也可以这么理解。
一线城市在发展初期，主要产业是生产、贸易。充当的是“生产城市”的角色。大量吸收内地劳动力，完成了城市的原始积累。当年的万千劳工下深圳，千万失足去东莞（嗯？我在想什么？）讲的就是这个时代。
经过三四十年的积累，这些城市经济已经完成了原始积累，同时人口承载已达极限。就自然要面临现在这样的情况：
1.国家严控特大城市，则土地指标必然越来越少，土地越来越金贵。租金、地价、房价必然越来越贵。
2.资金跟人口的聚集成指数效应。有限的土地无法承载大量人口，则必然要限定人口流入。
3.作为区域经济的发动机，城市的经济发展仍然是重中之重。
要解决这些矛盾，就需要引入新的考量：经济密度、人均GDP。
经济密度：一个城市单位面积的GDP产值。反映的是一个城市土地的含金量。
人均GDP：一个城市平均每个人创造的价值。反映的是一个城市居民的含金量。
我们知道，第一第二产业的特点是对土地面积跟成本要求比较高，但是对人的素质要求不高。比如说，不管做养殖还是工厂，都需要大片廉价土地，但对工人的学历、能力要求并不高。
而第三产业是脑力劳动，对人的素质要求很高，但是对土地要求并不高。第三产业无论是经济密度还是人均GDP，都要远高于第一、第二产业。
在土地跟人口都受限制的情况下，提高经济发展的效率就成为必然选择。这就是我们说的“经济转型”。由“生产城市”转为“消费城市”，把第一第二产业迁到二三四线城市，留下并发展第三产业。即“退二进三”。
但是经济转型并没有那么容易，比如说广州已经逐渐掉队，而深圳依靠互联网意外的崛起。
至此，花了这么多篇幅讲原因，应该能够解释我们看到的很多“怪现状”新闻。
比如北京赶人：
比如二线城市抢人：
比如上海2016年的14万楼板价地王：
比如北京的副中心雄安新区：
比如华为的制造部门迁出深圳，但总部依然留在深圳：
再比如说，富士康迁出深圳，进入郑州等内地城市：
4高房价是民生而非经济问题
很多人会说高房价影响了当地经济的发展，是犯了因果倒置的错误。
单从经济关角度看，房价只是供求关系的反应。高房价不但不会影响经济，相反是经济活力十足的结果。
资金跟人口大量聚集，土地供不应求拉升房价——高房价将低效率的产业挤出城市，发展高效率的产业——这些高效率的产业会带来大量资金跟高收入人群，进一步拉升本地房价。
所以，你买不起大城市的房子，表面上看是因为大城市的房价涨了，实质上是这个城市对个人综合能力（也包含家庭财力）的要求提高了。
房价拉升后，就接着引发民生问题。
衣食住行，一个城市再怎么发达总归需要基本的生活配套服务，需要大量的生活服务行业的人员。需要快递员、厨师、清洁工、服务员、出租车等。
高房价带来的问题是：这些基层劳动人民的收入一辈子也买不起房。但一个城市又离不开这些人。
还有，外来人口在大城市买不起房，顶多挥洒完青春就回小城市或者老家。
可大城市本地低收入人群，你让他们去哪里？能拆迁或者有房子的还好。很多本地人子女长大后也同样是要买房的刚需。
因此，只有这两部分人才会买不起房。没有归属感。
这不是经济问题，是民生问题。
这也可以解释：为什么政府不会降房价，而是只会稳房价。
所以，即使北上深房价在全球来说都算贵，从经济角度来看也是合情合理。
买房，就是买一个城市的股票。势头最猛，风险最低的，永远都是大城市。
所以，如果钱足够，还是投资在大城市里吧，至少在你有生之年，他们不会跌。
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