房狐CEO朱乐——地产市场不会发生根本性变化

2017注定是不寻常的一年！两会后，大西安的房价疯狂上涨，4-18出台限购政策，6-28又一次出台限购政策细则，让人不禁想问，难道地产新结构性改革的窗口就要开启了？

基于此，房狐CEO朱乐对“市场的变化问题和可能发展的趋势”的问题，给予了分析和说明。他认为在目前政府决定土地资源配置的情况下，中国的房地产市场，不可能会发生根本性的变化。

今年房地产市场的销量和销售额

都可能创历史新高

从当前的房地产看，住房的价格增幅已经出现了一些下降，那么不控就可能会涨得更快更高。因此在强监管和相关限购政策影响下，总体而言房价短期内仍将平稳发展。但是需要注意，是价格增幅速度的变化，而不是价格出现了大幅度的下滑。

同时，当前的房地产各种指标中，一方面要看土地，一方面要看新开工，这些不可控因素，都可能导致预期产生变化。从今年的房产市场销售情况看，市场普遍认为微观和宏观调控会对楼市产生不利影响，对房价形成压制。但房狐CEO朱乐表示，从目前的情况看，今年房地产市场的销售，从面积到金额，都可能创历史新高。

另一方面，房狐CEO朱乐认为，很多城市在限制住房价格的上涨，但却从来没有任何政策限制地价的上涨。从二季度公布的数据看，地价上涨的速度还在持续，这种上涨一定会影响到住房。也就是说地价的上涨一定会影响到房价。

市场配置资源的时候，土地的价格是以产出的价格来决定的，但是在垄断的土地价格中，价格促进了产品和预期的提升。所以，土地价格造成的影响很大。再看住房和土地价格的对比，就可以明显看到，住房价格用全国平均数和全国平均土地数看，相差很低，最直接的差价根本不够盖房。

房企将很快进入还贷高峰期

到期债务约达万亿

2017年1-5月，108家房企新增融资579.69亿元，增速降低45.3%，其中银行贷款降低29.6%，票据债券降低49%。而值得注意的是，2015年—2016年新增有息债务8520亿元， 2010年—2014年5年内的新增有息债务8200亿元。

这108家房企，所融资的情况出现了一个巨大的差别。无论是银行贷款、债券和票据和其他融资都是在持续下降。那么，很快就要进入还贷的高峰期，房产企业明年大概有3300多亿的还债，后年有4000多亿的还债。那么，也就是说，2017-2019年这3年房地产企业大约有1万多亿到期债务，这和信贷的控制有直接的关系。

房狐CEO朱乐认为，接下来的时间，有些房企的现金流可能会因为收紧的调控出现危机，并且还贷高峰的来临也会影响到一些企业未来的变化。

Wind资讯此前也曾报道过，央行调查统计司司长、新闻发言人阮健弘表示相关数据表明，去年年底以来，随着我国房地产调控力度不断加大，房地产信贷增长势头回落，抑制房地产泡沫初见成效。

此外，今年1月6月份房地产相关的税费增长很快，契税增长18.5%，土地增值税增加了23.9%，高于其他税费两倍多。所以房狐CEO朱乐认为，如果出现经济下滑的情况，特别是由于资金紧张导致这种情况的出现，那时才有可能对现行的房地产政策提出调整。

租赁市场仍需谨慎推进

可能导致学校、医疗等稀缺资源竞争

现在许多城市讨论住房租赁问题，尤其是一些大城市比如广州。7月17日，广州正式出台《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，意在通过权益平等来消解附着在住房或户籍上的社会利益，压制房价。并且，链家研究院院长杨现领也在博鳌地产论坛上表示，租赁是中国未来的房地产仅存的红利。

但是房狐CEO朱乐指出，如果没有社会化的住房租赁，高地价、净地价而形成的租赁市场一定是高租金的。另一方面，从经济学的道理出发，租购权益平等意味着允许更多的人去争取附着在房产上的社会利益，从而只能增加学校和医疗等资源的稀缺性。租购同权的目的和行动看起来南辕北辙，面临着自我否定的困境，因而其他一线城市若要效仿理当谨慎。

参照发达国家经验，德国允许大家私人买房，但有政策支持让你把房子交给住房合租社用于出租的时候是免税的，所以它会有较高的收益。因此房狐CEO朱乐表示，如果中国不允许社会化的方式用个人购买住房的方式变成租赁性产品，那么这个租赁市场还是有一定困难。

目前金融制度没有房地产基金产品，老百姓投资渠道受限

从户籍制度来看，住房已经成为落户的条件，所以在限购的城市中，可以看到限购政策大多数是以户籍为基本条件。反之，要想获取城市的资源，就至少要拥有城市的户口。但在目前的金融制度中是没有房产基金产品的，其作用是从个人买房变成用基金来分享城市化的红利。目前的情况，很多人去投资房子，是因为没有房产基金去共享。

因此造成有钱付首付和付利息的人就可以买房投资，而无钱付首付或者付利息的人，也没有办法用资金的方式去分享这样一个现在的局面。假定房地产基金市场发达的话，就可能不会有这样一个以住房为直接目标的投资市场，就会变成以基金方式来共同投资的一个市场。