说说你关心的房价受哪些因素影响，今年是不是买房的时机

现代青年，一旦谈婚论嫁，房子是回避不了的话题。

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大部分人都是普通人，对于我们来说，房子是一笔不小的开销，对于不会存钱的年轻人来说，背上了房债也就意味着生活质量的下降。

但是不买房，就过不了丈母娘这一关。俗话说：安居乐业，被很多年轻人鄙视的稳定生活，正慢慢的变成了他们过不上的奢侈生活。

所以，今天小火君就来分析一下大家关心的房价受哪些因素的影响，今年是不是买房的时机。

房屋与商品

房子本身也是一种商品。

商品的价格会受到供需端的影响，供大于求，则价格低，供小于求，则价格高。所以，现在的房屋价格高企不下，本质上是一种供小于求的现象。

但是这种供小于求的现象是一种结构性的现象，体现在大城市严重供小于求，房屋价格奇高；中小城市，供需大体平衡，房屋价格稳定；农村，供大于求，房屋价格低。

当我们讨论买不起的房的时候，一般说的是买不起大城市的房子，而不是买不起农村的房子。那到底是什么原因造成了大城市的房子高企不下呢？

我们可以从供给和需求两个方向分析。

房屋的供给

房屋的供给因素主要体现在两点：

1、住宅用地。

要建房，首先就要有住宅用地。所以住宅用地的大小将直接限制房屋供应的数量。

我们来看两个数据感受一下：最近有的市区纷纷出炉了2020年土地供应计划，小火君找了北京和昆明两个市区对比。

北京2020住宅用地计划供应1000公顷，其中商品住房600公顷。与之对应的中小城市，比如昆明，计划供应商品房住宅用地为848公顷。

对比来看，明显大城市的需求多，供给不足；而中小城市需求少，供给多。

这是我们存在的一个供需错配的现象；人口大量流入的地方，受到了严格的土地供应管理，而中小城市是人口流出第，土地供应充足。

这是供应端的第一个影响因素。

2、房屋库存

我国一直高喊“房屋去库存”。

库存是指没有售出的房屋数量。刚刚我们说了供应土地不足，会导致房屋的供应不足，那如果库存量大，不也提升了供应量吗？

这个道理是没错，但是跟供应一样，也是结构性的问题。小火君找到了一张2019年，全国各城市的可售面积图。

图片来源：世联行报告

粗略的看，库存量排在全国前三的是：沈阳、天津、惠州。

很遗憾，一线城市的库存量并不算多。特别是深圳，可售面积已经可以排在倒数了。

所以，土地供应不足加上库存不够，将导致大城市的房屋供应小。

房屋的需求

刚说完了房屋的供给端，我们再来看房屋的需求。

房屋的需求，凭我们自己在日常生活中的感受，应该就可以感知的到。比如，你身边的人，有几个人在谈论房价，有多少人在存钱买房。

房屋的需求，我们可以从以下三个方面来分析：

1、人口需求

大城市就像人口抽水机，把全国各地的人都抽走，人越多，买房的人也就越多，这是毋庸置疑的。

比如深圳这个城市，我们说它是一个年轻的城市，因为这里有大量的外来年轻人在这里工作创业。

而这些处于适婚年龄的年轻人，有大量被丈母娘催生出来的买房需求。放弃大城市的生后，不一定能够找到合适的工作机会；而要在大城市扎根，就必须解决定居问题，这是大城市的青年无法回避的问题。

2、城镇化需求

人口不仅向大城市迁移，农村人口也会向城市迁移。之前经常会出现的留守儿童的现象，也是城镇化的结果。

当人口从农村进入城市的时候，就会带来新的买房需求。

来看一组2019年国家统计局统计的城镇化数据

2019年，从城乡结构看，城镇常住人口84843万人，比上年末增加1706万人；乡村常住人口55162万人，减少1239万人；城镇人口占总人口比重（城镇化率）为60.60%，比上年末提高1.02个百分点。

从趋势上看，城镇人口不断增加，乡村人口不断减少，也将进一步增加城市房子的需求。

3、投资需求

对于资金充裕的人来说，房产市场，就像股票市场一样，是持有等待升值的资产。

投资需求会受到资金流动性的影响。资金流充裕了，房地产的投资就变多了，自然就会带动房屋价格的上涨。最近，货币有变多的迹象，比如M2同比10.1%，为2017年3月以来最高增速；M1同比5%，为2018年8月以来最高增速。

（不懂如何理解M1和M2的同学，可以翻阅往期文章：《最近货币又宽松了，一起来读懂M2这个指标》
https://www.jianshu.com/p/91a426d55765
）

钱变多了，会有两个可能出现的结果，第一种情况，是资金进入实体经济，那么经济就会回升，但是要警惕通货膨胀，或者滞涨。第二种情况是:资金不进入实体，而是进入了投资市场，比如股票市场、房地产市场，就会带来股票市场和房地产价格泡沫的出现，房价暴涨，所以我们要关注M2这个指标。

目前来看，M2的指标是上升的，而每一轮房价的暴涨，都伴随着M2指标的上涨。

不过，除了货币的影响，投资需求还会受到政府其他政策的影响。比如政府执行的限购政策，加大买房的门槛，这种政策也会在一定的程度下削弱投资需求。

但是，对于要买房结婚的青年人来收，买房是刚需。这部分刚需依然很大。

总结

说了这么多，今年疫情过后的房价会如何走势呢？根据上面的分析，两个结论：

1、一线城市：未来几年房地产大涨的概率不大，但是不代表不涨，只是涨的幅度问题，还需要密切关注M2指标。一线城市的房价不太可能下跌，主要是需求不跌，供给不足，政府只能尽最大的能力维稳，所以有买房刚需的，还是要趁早。

2、中小城市的房屋价格，因为供地充足、去库存等措施，房屋价格也没有太多涨的迹象，如果有投资需求的，还需要观望。

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