房产投资攻略

一、为什么投资房产

我们经常能看见大家用一个比喻，十年前1000块能买200碗面，现在只能买50碗面，问少的哪150碗面去哪儿了。到底去哪儿了，其实也很好理解。我们说的100元钱是名义上的货币，他的实际价值是不断变化的。

在原始社会以物易物，货币是商品交换的产物。在原始社会末期最早出现的货币是实物货币。一般来说游牧民族以牲畜、兽皮类来实现货币职能，而农业民族以五谷、布帛、农具、陶器、海贝，珠玉等充当最早实物货币。可惜十年前的面不能保存到现在，面是没有办法充当货币来恒量名义上1000元钱的价值的，甚至我们也可以在三四线城市的小角落里还能找到5元一碗的面。

我们通常理解是钱不值钱了，纸币的感觉不断的在贬值。近二十多年间，我们的货币发行量就增长了100多倍，这其中也有相当一部分是社会的总财富增加了，另外一部分就是通货膨胀了。

M2发行量统计图

房产恒久远，一房永留传。

房产有一个重要的属性，是能够居住，而居住则是非常刚性的需求。更多的属性请参见上篇文章《保护我们的财富不缩水，房子就是我们的有力武器》里面讲的房产的几个属性。

二、房产的价值

房产的主要价值体现在所处的位置依付的福利，包括户口、教育、医疗、商场、交通等。同时价值的变现取决于交易，房产如果类比货币的话，需要能够流通。

恒大研究院任泽平指出房地产市场“长期看人口，中期看土地，短期看金融”。具体到楼市兴衰也可以借鉴这个规律。“长期看人口流入，中期看限购政策，短期看信贷放水"

房子未来的增值的潜力，从价值投资的理论上讲，人口是其价值的基石。人数量足够大，才会产生更多的居住需求，房子本身的功能就能更加完善的体现出来。经济活力上升带来新的流动人口增加也会成为支撑房价的基础。

三、当下可投资的区域

目前大多数值得投资的地方有限购。

目前人口较多的城市大多是直辖市和省会城市。

全国主要人口数量排名靠前城市

房子投资的价值在于长期看房子的价值在于居住的属性，当一个城市足够大，经济足够发达，工作机会非常多的时候，大部分人愿意住在离上班近一些的地方。

前一段时间水库组织过重庆沈阳两个主要战役，即是考虑了人口限购和低价的综合因素而推出的。

在这里特意说下北上深三个地方，都是宇宙中心，你不来，你的儿孙终于也会去的地方。趁早想办法去买。目前看深圳落户是比较容易的，上海和北京户口及限购难破。

目前这些核心大城市内环和外环相接的地方的房产，由于调控带来的下降，已慢慢重新成为非常好的投资标的。

四、几种类型地产的投资分析

旅游地产。消费类房产，如果就居住属性来讲，配置一个是没有问题的，比如东北太冷，很多东北人到了冬天会到三亚海南等反季节的地方去过冬。一套就够，满足下小资享受心态即可。

产业地产。对于建设在科技城开发区软件园等等产品集聚群周边的地产项目，在选择的时候则要评估这个园区是否有潜力，是否可持续性的发展。这个需要专业的眼光，投资是否合算是有概率的。

环京地产。想来想去，有几类人适合去住：上班在北京30公里左右通勤距离；为儿子腾房买来做养老用；北京没购房资格买来周末改善居住；北京为父母养老而购置；本地人购置。想起这几类人似乎不是太刚需。而且环京从距离和供地方面看，弹性也比较大，实在是个巨坑。

大家比较一致的看法是，环京里面燕郊还是有一定的价值的，至于是否可以进场则还需要观察，毕竟是短短几年从几千到几万的暴涨，需要充分回调。

五、杠杆是核心

股票玩杠杆暴仓的例子很鲜活，15年暴跌的时候，消灭了一大批中产，就是因为杠杆的原因。听过这么多因股票上杠杆暴仓，很少听到说买房子贷款还不上的。

房产由于抗跌保值大概率增值的原因，同时房产产按揭也是目前惠及全民的低息长期借款，使得上杠杆按揭买房成为了一种福利，这个福利一个人在全国可以同时享受两次。

如果你能贷100万，从价值投资的角度出发，是买房还是买股？巴菲特也是坚决反对杠杆买股的，企业的估值是多种因素组合起来的，评估和识别优秀企业是非常专业的事情，巴菲特的恩师格雷厄姆也是推崇买房子的。

要么贷款，要么按揭，总之要用上杠杆。没有杠杆投资的意义就不大了。

六、炒房圈的生态

一）几种论调。

唱空。我们来看看网络截图

唱多。水库从建立伊始，就没看空过。

水库看多文章截图

以上的看法，应该加个时间限制。目前楼市的走势就是短期回调的状态，至于长期，我也看多。故具体到操作手法上，由于买房本身需要贷款筹款周期较长，可以从容选筹，但不应有抄底心态。

政策感觉来历的到底了，后面就看政策放宽的节奏，就怕节奏太快，你又建不了仓。

二）圈内专家

当前跟投资房子相关的专家大V网上越来越多。能形成系统理论+实践指导的大概有

董藩，北师大房产教授。有系统的地产理论和扎实的数据支撑，尤其是作为大学的教授还能带动粉丝参与投资实战。不过总的来说，董教授更像炒股一样去炒楼。曾经看多环京地产，可惜看空的时候已经出不手了。

水库欧神。传说中的炒楼大V，倒更像是楼市价值投资的倡导者和实践者。

其他比较碎片化谈论楼市的还有一些V们：

北京大土豆。曾经唱多的言论非常有震撼力，熟悉北京楼市。

财宝宝。身居上海，崇尚内环线，给女方在房本上加名字等，坚定看多楼市。