《商业综合体学》理论介绍
《商业综合体学》
作者：韩妙第
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日期：2021年04月23日
《商业综合体学》理论介绍
作者：韩妙第
日期：2021年04月23日
前提：城市经济的活力标志
商业综合体对于城市商业产业升级换代，规避商业的无序竞争，提升城市居民的生活状态，扩大城市居民的消费需求，释放存量、扩大增量就业岗位，开拓税源，带动资金流、信息流、物流、人流的良性扩张…都会做出突出的贡献。
这是因为，一个成功的城市综合体项目是一个城市文化与灵魂的标签，是一个城市标志性建筑，是一个城市商业价值最大化的具体体现，是一个城市经济发展的带动者。
因此，商业综合体对于城市的区域经济的良性再造，产业结构优化升级，城市资源的合理配置也会起到不可估量的作用，在运营过程中会极大地彰显这一商业形态的黄金价值魅力。
所以，商业综合体必在城市的更新、进化历程中起到了不可替代的承上启下的作用。
例如：曼哈顿城市综合体：纽约市中心的曼哈顿，是世界繁华之都。汇集了纽约著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治街、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等。
显然，商业综合体象征城市消费品质与生活方式的进化。商业综合体实现了商业办公、文化娱乐、教育运动、商务招待、健体美容、选货购物等消费场景荟萃，即通过“消费功能+模式+商业空间”创新完成。
商业综合体中业态多样化与消费享受化，引导了商业消费场景的升级与变革，形成了休闲、娱乐、学习、时尚以及商业荟萃于一体巨型商业空间。
一．什么是商业综合体？
商业综合体指的是按照人文性、普适性以及形象性别的要求，通过业态性、集约性以及协同性等的经营机制，在充分的市场调研、分析以及评估基础上向消费者呈现出高度集聚性、综合功能以及性价比等的产品，最终使得消费者在融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”中能够进行浏览、体验以及沉浸等形式的消费。从而构筑起商业综合体在经营上独有的多元性、百货性以及共生性商业链关系。
二．商业综合体使命
在此处指的是商业综合体，因此作为商业综合体指的是在城市中某一地段构建起一个超大型商业建筑群，在这个商业建筑群中不同的建筑承担着不同的商业服务功能。在这个建筑群体，不同的建筑其商业服务功能有着商场、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市商业、文娱以及生活三大属性的综合性组合空间。
显然，作为一个商业综合体，它的诉求就是以最经济的方式营造购物和休闲以及消费空间。首先，这样的商业空间如何定位？是依赖纯粹的商业经营还是复合性商业空间抑或专业性商业空间。自然在这样的商业空间内，所有的商品不能有重复，也就是说具有内在的差异化。其次是这些商品在消费的结构上具有不同的互补性，即不同的商品在消费结构上具有互补效应，从而使得消费链能够延伸，满足消费者多元化和多样性的消费。最后，更为重要的是这些商品的营销本身而言作为一个庞大的体系是具有共生性质的。也就是说，所有的商品、生活、休闲以及消费、居住形成了共生的生态关系。
三．商业综合体职能
商业综合体除了满足城市经济发展的必然要求，更在城市中不同的地段承担着相应的职能；
城市CBD中心的城市综合体。
交通枢纽型城市综合体。
城市副中心城市综合体，城市副中心，是城市经济新增长点。
城郊结合部城市综合体。
因此，商业综合体的使命就是将各种业态进行互补，即在建筑群中各部分建筑彼此间建立起一种相互依存、相互助益以及业务关联等的复合服务以及能动关系，这些建筑单体彼此在商业细分原则之下构成了一个多功能、价值链以及高效率联结的综合体。从而自其所处的地理空间上为相应的消费群体提供相应的一站式消费场景服务。
四．商业综合体特征
商业综合体属性就是将各种商品以及消费行为进行集聚，从而承担着当代城市必须的全部功能，所以也被称为“城中之城”。
大型商业综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市商业特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。
特征一：多种商业空间集合；
“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
特征二：各种商业空间均具备相当体量；
综合体除了要具备多种商业空间，还需在各部分之间建立相互依存与相互助益的关系。但如果其中某一种商业空间的体量过小，那此类商业空间则只能作为整个商业体的服用而存在，无法实现相互助益和依存。
特征三：各种商业空间有机联合；
是否具备多种商业空间，同时各个类空间又有相当体量的商业地产项目，就算是城市综合体了呢？其实不然。
城市综合体是各组成部分之间的优化组合，各类商业空间共生共存于一个有机系统之中。如果仅仅是多功能建筑在数量与种类上的积累综合，而不构成新系统的产生，同时局部增减无关整体大局，那么项目本身只能算做一个综合商业项目，而非城市综合体。
[05]佚名，什么是城市综合体需具备哪些特征?，【EB/QL】(2011-06-16)[2021-04-17].南宁商铺网，https://www.0771sp.com/show.php?contentid=2783.
五．商业综合体的形式主要有
①主题酒店（HOTL）；
②商务写字楼（OFFICE）；
③立体空中花园（PARK）；
④购物中心（Shopping mall）；
⑤会展中心、会议中心（Convention）；
⑥高尚住宅（公寓）（(Apartment）；
六．商业综合体与多功能建筑的差别
商业综合体，即HOPSCA音译为豪布斯卡。即主要是的开始字母的缩写，并综合了独立商铺和街区、市民休闲广场的高科技建筑组合。它是集酒店、商务、休闲、娱乐、餐饮、文化、健身、会展、高档居住、旅游、商业贸易于一体的建筑群；由于商业综合体承担着城市名片、民众乐园、消费天堂，一个具有现代繁华都市气质的一站式消费场所。由此成为时尚高端商务人士聚集之地。
商业综合体与多功能建筑的差别在于，多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机商业系统之中。
七．地理位置的区域经济
商业综合体在地理空间上的表现由内景的景观化、外景的标志化，消费的性价比优势性构成。
内景景观化：
指的是商业空间的内景非常艺术化，令人亦步亦趋的迷恋，甚至流连忘返。并且这样的内部景观化场景不仅仅大幅提升消费环境的美学价值，本身就可以作为电影、电视剧以及各种纪录片或广告片等的影视基地。
外景标志化：
指的是整个建筑的外观就是独具风格的标志符号，使得其成为该地域的地标建筑，如果这样的标志建筑不断增加的话，甚至形成地标建筑群。这种现象就像上海的外滩一样，沿江所有的建筑都有着其独特的标志，而各种标志建筑集聚在一起，就形成了事实上的地标建筑群，各种地标建筑遥相呼应，让人徜徉其中的忘乎所以。这些标志符号不仅仅是建筑的外观，更是这个商业空间的内涵思想以及精神的象征。
消费性价比：
指的是在商业综合体中的消费能够使得消费者得到更大的实惠，并且这样的消费行为能够满足更多的需求，而且，花同样的钱，得到的消费结果有着非常之大的区别。并且这种消费的享受超越了其他商业空间，有着物超所值的境界。
而更为重要的是作为商业综合体它所提供的价值在于能够将大量消费者感召过来，形成场景的黏连效应，并且定位明确和市场的产品市场各个层析的需求，从而将这些产品转化产生剩余价值。而且同时，由于商业综合体的体量和时尚以及形象作用下，会促使该地区的人流、信息流、资金流以及物流不断地上涨，其最终结果导致该地域的租金不断的攀升，土地的价格也水涨船高，这些溢出的价格甚至是以几何级数或者指数级数攀升。从而使得该地域实现税收、劳务、消费者、商家、政府多赢的格局。
这就是《商业综合体学》理论所研究的内涵和学术基础以及构建成为理论的依据。
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《商业综合体学》理论目录
作者：韩妙第
日期：2021年04月23日
第一章：商业综合体现象┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（001）
一．商业综合体概念┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（001）
（一）商业概念┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（001）
（二）综合体概念┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（001）
（三）商业综合体概念┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（001）
二．商业综合体特征┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（001）
（一）集聚性┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（001）
（二）综合性┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（001）
（三）性价比┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（001）
三．商业综合体类别┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（001）
（一）浏览性┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（001）
（二）体验性┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（001）
（三）沉浸性┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（001）
第二章：商业综合体形态┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（001）
一．商业综合体原则┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（001）
（一）人文性┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（092）
（二）普适性┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（001）
（三）形象性┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（092）
二．商业综合体程序┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（001）
（一）特色性┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（001）
（二）时尚性┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（094）
（三）广博性┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（001）
三．商业综合体样式┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（001）
（一）单体型┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（001）
（二）双体型┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（001）
（三）群体型┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（001）
一．商业综合体原因┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（001）
（一）业态性┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（001）
（二）集约性┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（001）
（三）协同性┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（001）
二．商业综合体目的┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（001）
（一）互补性┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（001）
（二）优化性┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（001）
（三）发展性┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（001）
三．商业综合体功能┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（001）
（一）多元性┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（001）
（二）百货性┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（001）
（三）共生性┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（001）
第四章：商业综合体规律┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（001）
一．商业综合体原则┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（001）
（一）调研性┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（092）
（二）分析性┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（094）
（三）评估性┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（094）
二．商业综合体方案┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（001）
（一）定位性┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（155）
（二）立项性┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（092）
（三）布局性┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（162）
三．商业综合体形式┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（001）
（一）开发性┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（166）
（二）验收性┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（166）
（三）营业性┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（166）
第五章：城市综合体价值┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（001）
一．商业空间体时间价值┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（001）
（一）语境性┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（001）
（二）场景性┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（001）
（三）情景性┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（001）
二．商业空间体空间价值┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（001）
（一）消费性┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（001）
（二）享乐性┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（001）
（三）观赏性┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（001）
三．商业综合体经营价值┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（001）
（一）定义性┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（001）
（二）赋值性┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（001）
（三）价值链┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉（001）
