高效收房全流程拆解

嘉宾：成都蔷薇

记录：深圳张爱萍

【背景】

找不到愿意合作的中介?

拿房成本高，谈不下来价格，装修其

装修投入大，回本周期长，没有资金持续投入?大家有没有遇到类似的情况

【进阶】

找不到愿意合作的中介

装修踩坑

不断泡圈，学习，进阶打法，实面0成本拿房

→不怕困难，怕的是自己退缩，看不见困难（找不到中介找不到房）只找办法，想方设法，物业、保洁阿姨等等

[方法]

①找不到愿意合作的中介

不被方式局限，找门卫，找物业，找社区工作人员，找前租客，一直到现在中介为我所用

是很困难，我的条件很挑剔，中介带看了好几套我却没有收，中介也不找了。

②第二步 搞定房东，取得房东信任，低于市场价拿房(价格低，装修期长，空置期多，首付少)

③第三步 筛选优质房源，轻装修，出租即回本

一开始也没通过保洁阿姨没通过中介找到房。找到房之后，产品很好，房子很好出租，中介才愿意帮忙找房，用这种倒推的方式

拿房的本质是销售，销售什么？

销售自己

做这个事之前多思考一下：房东凭什么把房给我们？

房东是我们的客户，未来我们去提供价值的客户

房东花了那么多钱，那么多精力选了一个这么昂贵的物品，可能未来10年还有月供，可能还带着回忆和情感，我们凭什么帮她代管这样的物品？

我们如何取得房东的信任，让他放不下防备心，把房子交给我们

唯一法宝：真诚

我们如何体现真诚呢？

1，外在的真诚

服装形象上，不一定很隆重，得体的朴实的靠谱的

所有证件都带上（原件）

我的家我的房子都在这里，房东，你看无论发生什么，我就在这里，房子、租客有任何问题，我能够第一时间处理

还可以买一个钥匙串给自己壮胆

装修图册也带上，我们是有作品的人，我们是专业的

成在小事，败也在小事。

有娃也可以带上，呈现：我家就在附近，我是一个家庭稳定的人

前期一定要武装到位

2，内在的心法

我们一定不是房东的对立面

我们是房东的统一战线的优质服务商

我会像爱护自己的孩子一样，爱护你的房子。发心改变，气质和气场改变，你呈现出来的眼神肢体动作都是不一样的。

每天去见房东之前告诉自己

前期需要找设计师

了解房子，之前住了什么样的人。空了多久。踩盘足够多，户型，楼盘，周边小区情况都要了解。

能否根据不同的房东，察言观色，了解到不同房东的不同需求？

1，搜集信息

房东的所有信息，年龄，职业，本地or外地，是否有子女，家庭是否幸福，兴趣爱好，房子信息空了多久啊

见了面还要聊

为什么要聊这些？看似闲聊，不是闲聊，我们要从这些信息中抓取到我们需要的点

关于房子的痛点：过往租客？半夜叫去搞房子？业主忙？对房子未来的期待？

抓住业主的痛点，反复的给他放大

举例：

年限:10年

收房价:1700

空置期:每年1个月

出房价:2700

溢价:1000

投入成本:24000

回本周期:

24000/1000=24个月

业主常年在外地，不了解当地市场，也不是很在意租金，每年换租客回来五六个小时，管理特别麻烦

幼儿园老师：爱美

照顾妈妈，忙

过往租客：养了大宠物，被邻居投诉；半夜给她打电话

我们会投入很多的钱，把你的房子装扮的美美的，会很爱护你的房子

需要注意什么?禁忌是什么?

（1）新手不要拿毛坯，老破大，老破小

装修成本把控不了，没经验，容易踩坑

（2）厨房厕所条件差不拿

厨房卫生间改造费钱，第一次没经验

（3）不要为了拿房而拿房，我们是为了赚钱而拿房

（4）新手一定走完闭环再拿下一套

有的新手一口气拿几套，搞不定的话，结果租不出去

一定要保护好自己的信心，信心比黄金重要

（5）学会借力，使用杠杆