2018房地产核心观点：行业降维淘汰，企业升维精进
2018年房企都很难受，融资受阻、不敢拿地、冻编裁员等情况接连出现，我们的行业发生了什么？未来我们该怎么办？
今天，涛哥记录并整理了亿翰智库董事长陈啸天，在2018中国房地产业战略峰会上的精彩发言，相信会对大家有所启发。
当前痛点：行业降维
当前行业大家都很难受，大家难受在什么地方呢？
以往我们做事很简单，拿地盖房卖房，长时间保持增长，这是一个很简单的循环，一根筋式的发展，不需要过多担忧行业的需求，也不需要过多担忧市场的成长。
现在却出现了明显的困境，房地产行业的三大资源，钱、地、人才，如今成了我们的三大痛点。
首先从钱的角度上来说，成本越来越高，渠道越来越少。
上半年，房企发债金额同比骤减七成，部分TOP10房企融资成本12%、15%，甚至18%，很多银行只对TOP50房企放贷。在资金这个维度上，国家卡的非常非常重，空间非常有限。
第二个资源是地，供给少，隐患多。以前招拍挂常出地王，现在因为国家政策，坚决防止房价上涨，最近即便是底价，企业都不敢拿，因为房价不许涨，地价却在上涨，甚至出现地价比房价还要高的案例。
而如果走收并购，干净的地很少，如果与政府合作勾地，又常常要搭配难度很大的产业，困难和隐患非常多。
这种情况下，土地环节几乎没有太大的弹性，今天如果谁拿了块地，说这块地铁定可以赚多少，几乎都是假的。
第三个是人才，薪酬越来越高，流动越来越快。这几年房企在机制上不断突破，碧桂园、中梁、祥生等企业在跟投机制上不断创新，福晟甚至提出20%干股送事业合伙人。发展到今天，人才管理方面也逐渐看到了瓶颈。
总之，对于传统的住宅开发业务来说，每个维度我们可以操作的空间越来越小，土地、资金、人才每个维度都往下沉，机会越来越少。
那么，行业降维意味着什么？对每个地产人又有什么影响？
从国家、经济、社会、住房改革和消费升级等角度，我们仍然看好这个行业的中长期发展，接下来和大家分享几个观点。
面向未来：四项认知
认知一，未来企业的增长，应该是格局驱动增长。
2011年以前，因为城市化，因为住房改革，需求不断被释放，所以我们称之为是容量驱动：我们的体量不断增长，因为需求太大，容量太大，驱动了所有的企业，可以慢慢发展，也可以一起变好。
2011年发生什么事情？2011年1月26号，我们正式开启了限购限贷的大门，行业逐步迈入白银时代，市场竞争越来越激烈，单打独斗越来越难，因此出现了合作驱动：通过合作来实现企业规模化成长。
到了今天，不合作的企业，或者说不愿意合作的企业几乎已经没了。我们通过合作来推动各个企业相互平衡增长，但这条路也已经走到头，接下来我们怎么办？需要格局驱动增长。
认知二，中美经济博弈，房企还有未来。
大家知道2018年习近平主席在博鳌向全世界发出声音，未来的中国，仍然会继续改革开放，仍然会以市场的逻辑、商业的行为和全世界竞争。
按照这样一个角度看，未来我们仍然会加大改革开放，中国未来仍然是市场化的逻辑，商业上要和全世界的国家和民族展开竞争，我们势必需要大量优秀的企业家以及优秀的职业经理人。
我们看整个中国经济，有哪个行业到今天上百亿的企业有这么多？
房地产百亿以上的企业几百家，有几百位优秀的企业家，有几十万上百万职业化的经理人。这一点在整个中国经济领域，没有任何行业可以和房地产比。
第二，房地产行业在人才，机制方面有大量的创新，非常灵活，非常善于用人。
第三，房企过去二十多年在金融资本创新上做了大量的事情，而且都非常善于用资本推动行业发展。
第四，房地产人才都具有国际化的视野。
第五，当我们的政策需要推动行业发展的时候，没有哪个行业像房地产一样，和政策接触如此紧密。
第六，房地产这么多年，住房市场化二十多年，经历了这么多风风雨雨，房地产行业的心态和企业经营的心态非常成熟。
当前中美博弈的环境下，在整个中国继续未来改革开放，以市场化道路与全世界PK的背景下，房地产行业培育了这么多优秀的企业，以及大量的优秀精英，我们具有先发优势，我根本不担心行业的未来。
无非就是恒大会不会变成一个航天大佬，是否有企业变成健康养老、医学产业的大佬，大家都在不同领域做着多元化。这个群体，这群精英，以及二十多年的经营机制，这是整个中国经济缺乏的。
认知三，中国的红利仍然在。
我去过很多地方，看过很多城市，城市周边都还有很多县，目前城镇化率为58%，城市化还在推进，到2030年才有可能达到70%。
市场需求也在变化，二胎家庭、单人家庭、单亲家庭比例提高，需要新的产品类型。
还有旧楼翻新，我这个房子十五年了，整体环境比旁边的八年还要好，愿意出资请人翻新，这个市场巨大无比。
我们还看到城市更新的问题，到现在为止真正意义上城市更新机会可能就是深圳，还有大量的城市更新还没正式进入启动阶段，未来红利仍然还在。
认知四，规模是复杂世界的简单法则。
上半年，我们仍然看到很多企业在增长，大家不要觉得是因为这个行业还在增长，其实不是。
行业开始进入一个新阶段后，大量中小企业的退出，换来头部企业通过并购实现自己的高速增长。
并不是说行业在高速增长，行业还维持着一定的规模，是中小企业的退出换来头部企业的进一步变大，这是一个闭环。
突围路径：企业升维
这钟背景下，行业在降维，企业则是需要升维的。什么是企业升维呢？
第一，意识升维
企业与行业的周期、城市的周期脱钩。
过往大家觉得行业很好，我的企业还会增长，其实很多时候行业增长不增长，跟企业增长有什么关系呢？
过去几年，其他企业在增长，所以我也要增长，你看的是同行，但今天客观来说，行业要看，同行也要看，但更多的思维逻辑上要放在自身。
到了今天，但凡现在是良性循环的企业，客观上来说都构建了自己的语言体系，每家企业都有属于自己的语言体系，什么叫企业自己的语言体系？
什么价格拿的地，什么样的成本拿的钱，以什么样的代价请人，地拿来以后产品怎么做，卖给什么消费者，这样做成一个闭环，这就是企业的语言体系。
过去二十多年，所有的企业干的事情就是把地把钱把人做成一个闭环。但是到了今天你们发现单纯按照惯性，按照多少成本按照过往的思维来做，已经不行了。
所以企业的经营意识要突破，不能是过往的惯性思维，我认为在今天，更多是企业自身的思维决定你的发展。
第二，杠杆升维
做企业归根到底三个字，放杠杆。
杠杆到底怎么放，大家都有一个惯性，什么惯性呢？杠杆就是钱，放杠杆就是要多用资金，多借钱，借的钱越多越好。
到了今天不行了，因为除了财务杠杆之外还有一个经营杠杆，什么叫经营杠杆，给大家举几个例子：
第一品牌，比如说绿城的代建量非常大，不是说钱多，项目多，而是绿城品牌做代建很强势。
第二产品，这几年我们看到很多企业都要做高端产品，用产品来打造自己的IP，通过产品的IP，很多企业拿到地做不了会想到找你合作。
第三技术，我们有些企业在技术上做的很好，不仅为自己服务，也为行业服务。
第四服务，服务上面怎么做自己的IP，最近大量的服务机构，企业物业公司升级到服务的概念，而不是物业管理的概念。
第五机制，人才维度放开了。
通过细分化的能力做成IP，然后把IP多元化，带动品类的发展，就是经营杠杆。
经营杠杆进一步推动企业杠杆，今天如果只把资金当做杠杆，我认为企业不具备打造核心竞争力的，所以说既要搞财务杠杆，也要搞经营杠杆，杠杆要升维。
第三，市场升维
什么叫市场升维？房企如果还是开发住宅，更多的还是B2C，慢慢地行业进入新阶段，B2G（政府）开始切入进来。
如果说你不能真心实意帮政府解决一些困难，如果不能帮政府解决这些痛点，那是很难有大发展的。
卖住宅的时候在座的各位都相信，中国的人多，城市化在推进，这个市场还有。但政府在大力推进的长租公寓、产业小镇等让我们看到，必须要考虑B2C与B2G两个市场，这是第一个双边。
第二个双边是国际化，当前中美博弈是必然，好比几十年前日本和美国的博弈，美日博弈里面，日本大量的企业自然开始国际化路径。
比如说丰田在全世界190多个国家和地区建立了自己的渠道，如果一个国家在国际化的情况下进行竞争，原来自我安逸发展的流程都会进入国际化，你主动也好，被动也好，都会被推着走出去。
今天所有的房企，都将从单边走向双边，做B2G，不需要多长时间，可能十年左右，大量的企业都会从国内市场走向国内和国际市场，这也是必然。所以说这是市场的升维。
第四，价值升维
大家知道国企按道理来说是亲儿子，但是我们今天的国企做什么事情？十八届六中全会对于国企的定位是这样的：
第一种是功能性的，政府让你做的事情要做。第二种是专业化，有一段时间鼓励国企走向市场去PK。
但是今天所有的国企都进入了同一个路径，以市场和商业逻辑践行功能化责任。如果今天不能承担功能性的任务，即便是国企也拿不到资源。
所以，我们既要考虑市场的机遇，商业的逻辑，同时还要承担社会责任。
我个人认为当前房地产行业最大的长效机制不是房产税，而是当前房地产业开始从单边市场进入一个B2C+B2G的市场，我们开始慢慢帮助政府解决产业痛点，房企已经开始成为国家产业的载体。
如果你只是干住宅，对于政策而言，你拿地借钱盖房卖房只是解决企业自身的问题，但如果帮政府做产业，客观来说，你承担了社会责任，你和政府不是对立的关系，而是肩并肩的关系。
当前房地产行业开始进入双边市场，房地产企业已经从解决企业单一自我价值成长，到兼顾到国家和社会的利益，这才是真正意义上会实现房地产行业的长期发展。我们必须要有这个格局和意识，才能融入整个社会的价值体系里面去。
过去十年房地产企业更多是被动解决和间接解决地方政府财政需要，老百姓住房的需要。但是没有考虑国家到当下，尤其是中兴事件发生以后，产业的需要，尤其是当前社会对于美好生活的需求，我们一定要兼顾国与社会，融合这个大的价值体系，才有可能走的更远。
第五，模型升维
模型怎么升维，其实很简单。做住宅B2C的市场，我们只要做土地、资金、人，这三元模型，我们做成一个闭环。
但是今天发现不行，我们必须要考虑产业，必须要考虑其他更多城市的诉求，社会的诉求，我们要兼顾多维元素，我们的模型开始升维，3+X，不再是一个简简单单的3，这就是升维。
以上这五个维度，就是当下行业正在开始降维的时候，企业需要升维的。
逃出固有思维
《房间》这本书里面有一句话：「不逃出房间，你永远不知道世界有多大。」
什么意思呢？如果你觉得你今天只是一个做住宅开发的，你觉得这个行业完了。
如果你走出这里，不只考虑价格、业绩，不只考虑企业自身价值，不只兼顾股东、投资人、合伙人的价值。
我们只有兼顾多元化利益，企业才能正式全方位融入全社会整个大的价格体系，这个世界就会更大。
对于未来我们看好，对于短期，行业降维未必是坏事，开始把一些不具备竞争能力的企业淘汰出去，会出现更多头部企业。
行业前行过程当中，很有可能会错过很多机会，希望以上的核心观点能够帮助大家消除焦虑。
也希望行业少一些资源浪费，少一些恶性竞争，多一些集中精力，共同的为社会、为国家、为消费者做贡献，最终也成就自己的企业，谢谢大家！
本文内容为亿翰智库董事长陈啸天，在2018年中国房地产业战略峰会上的精彩发言，由涛哥杂谈记录整理。
涛哥，房企人力资源总监，著有多篇地产职场10万+热文，关注地产行业趋势，解答职业发展困惑，公众号：涛哥杂谈，微信：taogezatan01，欢迎交流。
