得房率高的房子品质就好吗

看点与思考：

容积率高，小区品质就高吗？不，恰恰相反，低密度（低容积率）的小区才有可能营造出品质。就像得房率，得房率较低，恰恰证明了房子有着一定的灰空间，彰显房子的高贵。

房地产项目开发过程中，有一项规划指标决定着项目的建筑形式和开发方向，这就是容积率。

容积率越低，意味着建筑密度越小，建筑平均高度越低，建筑体量越小。

反之，则建筑密度越高，建筑平均高度越高，体量越大。

容积率低的，就只能做别墅项目；容积率高的，就要做高层建筑；容积率中游的，则做多层或小高层建筑。

根据一些项目前期策划的经验及了解的一些相关知识，介绍一下容积率与建筑形式的匹配关系，仅供大家参考：（容积率用R表示）

lR≤0.5，以独栋别墅为主，或配以双拼别墅或联排别墅

l0.8≥R > 0.5，以联排别墅（TOWN-HOUSE)为主，可配以独栋别墅或双拼别墅或多层公寓

l1.5≥R > 0.8，以多层公寓为主，可配以联排别墅或小高层公寓

l2.5

> R > 1.5，以小高层公寓为主，可配以多层公寓或高层公寓

lR≥2.5，以高层公寓为主，可配以小高层公寓

在具体策划产品时，还可以根据容积率与建筑密度的关系来进行产品形式的灵活调整。

在建筑密度不变时，容积率的提高，表现为层数的增加；而当容积率不变时，层数的增加，表现为建筑密度的降低。

利用容积率与建筑密度的关系，把低容积率高密度的多层公寓做成低容积率低密度的高层公寓，形成特别的建筑组合方式。

这个方法可用于一些有江河资源或景观资源的观景项目。

由于层数的增加，使建筑密度得到有效降低，既增加了小区建筑栋距、绿地面积和公共面积，同时也挖掘了景观资源价值。

现在一些规划较好的大型项目，尽量少做多层，而是采用“联排或叠加别墅+高层”的方式。

这样就有空间来做“小区花园”，使得建筑之间的栋距拉开，既有景观视线，共享花园，也保障业主的隐秘性。

在一些三四线城市，由于开发商的政府部门公关做得“好”，项目硬是将容积率拔高。

这些开发商可能以为，这样做就能在同样的地块多出来很多可售面积，也就可以出卖很多钱，多赚利润了。

其实不然，容积率过高，必然带来小区建筑、环境和品质下降，有的小地方具有“高层抗性”。

老百姓一时半会接受不了住高层的“优越”，容积率高的话，势必要造高层。

容积率高也会造成楼栋距缩小，不仅日照、采光有问题，而且对居住隐私带来影响，也会有压抑感。

还有的开发商在“高容积率”和“花园小区”的诱惑下，采取拔高建筑层数。

在一个四线城市，周边也没有什么自然风景景观资源，整个小区都是30多层甚至更高的建筑体，给人鹤立鸡群的感觉。

这种做法没错，但实际效果不一定好，要考虑整体形象。

在一些地方，如长三角一带，居民对于日照要求较高，而高容积率楼盘的呈现弊端就十分明显。

楼间距太小，日照分析不知怎么通过的，20层或15层以下基本上全天照不着太阳，不仅无阳光，就连采光都受到影响。

客户就不会喜欢，也就卖不出较高的价格了。

这就是所谓的也是我们经常会遇到的“容积率陷阱”项目。

容积率的高低，也是一把双刃剑。要慎重考虑容积率大小问题。

在产品策划时，要根据项目地块、性质、规模、文脉以及城市规划等来合理使用容积率。

以适当的容积率，保障居住生活的需求或楼盘的品质档次。

有些城市因受土地指标影响，政府拍卖土地时有意提高容积率，因此，在中国的众多中小城市也处处可见成片的高层建筑。

在一些中小城市策划操作过项目，得出一点经验：因为居民对于高层建筑有一个慢慢接受的过程。

在容积率越来越高的情况下，面对高层抗性时，可以通过一种过渡的办法，就是先以“多层为主+小高层为辅”混合。

然后再过渡到“小高层为主+高层为辅”，最后过渡到“高层为主”。

在特殊情况下，也可以采用“不把容积率做足（略低于指标）”的方法。

你有2.7的容积率，不把容积率做足，依顺当地对建筑形式的消费能力与习惯，只做别墅和高层，或叠加多层和小高层。

这样，居住品质得到有效提升，从而提高项目售价，也可以实现利润最大化。

这种方法常用于高端豪宅项目的开发，针对不在乎售价而注重居住品质及环境的高端客群。

在西南地区的成都、重庆、贵阳等地的市中心区域，容积率越高越好，因为这些区域对日照要求低。

贵阳花果园的容积率超过5.0，开发商还要在中心位置做一个水系景观花园，还要做商业。

这样，建筑很密，也很高，都有30层以上，接近或超过100米的住宅和办公大楼居多。这是地方特色。

�容积率不要太高，否则，营销小区品质营造；就像得房率，很多人要求太高的得房率，这恰恰是房子品质较低的指标，所以，要求高容积率或高得房率，往往是让一些人容易跳进的陷阱。