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日本一栋楼的买卖广告怎么看?系列二

2022-04-05  本文已影响0人  日本房产投资_宅建士

接着系列一,直接切入正题

**怎样看土地**

土地的面积

有没有私道面积的负担?有没有后退面积(セットバック面積)?(这两个概念以后再做一期解释)

如果有的话,要确认广告上写的土地面积是否包含了私道面积后退面积,因为有很多时候广告上写的不是那么清晰,让你一眼就能看出来的。

土地的接道

①土地前面接的道路是公道(政府公共团体所有)还是私道(私人所有)?

私道负担有的话,要确认“通行・掘削承諾書”有没有,对于私道以后会不会产生麻烦,能不能顺利贷款?这是个很重要的书类。

②接道的道路宽度(幅員)是多少米?

大家可能觉得这项不是很重要,但是相反这是个很重要的确认项。

后退面积图

日本法律认可的道路宽度需要在4米以上,如果是低于4米的指定道路,需要注意是否有后退面积(セットバック面積)(图2),这个会影响你的实际有效的土地面积,如图2里面的情况,本来100平米的土地,后退后,实际有效的土地变成了90平米,这种情况一般会写在广告里,但是也有心粗的业者写得比较模糊,要确认好。

道路的宽度,直接影响容积率,容积率又直接影响到底能建多少平米的建物。(这里有一个计算公式在里面,感兴趣的小伙伴可以留言给我,我可以教大家怎么计算)

间口不满2米的土地

③土地接道的间口(間口),就是土地连接道路的长度,日本的建筑基准法规定,可以建建物的土地,必须满足接道间口在2米以上,建筑基准法叫“接道義務”,间口如果不满2米(图3的情况),属于再建筑不可(再建築不可)的土地,按照字面意思理解,就是建物不能再重建,这种土地价值比一般土地价值减半!甚至还要再低。

土地是不是所有权?

大部分都是所有权,但是也有借地权的情况,要确认好。


下一期分析怎么样看广告中的建物信息,需要注意的点是什么?

有疑问的小伙伴欢迎一起讨论,在下面给我留言,我知道的会全部告诉大家,不知道的大家一起讨论学习。
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