地产行业投资，我更倾向于投龙头

如果有人问过去10年，投资什么最赚钱，我想大家都会异口同声地回答：房产。是的，过去10年是中国房产的大牛市，北上广深厦等城市的部分房价上涨幅度甚至超过了10倍，加之，人们购房往往是采取首付 按揭的形式，投资时相当于加了杠杆。因此，过去这么些年，炒房的人都赚得盆满钵满。

2016年，自房价上演最后的疯狂后，中央经济工作会议于年底首次提出:“房子是用来住的，不是用来炒的”。从此，与房地产相关的部门陆续出台了与之配套的政策，主要涉及到房企融资、购房者信贷等方面。

今年8月份，央行宣布改革贷款基准利率的形成机制。银行贷款一改过去参考贷款基准利率的做法，变成参考LPR利率，这里简单解释下，LPR利率是由央行MLF的利率和各银行每月报价平均加点共同决定。

该项政策一经推出，大家又开始回到“放水推高房地产”的惯性思维，殊不知，这次的政策唯独将房地产挡之门外，表明了“房住不炒”的决心。

在国家政策调控下，房产市场一改往日的繁荣景象，开始进入平稳期。然而“房住不炒”，并不代表房产从此以后不再发展，而是进入一个随着经济增长缓慢发展的通道。从国外的地产行业，长期来看，房产依然是可以抵御通胀的资产。

而就我自身而言，从一个长周期视角，我依然看好，核心城市核心地段的房产，所谓的核心地段主要与教育、医疗、交通、商圈等方面相关。

根据中国房地产协会主办的2019中国房地产开发企业500强测评成果发布会，2018年，龙头房企继续发挥着规模优势，集中度进一步提升。

前四大房企（恒大、万科、碧桂园、融创）销售金额占比从2013年的6.93%上升到2018年的14.17%，龙头效应明显。

龙头企业的优势主要表现在：开发成本低、管理效率高、品牌溢价高，盈利能力较强。随着一些竞争力弱的中小房企退出市场，龙头企业可以趁机扩大市场份额。因此，目前的行业发展形势，反而容易使得群雄混战的房地产行业逐步提升集中度。

目前，涉及房地产行业的、有基金跟踪的指数主要有3个：沪深300地产等权重指数、中证全指房地产指数、国证房地产行业指数。下面分别简单介绍下。

沪深300地产等权重指数，顾名思义，它就是从沪深300中选取属于地产行业的公司组成指数，从编制方式来看，都是由大市值的房企构成的，成分股共15个，采用等权重的分配方式。

其跟踪的基金为招商沪深300地产等权重指数分级（161721），规模为1.41亿元，管理费加托管为合计1.2%。自2004年12月31日的1000点到2019年10月22日，其全收益指数合计上涨了8840.79，年化收益毛估估达到了15.9%。

中证全指房地产指数从中证全指中选取房地产行业股票组成。权重方式为市值加权，当样本数量在50只至100只之间，单个股票权重不超过10%，其当前成分股共96只。

从历史表现来看，自2004年12月31日的1000点到现在上涨到6574.86。

跟踪该指数的基金主要是天弘中证全指房地产指数A，规模只有0.11亿元，太小了不合适投资。此外还有南方中证全指房地产ETF，规模也只有0.71亿元，规模都偏小。

国证房地产行业指数，它是参照国证行业分类标准，选取归属于房地产行业的规模和流动性突出的50只作为样本股。采用自由流通市值加权，并规定每个股票权重不得超过15%，这只指数也是以2004年12月31日为基期，1000点为基点。

截止10月21日，其全收益指数涨幅为7.64倍。

跟踪国证地产的基金为国泰国证房地产行业指数分级(160218)，规模5.73亿元，这种指数分级的费率一般较ETF高，托管费和管理费合计1.2%。

收益上来看，同期（2004年12月31日至10月21日）沪深300全收益涨幅为4.94倍，因此，地产类相关指数的历史收益还是非常不错的。

由于我更看好龙头地产公司未来的发展，因此，这几个指数中，更倾向于选择300地产等权指数。

而我的估值表里也只列了这只300地产等权指数，从估值来看，其PE为7.2，PB为1.3，五年估值百分位仅为7%，处于非常非常低的状态，证明目前市场对于地产行业的未来发展持悲观态度。

综上，虽说国家政策对地产整个行业的成长空间影响比较大，但是对龙头企业的影响相对较小，而低估值本身就反映了这种悲观的预期。

最后提醒一下，就指数基金投资而言，地产行业属于行业指数基金，如果你投资的宽基中已经包含了龙头的房企，不一定要单独配置该行业。如果你认为目前的指数具备较高的性价比，打算配置，建议单个行业的配比也不要超过10%。

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