投资酒店的价值与风险（一）.风险篇

2017-11-22 鉴江马后炮 酒店筹建指南

投资酒店的价值与风险（一）.风险篇

中端及以下酒店项目的价值及风险主要体现在筹建成本与运营预期收益上，本文主要围绕高端的酒店项目进行讨论。

在十九大中提出满足人民美好生活追求，高端的酒店消费也必将应运随增。

高端酒店存在的必然性

酒店作为一种绿色和劳动密集型行业，它能促进更多就业和创汇。高端的酒店项目落成，能提升地方的地域商业形象及政府较稳定的、可观的税收；带动或拉升地方的平均GDP值；密集的用人场所，对地方就业也有较大的带动。以致地方政府在用地规划时，刻意绑定高端的酒店建设及要求。

而政府在用地规划时的可行性研究报告，一般对项目的超前性都在十年以上。过度的“可研”甚至“超前”得更长。

当然，不排除用地性质的规划要求在使用时作少许的调整，但超前的规划必是项目过度投资的巨大风险。

投资酒店的风险

高端酒店中的坑，有多少企业血与泪的教训还真的是一言难尽。让我们从投资酒店的风险中开始了解他们的这血与泪。

1、地方政府的对城市的整体规划主导，存在着相当数量的纯粹从政绩角度出发制订的酒店发展规划，酒店往往是作为系统性规划的其中子项目，它作为城市和地区形象的代表和社会配套设施，社会效益有时远大于经济效益。

而对于地产商而言，酒店投资的门槛相对较低，极易对市场造成过剩及酒店投资过度的风险，经营竞争激烈。以致酒店收益得不到保障。

2、地方政府在出让土地或招商引资时，以兴建酒店等高档建筑与设施作为交换条件，提高了对酒店配套及设施的要求。酒店的数量及规模，应理性地由市场来决定。

如配套星级酒店及必须满足相应配套设施的条件，但实际使用率却是相当低。配套的功能及设备、设施较多，而这些设施相当于沉没成本，前期巨大的固定资产投入，也几乎决定了后期经营的高成本，从而制约了酒店的投资回报率。

3、高端酒店项目为非暴利性投资项目，回收期长，资金沉淀易，套现难。沉没成本大，资产流动性较低，同时业绩难以出现爆发性增长，难有单项的大额现金流入。静态回报率并不高，运营不错的四、五星级酒店项目的成本回收期一般都在7~15年，而更多的酒店项目无法达到此预期。

尽管自有的酒店资产有一定升值预期，但从净资产收益率来讲，其盈利性则往往是不高的。酒店变卖及被收购的资金庞大，酒店的拍卖或转让成交率极低。酒店一旦建成，基本不容易脱手，极难转向或转型。

4、酒店业是不可位移的服务性业行，抗风险的能力较低。社会动荡、金融危机、自然灾害、地域客户群优势偏移等等会对酒店造成极大的影响，甚至毁灭性的伤害。酒店对环境的依存是持续的，自身抗风险能力极低。

系统性风险较高、对宏观经济大环境特别是旅游、度假的经济依赖度较高。

5、酒店更是一种特种行业。成功的酒店是实体硬件+设计规划+运营策略+服务体验等的综合价值体现，各环节须均做好。否则难免会是个无底洞，让投资人进退两难。

酒店的数量增加比较迅速，且经营模式也相对单一，而客源规模的增长相对有限，这决定了酒店对客源的争夺比较激烈。

6、投资有形资产的地产开发商和酒店投资商，在土地和房产升值的大环境经济条件下，投资的酒店整体是升值的。但如是在社会经济下滑期，酒店所投的有形资产也可能会同时贬值。

投资高端酒店有明知有那么多的“坑”，却为何还有那么多企业要往里钻？

（敬请期待：《投资酒店的价值与风险（二）.价值篇》）

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——鉴江马

本文感谢

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