商品房买卖合同的“直更名”

商品房买卖合同“直更名”，一般是指尚未取得房屋不动产权证的商品房，前一手买受人将房屋转让给后一手买受人，通过开发商把前一手买受人签订的商品房买卖合同注销，然后由后一手买受人跟开发商重新签订一份商品房买卖合同。采取这种方式，可以避免二手房交易产生契税、增值税和个人所得税等过户费。

1、预售商品房的转让须已竣工且取得房屋所有权证，但未竣工且未取得产权证的房屋，法律没有明确规定该转让行为无效。

《房地产管理法》45条规定：商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。

《建设部 发展改革委 财政部 国土资源部 人民银行 税务总局 银监会关于做好稳定住房价格工作的意见》规定：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。换言之，预售商品房的转让，需已竣工且取得房屋所有权证。但是，针对未竣工且未取得产权证的房屋，法律没有明确规定该转让行为无效。这里需要注意的是，七部委的意见并不是国务院规定。

2、“直更名”需取得开发商同意

《合同法》77条：当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

《合同法》88条：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。

商品房买卖合同更名的实质是合同主体的变更，即合同法上规定的合同一方将其在合同中的权利和义务一并转让。办理商品房买卖合同更名必须要征得开发商的同意和配合。实际操作中，购房者与开发商提出申请撤销网签购房合同的预告登记手续，还需等待房管部门审批通过、回收作废的购房合同、撤销预告登记，然后开发商才能与新购房者签订购房合同。

3、拆迁安置房的房票转让，是双方真实意思表示，合法有效，价格可高于开发商售价

4、未能完成商品房买卖合同中的“直更名”，但双方在转让协议中约定取得房屋不动产证后办理房屋过户登记手续的，该约定合法有效

5、房屋转让协议系双方协议，为第三方开发商设立“直更名”义务不产生约束力。开发商不予配合“直更名”，且转让双方未达成其他协议的，房屋转让协议因履行不能而解除

6、开发商依据仲裁配合买受人以“直更名”方式办理购房合同权利义务转移的，依据房屋“直更名”的原则和实践惯例，开发商应收的房屋价款金额不应发生减损