千纳美法律案例分析之房产中介跑路，租户和房东各自该如何维权

刚出社会的小陈最近发生了一件不顺心的事，小陈通过中介租了一间房，主卧有独立卫生间，小陈对此房屋非常满意，和中介签订了为期一年的房屋租赁合同，双方就房屋的朝向、布局、租金金额及支付方式等各方面都达成了一致，小陈以1300元每月的租金，一次性支付中介一年的房屋租金15600元。中介也将钥匙给予小陈，使其顺利搬进了房屋。但让小陈没有想到的是，三个月后，屋子的房东找上门来，说中介公司三个月没交钱了，人也联系不上，房东于是催促小陈退房。钱交给中介，中介却没有给房东，他和房东都不知道怎么办才好。遇到这种情况该怎么办？千纳美法律咨询服务告诉你怎么用法律手段维护自己的权益。

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对于房东是否有权收回房屋，要求租客腾退，要看中介与房东之间签订的合同是什么性质的合同，即区分中介与房东间的法律关系。双方间签订的是具有授权委托性质的《资产委托管理服务合同》还是具有租赁性质的《房屋转租合同》。

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如中介与房东签订的合同是委托性质的合同，那么房东与租房中介间其实是属于委托代理关系，在委托代理模式中，实际上是只存在一个租赁关系。根据《中华人民共和国民法典》第162条的规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”也就是说，租房中介在与租客所签订的租赁合同的实际出租方，是房东，而非租房中介。所以，在租客履行了给付房屋租金而又未出现其他违约行为的情况下，房东是不得因为和租房中介解除或违反了委托代理协议而提出让租客搬离的。房东只能去要求中介承担违约责任或解除合同。

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如中介与房东签订的合同是租赁性质的合同，房东也同意中介对房屋转租，那么中介再将房屋租给各个租客即为有权处分，根据《中华人民共和国民法典》第716条的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”在这种模式下，其实是有两份租赁合同的，中介与房东的租赁合同，租户与中介的租赁合同，两份合同若无其他效力瑕疵，都是合法有效的。这种情况下，如出现中介违约未能按期向房东支付足额租金的情况下，房东是有权收回房屋的。

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根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第17条，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。上述情况中，中介属于承租人，租户属于次承租人，出租人即为房东，因此，在承租人中介拖欠租金时，次承租人租户请求代中介支付出租人房东欠付的租金时，才可获得继续租住的权利。租户后可向中介追偿。