这20年中国房价的上涨，似乎已经脱离了传统经济学的解释范畴。史上最严厉的调控政策能把房价降下来吗？标题所指的大杀器到底是什么？本文将和读者一起探讨这个问题。

01

什么才是决定房价的根本因素

到底哪一个才是决定房价的最根本因素？人口因素？城镇化？还是货币因素？

不论把房子当做普通商品（使用价值），还是金融产品（投资价值），在经济学上，它本质上是一个有价格的物品。而价格是由货币表示的，所以房价问题最根本还是货币问题。

美国经济学家、诺贝尔经济学奖者弗里德曼认为：“通货膨胀在任何时候、任何地方都是货币现象。”

我们来看看美国过去125年的房价和通货膨胀的走势图：

美国125年房价走势图（1890-2015）

最上面那根黑线是美国房价走势，再低一点那根灰色的线是美国的通货膨胀率，较粗的红线，是房价扣除通胀因素之后的实际涨幅。可以看出，从1890年到2015年，美国房价大部分时间都是和通胀差不多的升值速度。

因此，我们也可以这么讲，任何时候房价问题也是货币问题。

下面这张图截取了2005年到2015年，中国主要70城房价与M2的走势关系：

可以看出，在绝大多数时间内，二者的相关性还是比较明显的。

就说2016年楼市大牛市吧，完全是靠贷款拉起来的。央行数据显示，2016年新增贷款中，个人住房按揭贷款约占新增贷款总量的45%。为了去库存，央行默许大量贷款流入楼市，因此房价一骑绝尘。

那有读者就会反问了，2017年8月我国M2增速近年首次跌破9%，为什么上半年房价还在涨？

这里有两方面原因：一是中国的M2数据已经很大了，即使M2增速破9，这也是个天文数字。二是有很多消费贷款违规流入房地产市场。仅今年上半年的消费贷就达到去年消费贷总量的127%，其中很多借道流入房地产，目前央行已经开始严查。

所以分析房价问题还是离不开货币。特别是在史上最严的房地产调控政策下，如果没有增量资金进入托盘，房价肯定是涨不动的。

02

石油期货成败的关键

近期中国宣布，建立由人民币定价的石油期货。这是人民币国际化进程中的里程碑事件，意义很重大，而且起步形势似乎很不错。委内瑞拉第一个响应中国号召，9月16日宣布已经开始用人民币计价石油交易。

虽然我也看好中国石油期货，但我们千万不能沾沾自喜。中国旨在建立“石油人民币”体系，这是对美国的核心利益正面宣战，未来人民币和美元的厮杀在所难免。

不知道读者们注意到一个问题没有？我们的石油期货虽然以人民币定价，但同时也规定，交易者期货成交得到的人民币可以换成美元。这从侧面说明，人民币的底气还不足。

美元霸权的确立其实是分两步走。

第一步是1944年建立的雷顿森林体系。二战结束时，美国独家拥有了全世界75%以上的黄金储备。在美国主导下，国际社会只能承认美元与黄金挂钩，这实质是建立一种以美元为中心的国际货币体系。

第二步是建立“石油美元”体系。在美元翅膀硬了，实际上成为全球储备货币后，美国宣布退出布雷顿森林体系。转而和沙特等世界主要产油国宣布，石油交易一律以美元计价。

所以，美元抛弃黄金，独立成为全世界石油交易的计价货币，是在美元确立成为国际储备货币地位以后，而石油美元体系后来又巩固了美元霸权。

美元霸权的背后，是美国经济和军事实力的支撑，这是美元的含金量。

那么，我们再回过头看“人民币石油”期货，为了增强国际社会对人民币的信任，我们还只能暂时借力黄金这个老大哥。

现在中国同时建立了石油期货和黄金期货。俄罗斯、伊朗、卡塔尔和委内瑞拉等石油出口国，将石油卖给中国以换取人民币，然后在香港购买黄金，这给他们吃了颗定心丸。

所以，中国石油期货的成败，在于人民币的稳定性。

中国的“一带一路”战略是全球化战略，是中国向国际大国转型的关键环节，必须要有人民币这个全球化货币作为战略支撑。

因此，中国建立石油期货，目的是为了使人民币走向全世界。如果因为国际社会对人民币的信任不足，交易结算的人民币又最终换成黄金，不仅会使国内黄金储备大量流失，而且也对人民币信誉造成负面打击。

03

石油期货为何能终结房价上涨

看下文之前，我们必须基于理性和事实，对中国房价问题首先确立三个基本观点：

其一，中国政府承认目前房价存在泡沫，已经把中国房地产泡沫定为“灰犀牛”。其二，中国的房地产调控政策，极力避免主动刺破泡沫，终结房价上涨，目的是把房价稳在一个位置，不是让房价大跌。其三，房地产长效机制，目的是遏制房价投机性上涨，缓和社会矛盾。

前面我们分析到，人民币石油期货的建立，必须要求人民币币值稳定。这也意味着，中国未来将告别过去那种，为了经济稳增长，货币政策随意开闸放水的做法。

房价问题根本上是货币问题，其他人口因素，城镇化因素，如果没有货币政策辅助，都是白扯。就像现在的股市，市场上并不缺乏国企混改、PPP、新周期等牛市躁动口号，但整个市场成交资金上不去，光喊口号有用吗？

如果央行拧紧货币这个水龙头，缺少增量货币的支撑，房价也就失去了最主要的上涨动能。

从国家政策宏观层面看，中国石油期货的推出和房地产调控是紧密配合的。

2013年11月22日，上海国际能源交易中心正式揭牌成立，标志着原油期货的上市迈出了关键一步。但是紧密筹备四年直到近期才宣布年底正式推出石油期货，为什么？

当时中国房价处于反弹的小高峰，稳增长的压力还很大，中国高层对于摆脱土地财政还没有很好的思路，决心也不大。而且房价还有上涨的空间，因此不可能把货币政策的操作空间锁死。

到了2015年底，房地产过剩，地方财政出现困难，最终不得不推出楼市去库存政策。但是中央只要调控一放松，2016年，房价就像发了疯似的往上涨。2015年的股灾历历在目，最终使中央下定决心，不再靠刺激楼市拉动经济。

因此，我们看到在实施了近一年最严厉的调控政策后，在一二线热点城市，房价上涨的势头遏制住以后，租售同权、共有产权房、集体土地建公租房等楼市长效机制紧密出台，未来还要推出房地产税。

而此时推出人民币计价的石油期货，也时机成熟。石油期货倒逼人民币汇率稳定，央行也不再随意放水，这反而无形中成为了金融领域调控楼市的长效机制。

正如上图所示，2017年6月，中国M2首次跌入个位数，而且下行趋势明显。这也成为未来房价走势的一个先行信号。

那石油期货的推出会导致楼市短期内暴跌吗？

在昨天邑嘉财经的文章《房价会腰斩么？简直是白日做梦》我们做了分析，楼市“高位横盘震荡，这是最符合高层愿望，也是最符合当前利益的”。

我们回顾日本和美国房价泡沫的破灭，都和过快收紧货币政策有关。

日本从1989年开始连续5次加息收集银根，打击土地投机，1991年房地产泡沫破裂；美国2007年次贷危机爆发前，也连续17次上调利率。

我们要看到央妈当家不容易：抑制房产泡沫需要适度收紧货币政策，收得过紧又怕导致房价崩盘。

石油期货的推出，是要求人民币币值稳定，但不是让人民币大幅贬值，所以未来货币政策是温和稳健的，各种短期货币市场操作都是在维持流动性的平稳。货币政策着眼点是不让房价暴涨。

因此，一二线城市以人民币计价的房产，未来仍将是相对保值的固定资产。在限购限售政策下，大规模抛盘不会出现。

中国房地产市场已经走过了20年的高速增长，现在真正开始进入新的发展阶段。雄安新区建立已经预示着中国未来将告别土地财政，楼市将回归理性发展，靠投机炒房一夜暴富的时代已经一去不复返。作为时代洪流中的一份子，认清大势，顺势而为，才是上策。