最近楼盘户型做得越来越小，未来还会更小吗？

最近有同事问我，这两年市场新楼盘户型面积压的越来越小，出现了75平米的两室，89平米的三室一卫产品。你觉得短期内还有可能再小嘛？特别是在咱们天津这样的城市。从市场层面还是设计可能性层面怎么看？

我当时的回复如下，发出来供大家参考：

设计层面

设计规范上住宅室内的各功能区和通道是有最小尺寸限制的，这是很难突破的。所以厨卫空间已经不可能再压缩。

而居室需要考虑床和衣橱的基本尺寸，也不可能做得再小。现在的一些次卧/儿童房已经压缩到连一张书桌都没地方摆了，真不知道儿童上学后怎么布置。

必要的儿童学习空间

现在压缩可能性比较大的，就主要是的起居厅餐厅了。而方面的趋势涉及到生活方式的改变。

生活方式

主要是技术进步带来的生活方式改变。

比如超薄液晶电视的出现降低了对起居厅的开间尺寸的需求，同样的大屏比当年背投要节省超过30cm的视距。

再有移动互联网的普及让人人随时随地抱着手机平板娱乐。这就减少了全家人坐在一起看电视电视节目的机会，也就减少了在起居厅聚集活动的需求。

再加上社交习惯上，现在的年轻人已经很少在自家组织聚会活动，也减少了对长沙发组和大餐桌组的要求。现在的装修设计理念上也有弱化沙发组的趋势。

起居厅设计

规划角度

目前政府宅地规划严控2.0以上容积率的，造成洋房小高类产品供应量较大。这样的产品一般都是一梯两户的设计自然公摊小，比较容易出面积紧凑又舒适的户型。

市场角度

目前天津属于淡市阶段，市场主要以刚需为基础，落户需求为增量，需求结构整体下沉。刚需选房以买得起为标准，落户购房以投入资金少为标准。而目前房企策略多为高周转，也倾向选择上快销产品，这就造成了当前的供求局面。拼户型紧凑拼总价优势，也就成了这一阶段的主要竞争方式。

成本角度

配置标准不变下小户型单方成本更高。隔墙和结构变化更多，一户一套的水电暖回路更多。再加上小户型产品拉低楼盘调性，因此房企做小户型一般也不是首选的定位策略。

趋势预判

创新设计带来的户型压缩可以在一定时期建立竞争优势，但现在各大房企和设计机构的户型研发已经非常成熟了。如果没有外部条件大的突破（像建材工艺生活方式），短期不可能再有多少改进空间。

其实紧凑户型虽然户型图上好看，买期房的时候觉得完美性价比高。但是真正入住后才会直观感觉到舒适度的欠缺和空间的压抑感。往往买了紧凑户型的客户，会产生遗憾后悔的心态，并在近几年考虑择机卖掉。

因此，在本地市场价格不会快速上扬的前提假设下，市场主流需求户型不太可能继续趋向小面积。

从城市角度判断，小户型活跃往往是人口流入量大且房价偏高城市的市场现象，发展越保守且房价越低的城市往往市场主流的套均面积越大。以目前天津的人口活跃度和房价水平，基本面不符合小户型活跃市场特征。

最后总结一下

户型的发展方向短期内不太可能继续趋向压缩。一是技术上规则上基本没有空间了，二是市场的供需两端都不支持。