（03.09）【熊大说深房系列五】
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以下内容来自熊辉的分享。
熊辉介绍
熊辉：资深投资人，房产实操专家，平米深圳顺时针创始人
本节思维框架
第十七篇 如何实现多核买房？
第十八篇 房子能不能一直买？
第十九篇 买房子的终极目的是什么？
第二十篇 深圳房价的上限是多少？
第二十一篇 为什么你需要一个房产咨询顾问？
第十七篇 如何实现多核买房？
在一线和大部分的二线城市，房子都是限购的。一些朋友有实力购买多套房子，但是自己和家人的名额已经满了，因为限购的原因，没有办法再继续买。我们曾提出的“多核”买房，可以给大家提供一些其他的思路。
夫妻同心，其利断金。
在买房这件事上，夫妻两人的意见一定是要高度统一的。我曾有过客户，到马上要签约的时候，太太突然反悔，宁愿背上违约的成本，也不同意继续买房；
遇到过原本商量好的买房方案，在执行中，先生却打着自己的小算盘，偷偷给自己留了一个退路。
能同进退、同买房的夫妻，其实可以买很多套房子，在这里不展开细讲，但是可以说，这样做的夫妻，彼此要非常相信对方，都是真爱啊；
除了夫妻，还可以给父母买房子、和朋友合伙买房子。父母年纪大了，买一套房子放在他们名下尽孝道；或者自己的资金多、缺少名额，和有名额、没资金的朋友一起合伙，共同买一套房子，分享房子升值的红利，都是可以的。
要提醒大家的是，如果房子买在别人名下，一定要控制好对方违约的风险。关于代持，有一系列的协议和方法，来规避双方中途违约的风险，大家可以线下来找我详聊。这里我只强调一句：代持的不是房子，而是债务。大家可以自己理解。
总结：限购是政策的规定，个人名下很难做到多套房产。但是，我们可以给父母买房、可以帮朋友一起买房，实现“多核”买房。过程中，我们唯一需要的就是专业的风控措施。
第十八篇 房子能不能一直买？
我以前提到过，房子是沉淀财富最好的方式。为什么这么说呢？大家知道，我国的现有城市化率只有58%，而邻国日本、韩国的城市化率在90%以上，美国、英国等发达国家的城市化率也都在85%左右。
距离这些发达国家，我国的城市化进程还有二十到三十年的发展时期。在这个时期里，人口、资源、资金仍然在向大城市集中，城市的各个区域也仍然会有利好兑现，核心城市的房价在这个时期里，也会持续的增值；
即便是城市化进程已经完成，核心城市、核心地段的房价价值依然有增长空间。我们看日本的东京、看英国的伦敦、看美国的纽约，我国在不断向发达国家靠拢的过程里，一线城市对标的就是这些国际化大都市。虽然这些城市的房价已经非常贵了，但是它们的价格，依然在缓慢的增长，并且他们的租金回报也很高；
大家可以设想一下，假设我们的钱不用来买房子，这些钱我们能用来做什么呢？当你的收入增加，这些多出来的钱，是去存在银行，还是去买股票，还是去投基金？对比过各类的投资品，你就会发现，在衣食住行这些人类的刚性需求里，只有房子是最稀缺的、也是最难以增发的。因此，房子也就成为了最稳健的财富容器。
总结：房子会不会有一天停止上涨？我不知道，但是我肯定，这一天即使有，也是在很远以后的未来。在我们能看得到、抓得住的几十年里，由于货币增发、城市化进程、土地供应机制等原因，房子依然是值得一直买的投资品。
第十九篇 买房子的终极目的是什么？
在我国城市化进程的初期和中期，由于多种因素的影响，房价上涨的速度比较快。因此，我们选择了房子最为财富的容器，加杠杆、叠负债，积累平方数去累计我们的财富。但是，不能为了买房而买房，买房只是当下我们能做出的最好的选择之一，最终，我们加杠杆是为了去杠杆；
上节课我们说到，中国的城市化进程至少还有20-30年的时间，那么在这30年过后，财富逐渐沉淀下来，社会阶层也逐步稳定，房价的增长趋于平稳，就是适合我们去杠杆的时候。如果我们能够利用这30年的时间，每年买1-2套房子，等到五六十岁退休的时候，卖掉三分之一清还负债，剩下20、30套房子红本在手，那才是享受人生的开始；
有楼收租，才敢退休。特别是我们这一代人，靠退休金、靠儿女、靠社保，都不如靠自己的房子靠得住。经常有一些朋友来问，我们这个团队到底是做什么的，我最经常的一个解释就是，我们是一个投资俱乐部，我们是在建一个圈子，我们都是邻居。到我们都老了的那天，大家都住在一个小区里，朋友们互相作伴，孩子们一起长大，收租退休，那是多么美好的一天。
总结：买房子的目的是什么？我一直认为，买房是为了让生活过的更好。因此，杠杆不能加过高，少买50平米，让自己和家人吃好、喝好、生活好，到了要去杠杆的时候，就果断的去杠杆，用房子来收租退休，享受人生。
第二十篇 深圳房价的上限是多少？
从全世界的城市发展进程来看，一个城市的发展都会经历类似的产业历程。
第一步是农业城市，产业以农业为主，城市面积很大，但是能养活的人口比较少；
第二步是工业城市，产业以工业、制造业等为主，开始出现城市功能的集聚和分区，人口也比第一阶段成倍增长；
第三步是服务业城市，以金融、服务业为主要产业，人口和资源都高度集聚；
第四个阶段可能是互联网城市；
大家会发现，目前世界上的国际化大城市，都是第三类或者第四类城市，比如纽约、旧金山、伦敦等等，它们的城市聚集着全世界的资本，房价也都非常高。而纵观中国的一线城市，以金融、服务业、互联网为主要产业的城市，深圳是做的最好的。
我们对比中美两国，其实从大城市人群的购买力上，两国的实力已经在不断缩小了。看土地结构，中美两国的土地面积相当，但是美国有大片的平原，而中国只有东南沿海和中部地区是平原，有大城市；从人口总量，中国的人口是美国的4倍，未来大城市的人口容量也会远超过美国。
但是，现在纽约的房价在2万美元左右，而北上深的房价，还只有8千美元上下。产业结构对标美国的旧金山、硅谷，更是全国房价最贵的地方，房价在6-10万美元之间。我们未来的想象空间是非常大的。
总结：我们父辈和我们这一辈人，经历了中国改革最剧烈的几十年，而在未来，我们很可能不再有这样的财富积累机会。你现在住什么样的房子，你的孩子就会住什么样的房子。
第二十一篇 为什么你需要一个房产咨询顾问？
我们说过，普通人买房是一个低频事件，多数人买房是为了自住，是一种消费行为，而投资房产的逻辑往往跟消费是相反的，投资是一门生意，要用生意人的眼光去看房子，这是很不同的；
国外有“房产经纪人”这种角色，站在买家的立场，帮助买家买到喜欢的房子。
而国内，我们的房产交易是通过中介居间，促成交易的。很难说，中介是站在买房人、还是卖房人的角度去促成交易。在房屋买卖的三方里，买房人处于一个比较弱势的角色。是没有人帮助买房人去参谋和完成整个流程的，对交易的流程的不熟悉、信息上的不透明，让买房人常常踩坑，多付出了很多成本；
而“房产咨询顾问”这个角色，就填补了房产交易这一块空白。我们的管家公司，就是聚合了一群房产投资人，懂市场、懂金融、懂选筹，站在买房人的角度，提供全流程的服务，用自己的专业，为买房人把关。
总结：“房产资讯顾问”是一个新兴行业，很多人还不知道它是什么，以为它是另一种形式的中介。但是，其实房产咨询顾问才是站在买房人的角度，真正帮助买房人去选房、去投资的一群人。买房暴富的时代已经过去了，买房想赚钱，以后越来越需要专业和精细化的操作，这就是为什么你需要一个“房产咨询顾问”。
