【购房必备】南昌房产市场发展概述（南昌房产市场解析一）

        提到房子，这个与我们生活息息相关的话题，每个人都会有很多话可说。自十五年前红谷滩开发以来，南昌的城市发展日渐加快，随之而来的就是房地产市场的大爆发，以及各区域房产市场行情的不断变化。

        传统意义而言，老南昌市一个核心，即八一广场、中山路一线，以东西湖为重心打造，以青云谱、青山湖为居住、办公等辅助。红谷滩开建之后，南昌市逐渐走出一江一岸的格局，实现一江两岸双核心发展。

        近十年以来，昌南、高新、新建、九龙湖、象湖、朝阳等周边区域发展迅速，尤其是近三年来，九龙湖主体格局布局完善，中心区房价直逼20000。象湖新城、昌南板块基建结束，商业、人口、交通、医疗、学校配套齐全的情况下，房产投资热潮已然来临。

        与此同时，随着高新区人口的增长，尤其是1号地铁线路开通以来，写字楼及配套商业体系的兴盛，居住环境和工作环境进一步好转，新房价格稳步攀升。

        自新建县撤县设区以来，新建区老城（心怡广场及周边区域）发展迅速，以心怡广场为中心的高档住宅区、综合商圈等进一步完善。同时，在新建区、经开区、红谷滩以北区域及新设立的赣江新区交汇地段，新房价格、新出地价稳步提升，在未来一段时间内必定成为投资热门。

        近三年以来，南昌市各区域房价涨幅明显，尤其是九龙湖、朝阳新城等新兴区域，较之三年前涨幅最为明显。以下为2015年至今南昌市整体房价环比涨幅表。

        从中不难看出，近三年以来，南昌市新房价格虽偶有波动，但整体趋势是上涨的，仅有的两次降价幅度也很小（一次0.1%、一次0.3%），而且在小幅降价之后迎来的必然是一次大规模上涨。

        下面以近三年来部分标志性楼盘价格变化做更直观地阐述。

        注1：2015年房价不一定是当年4月，部分年底开盘的楼盘以年底房价为准。

        注2：2018年房价以二手房为准，根据实际成交价均有四舍五入。 以上表格证明，南昌几乎不怎么存在三年房价翻番的楼盘。所谓的房价涨了一倍以上，基本都是错觉（拿三年前的低价盘和现在豪装楼盘对比）。

        从这28个楼盘的三年房价对比中，我们还可以得到以下结论：

1、投资先看区域、再看楼盘

        这三年房价涨得最猛的是朝阳新城和九龙湖，优质楼盘（国贸春天、万达城）涨幅大约在90%左右，即使是区域内口碑比较差的楼盘涨幅也能超过70%。买房选了新区，基本躺赚。 而老城区，就惨多了。东湖区的信仰盘紫金城三年时间不过是从13000涨到17000，每年差不多10%的涨幅，如果除去装修款，真卖掉也就赚个税费钱吧。这还是优质盘的表现。普通楼盘就更惨了，青云谱区的天工御邸，三年前卖11000元/平米，现在尾盘在售11500元/平米，小编都实在不忍心，只好用了业主群价12500元/平米，算它年涨幅4.5%吧，还是没跑过余额宝。 事实证明，在买房这件事上，还是要少点信仰，成熟区域是没有溢价空间的。

2、楼盘品质、物业对房价影响很大除了老城区，经开区也很毒，但买对了楼盘可能可以稍微弥补一下损失。

        2015年新力帝泊湾7300元/平米，当年新力还是个名不见经传的本土小开发商，价格比别家便宜，但三年之后，它成功逆袭了涨幅78.1%，几乎追平了热门区域的普通楼盘。原因无非是品质与口碑，谁的朋友圈还没被新力的草坪刷过几次? 如果三年前谈了几百块钱的便宜买了劣质楼盘，那现在的差价可能是几千。比如2015年的朝阳天成比国贸春天便宜500元/平米，现在却差了3500元/平米。

3、学区才是硬道理

        2014年以前，南昌的学区房存在感比较弱，2014年以后开始严格划片入学，这让2015年卖出去的那批房子享受到了第一批学区房溢价。莱蒙都会涨幅92.3%，因为育新和二中；绿地外滩公馆涨幅75%，几乎成为凤凰洲最贵的普通住宅，因为师大附中；国贸春天涨幅104.5%，是因为站小和一中；万达城同理。 尽管它们几乎都是“挂牌”学区，尽管这些学区房不能保证每一个业主的子女学习成绩得到提高，但经过四年的发展，学区房已然形成了一道道高房价壁垒。家长们，不仅要的是学区，也是圈层。

        综合以上，南昌大部分新区的楼盘，三年涨幅基本都能超过60%，涉及到学区的新区楼盘涨幅轻松超过80%，甚至连银三角、湾里（九湾新城）、望城新城等弱势新区的房价涨幅也不可小觑。反倒是配套齐全，人气兴旺的成熟区域，都成了投资毒药。