商住房的投资可行性

       像往常一样，很r普通的一个上班日，平静的外表下，为了职务职称暗流涌动。对于人到中年的人来说，大概率生活的走向已经定型。看看早上科长把审核后拿回来已经放我桌上了，于是赶紧先把工作办理，走下钉钉审批流程很快，现在业务接手过来，只要跟科长汇报就行了，分管一直不和，懒得跟他汇报，他也基本不看钉钉流程会直接审批掉，一把手基于对我的了解，和对我工作把关的信任稍加一点点不想见的情绪，没有特殊情况也不用当面汇报就会直接给批掉，不像刚开始那样问得无比细致，且担惊受怕，目前工作对我来说轻松且顺手，等于节省出很多时间可以自己办理想做的事情，要求不要太高也挺好。

      前几天看到淘宝拍卖信息里有个商住房在低价拍卖，地点正好在我家旁边，这幢楼长期给瑞都E酒店长租，做酒店经营，地段和价位都还可以，生意应该也不差。以前疫情期间，因为我阳了，为了防止孩子们被我传染，爸爸带孩子们就是住在这个酒店，房间也还行，不会太差，早餐自助也可以，因为是在市中心地段，旁边是市府、博物馆、科技馆、图书馆、去老城区也很方便，交通便利，除了房子有点年头了，地段各方面应该没问题，性价比比较高。处理好工作，打开电脑搜索瑞都E酒店，看了下它的盈利模式。模拟投资测算提到，酒店年均租金1.5元/天/平米，年平均出租率85%，平均房价220元，特许加盟瑞都10年参考收益：

年均销售收入：90间客房*80%*220元*365天=578.16万元

年均毛利润率：60%

年均毛利润：578.16万元*60%=346.89万元

年租金：3000平米*1.5元*365天=164.25万元

特许经营主要费用（委托管理费）：578.16万元*4%=23.13万元

年均现金流：346.89万元-164.25万元-23.13万元=159.51万元

总投资（装修费用）：90间*6万/间=540万元

投资回收期：540万元/159.51万元=3.4年

       这套房子目前有近8000次围观，252人设置提醒，还没人报名，房子在3楼，建筑面积43.79平方米，用途写着住宅，颇感意外，房子登记日期是2010年3月，也有十几年的房龄了。土地使用权终止日期是2046年4月，只有45年左右的使用权，剩余的使用权只有22年，感觉这类房子应该属于商住房，顿时没啥兴趣了。再看租赁情况，写着法律认定有效的租赁合同不会因为竞价成功而失效，若标的公告未说明租赁情况，建议提前联系处置机构了解，更加觉得加入花大价钱拍下来后还会产生租赁合同纠纷，挺费劲。看房子的装修本就是被瑞都酒店包租下来统一装修的，怎么可能会没有租赁合同呢，查了下瑞都酒店官网，一般租赁合同一签就是10年，看了下房源所在地门店，2019年5月就发布酒店信息，大概租赁合同有效期会是在2019年5月-2029年5月，距离现在还有5年，那么拍卖这么个商住房的意义不是很大。 1个房间的年租金根据模拟投资预测算是43.79平米*1.5元*365天=23975元，每个月租金在2000左右，比普通年化收益率在5%左右，商住房的税费估计要更贵，感觉投资收益率一般而且没有学区功能。心里一直有想法的现在可以成功拔草了，但是总感觉为了以后的退休生活更加幸福，为了给孩子们提供一个更好的发展环境，还是得增加点被动收入，购买点资产来补充收入上的不足，孩子们逐渐在长大，花销日益增长，微薄的工资收入无法支撑起两个孩子的养育，穷则思变，副业之路还是很艰难啊，慢慢摸索。