2Z201000 建设工程基本法律知识--40建设工程物权制度-

2Z201040 建设工程物权制度

2Z201041 物权的主要种类和与土地相关的物权

一、物权种类

物权包括所有权、用益物权和担保物权

• 所有权
  • 财产所有权的权能，是指所有人对其所有的财产依法享有的权利，包括占有权、使用权、收益权、处分权。
• 用益物权
  • 用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权
• 担保物权（抵押权、质押权、留置权）
  • 担保物权是权利人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。

二、与土地相关的物权

• 土地所有权
  • 土地所有权是国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利
  • 城市市区的土地归属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除有法律规定属于国家所有的意外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有
• 建设用地使用权（占有、使用、收益）
  • 新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。
  • 设立建设用地使用权，可以采取出让（要钱、有期限）或者划拨（不要钱、没期限）
  • 应当向登记机构申请建设用地使用权。建设用地使用权子登记是设立。
  • 建设用地使用权人有将建设用地使用权转让、互换、出资、或者抵押，但法律另有规定的除外。以上行为应当符合以下规定：
    • 当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限有当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。
    • 应当向登记机构申请变更登记。
    • 附着于该土地上的建筑物、构筑物及其他设施一并处分。
  • 宅基地使用权期间届满的自动续期。
  • 建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。
• 地役权（同行）

  地役权是指使用自己不动产的遍历或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。（他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地）

  • 设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役合同
  • 需役地转让时地役权一起转让

2Z201042 物权的设立、变更、转让、消灭和保护

一、不动产物权的设立、变更、转让、消灭

• 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。经依法登记，发生效力；未登记不发生效力。（依法属于国家的自然资源，所有权可以不登记）
• 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；（未办理物权登记的，不影响合同效力）

二、动产物权的设立和转让

• 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人

三、物权的保护

• 物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调节、仲裁、诉讼等途径解决（民事）
  1. 因物权的归属、内容发生争议的，厉害关系人可以请求确认权利
  2. 物权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
  3. 妨碍物权或者可能妨害物利权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险
  4. 造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重做、更换或者恢复原状
  5. 侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。

  以上可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。

• 违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任