上半年北京二手房价涨幅能“守住”吗？

根据住建部6月份70城房价指数，６月份北京二手房价同比持平；但中国社科院6月份《中国住房市场发展月度分析报告》则明确指出核心城市房价基本停止上涨，一线城市房价整体微跌，包括北京。

的确，从4月份以来，北京市场上明显比1-3月份冷淡多了。尽管如此，根据某些机构保守预测，上半年北京二手房价涨幅在1.1%左右。如果按照住建部数据简单累加，上半年二手房涨幅在2.5%-3%左右，考虑到北京现在也是各区价格分化，我观察的部分小区涨幅可能超过5%，有些小区可能下跌1-2%，按照这个平均一下，3%左右跟我的直观感受差不多。

下半年市场遇冷已经几乎是定局了，但是冷到什么程度，我大胆预测一下能不能“守住”上半年的涨幅。

1.国家调控政策依然没变，北京已经没有政策加码的空间

7月30日政治局会议对房价调控的表述是：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”。前面两句基本上跟之前的一样，就不多说了。最后半句“不将房地产作为短期刺激经济的手段”这是一种新的提法，个人认为这释放了三个信号：

首先，短期内国家还是会严格控制房地产业务规模。虽然年初给不少地产企业“防水”“续命”，但是未来这不会成为常态。过去几个月高价拿地的新闻也有不少，加上最近频繁出现的300家中小地产企业现金流困难等新闻（个人未查证真伪），说明地产企业依靠国家宽松货币政策存活是不可行的，地产企业仍然要靠主动销售去化赚回现金流。这说明一手房市场企业端降价压力很大，同时北京又有大量限竞新房库存（限制最高价的房，给不知道的朋友提示一下），预计很有可能要继续低价促销。这样一来，外环的房价肯定不会涨，至于跌多少就不好说了。

其次，不靠地产刺激经济是中央给地方下的死命令。要知道，在今年上半年之前，北京有80%的土地是按照限竞房的方式出让的，但是今年上半年居然出让了多块没有限竞的地。这说明，在房产税落地之前，地方依靠土地财政的惯性还是很足的，即使是首都北京。所以地方政府就依然需要发挥“走钢丝”的能力，平衡好各方政策。

第三，在上述压力的影响下，北京调控政策不可能放松。但同时，也不太可能进一步收紧。特别是去年到今年两次调整公积金政策后，认房又认贷+利率上调+公积金额度限制的组合拳，加上之前就确定的增值税+个税政策，可以说现在是历史上最严的政策也不为过。那么唯一还有可能调整的也只有的再进一步上调房贷利率了，但是现在降息的呼声可不小，直接上调房贷利率释放出的信号，恐怕会成为压倒房市的“最后一根稻草”。何况今年上半年总体涨幅还算可以接受，要打也是苏州、佛山这种“刺头”，所以北京再作调控的可能性已经很小了。

2.不认可“透支下半年需求”的说法

许多机构在预测的时候，认为上半年较高的成交量意味着下半年需求得到透支，这一点我是完全不认可的。从成交量来看，2019年的成交量是完全比不上2016年的，而2016年全年贯穿着各种各样的换房需求。而且在2016-2017年房价快速上涨的背景下，加上对认房或认贷的放松，许多人会选择一居、小两居之类的“上车盘”，这部分挤压的换房需求是非常充足的。原因很简单，因为他们距离满五唯一还有2年，所以大部分还没有进入到2019年的成交中。

反过来可以推得2019年换房的也有很大一部分是2012-2014年成交的“上车盘”群体。这部分群体并不在乎是上半年换房还是下半年换房，他们换房的前提是卖掉“满五唯一”的住房，以便获得换房的首付款。

正是这个原因，二手房挂牌中“满五唯一”的卖家，通常很明显地就可以认为是潜在的需求群体（因为大部分人不可能卖房后租房住）。而从我不是很全面的观察中，最近挂牌的卖家中“满五唯一”的比例其实是比之前有很大上升的，这意味着这一波上涨刺激了更多“上车盘”的换房需求。

然而，这些换房需求并不是“非常刚”的“需”，只是赶上了“满五唯一”和房价上涨这个时点之后理性人的抉择。如果卖房成功，可以择机实现自己的换房需求，如果没有卖出去，就在现在的房子中居住也未尝不可。所以从这个意义上来说，下半年需求是一个可大可小的需求，而且是潜力非常大的需求，要说是透支恐怕为时过早。

从另外一个方面来看，因为大部分挂牌的卖家也出于观望的态度，不着急卖=不着急降价，这也是为什么挂牌量暴增，但是房价只有轻微降幅的主要原因。首当其冲的“刚需”，比如上学，在上半年就已经完成了换房，其次的“刚需”，比如明年上学，还有10个月可以完成换房，在现在这个节点上也没有降价的迫切需要。

3.下半年乃至未来2-3年的房价怎么走

前面解释了当前卖方的主流心态，买方这个时候更不会着急，所以大概率的结果就是大家继续观望、政策不变，挂牌价格基本不变，成交价格可谈判的空间加大，实际成交价略有下跌。从这个意义上来看，年内“守住”涨幅问题不大。

在“认房又认贷”的大政策预期下，首套房购买一居或者小两居的刚需群体会非常的慎重。因为错失首套机会意味着可能几年内都在弥补“认房又认贷”下的首付差。比如典型的300万上车盘，首套房买入需要90万首付，但是卖掉再买回来就要180万首付了，这个就是“首付差”。所以刚需群体目前上车会非常谨慎。这就意味着2014-2016年这个阶段的“上车盘”换房的前置基础非常薄弱，除非有学区。

那么在2022年，3·17新政之前所有买方期望以“满五唯一”为出口换房的“上车盘”群体，换房的难度都是非常大的。在2016年不论是一层还是顶层的低价房，当年是非常热销的，出手非常快。不过在新的政策下，他们换房的难度反而是最大的。正常户型的稍微好一点，学区房依然容易成交。

所以“换房大军”当然可以继续挂牌，如果卖出去那可真是“走运”了。没卖出去也不用着急，因为更大户型现在看也没有涨价空间了。换学区的可以稍微着急一点点。

话又说回来了，对于现在这个市场，“守住涨幅”看起来没有亏，但其实不涨不跌“并不是什么好事”，因为市场流动性不会很好。倒不如在总体平稳的情况下，结结实实地来一场“小跌”，以“小跌”撬动“政策变化”。如果政策有所松动，换房的事情应该就没那么难了。