住宅存量盘（二手房）市场分析——中山

先祝大家过年好，恭喜发财~~

这期继续珠三角之中山，顺便把数据库中中山的数据更新了一下，更新到了1月底。

中山是笔者长期看好的一个区域。首要原因是房价目前仍然属于低位，并且还承接着各种立好消息，包括港珠澳大桥，深中通道和广珠城轨。有了交通上的布局，和地理上的优势，中山可以北接广佛，南接珠海澳门，东接深圳。另外，中山还是很多耳熟能详品牌的发源地，包括乐百氏，欧普照明，华帝燃具等等。

1. 单价概览

中山是全国没有市辖区的四个地级市之一，所以下面的图形的范围，就是整个中山市了，住宅基本上也比较集中。虽然城市小，但是数据量并不小，只是在地理上比较集中。从下图中也可以看出，中低价盘分布广泛，即便在中心区也是大量分布。

下图是单价箱体图和概率密度分布图。大部分单价集中在11k到16k之间，其中中位数在14k。由下图分布可以看出，单价在2w以上的房子基本已经算少数了，中山的最高价不到3w。所以房价上来看，还是比较亲民的。

老生常谈：

上半部分图中，普通玩家看每个绿色长方形中间的黑色实线就行，就是中位数。中端玩家，绿色长方形就代表了总数据中一半的数据分布在什么范围（25百分位到75百分位之间的数据，也就是集中度最高的那一半）。高端玩家，刚才绿色条形代表了一半，那么竖线就是一头一尾了，还有那些个点点点，代表是疑似异常值（只是统计上的异常值，并不代表实际中不会发生）。

下半部分图，其实就是概率密度函数，可以看到整个范围内的概率分布。两幅图可以结合来看。

下图是分区域的单价中位数分布情况。除了紫马岭单价中位数超过了2W，其余地区都没有超过2W的二手盘。而且有相当多的地区单价中位数还不到1W。单价中位数最低的，也就是相对房价最便宜的地方在松苑。

从供应数量角度来说，港口最多，超过了350套，凯茵其次在300套左右。之后的数量逐渐减少。结合上图的单价中位数，港口和凯茵分别在14k和17k左右，这两个地区因为有足够多的样本数量，所以上述中位数单价能够体现房价的平均水平。

因为供应样本越少，偶然性越大，所以凯茵地区的单价中位数，可能并不能体现该地区的房价。其他地区，也可以结合单价中位数和二手盘供应数量来进行相应的分析，不做赘述。

2. 卖家放盘数量

老生常谈：

放盘数量理论上来讲应该是影响新卖家的最大因素。放盘数量月多，新卖家在翻盘的时候就越有参考，放出的价格就越符合实际。与股市不同，房产的成交量没有那么多，没有那么多及时的成交价反馈给卖家。所以卖家在放盘的时候，主要参考的就是其他卖家的放盘价格。

当然还有其他因素，比如新闻，比如谣言，比如成交价。不过如果你是卖家，在不缺钱，想卖房的时候：新闻说房价降到2万，谣言说降到2万，上个月的平均价也是2W，但是你周围的卖家都挂3万5，你会以一个什么样的价格挂牌呢？

下面来看中山的数据：最邻近的三个月（18年1月，17年12月和17年11月）存量盘数量都在320左右，整体数量比广州和佛山还是少了许多，毕竟中山要小很多。

老生常谈：

解释一下这个看存量盘时间分布的逻辑：一般时间越近，二手盘数量越多，毕竟刚放出来，除了急等用钱的情况，卖家也不会着急成交。所以造成的情况就是：越是临近的月份，存量的二手盘数量越多；再往前，存量二手盘会越来越少，一部分因为成交撤单了，一部分也可能是卖家不卖了（或者通过其他途径卖了）撤单了。

这里假设放盘数量减少主要为成交所导致，那么从数据来看，成交的状况比较缓慢，尤其最近三个月，二手房市场应该是比较冷淡的。

上面说的是二手房的放盘数量，下面接着说二手房放盘的单价，数据如下图：整体看单价中位数处在13k左右，一直比较平稳。大部分二手房放盘的单价也集中在10k到18k之前，浮动并不大。

3. 成交分析

成交数量随时间的分布如下图：整体成交数量也向刚才放盘数量反映的一样，不是很多，基本维持在30宗左右。

成交的二手盘在地理上的分布如下图， 分布也比较集中……而且也比较稀少……

成交价格方面，因为该著名中介网站改版，近30天内成交的单价是无法取得的，所以单价要从17年12月份开始看。如下图，在17年4月到12月当中，整体成交也是比较稳定的，中位数稳定在13k左右，价格分布在7k到14k之间。

与上图对应的，是价差分布随时间的变化，如下图。近几个月的成交，卖家的让利情况基本都是稳定的，在每平米200-300左右。没有发生明显的让利增加或者减少，说明交易相对稳定。

老生常谈：

成交价和挂牌价之间的价差，体现了买卖双方的议价能力。当然一般都是卖家让出一部分利益，所以价差一般是负数。

下面是成交周期，中位数在40天左右，大部分都在100天以内。所以中山的成交周期，还是不短的，从卖家放盘，到成交，可能要经历40天左右的时间，有的甚至长达200天。

老生常谈：

成交周期有什么意义呢？比如成交周期是30天，这意味着作为一个卖家，如果你资金吃紧，那么从挂牌到成交，你要欲大概30天的时间收到第一笔款——10%的房款用于定金，之后如果一切顺利的话，大概要等2到3个月等到银行放下来的尾款，在这期间，你要保证自己有足够的资金量应急。

4. 结语

好了，这期到这里，下期分析租金，土地供应以及开发商拍地的情况。

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