边际效应递减与投资回报率

什么是边际效应，那就是说一种商品随着你拥有量的增加，或者是你消耗量的增加，占有量的增加，它每一单位带给你的满足程度是在下降。举个例子，你五年没吃红烧肉馋不馋？馋死了，五年没吃了，十块钱来给你尝一块吃一口吃不吃啊吃啊十块钱，15块钱吃，于是拿出15块钱一吃，唉呀妈呀真香啊五年没有这种感觉带给你极强的什么满足。卖的人跟你说了十块钱，再来一口，再来一块十块钱不吃了，他说那九块钱，8块钱八块钱八块钱，我在吃一口。8块钱，为什么？第二口你只愿意出八块钱，第二口这个满足程度实际上不像第一口那么强烈，是下降了，所以你愿意支付的对价一直在下降八块钱，然后叫我再吃一口，然后就吃完了，第三口现在出来五块钱五块钱，我吃口，谈了半天六块钱，你第三口带给你的满足，你只愿意支付六个货币单位供求在这里对抗，最后说好六块钱就吃了一口，再来一块我也不干，三块钱，谈了半天就三块钱三块钱，人家还赚钱，说好三块钱吧三块钱再来一块吧不干，最后谈来谈去1块5，你再往下来人家不干了，为啥？ 正好到它成本线上了，对你来讲的话啥的，说1块5我就感觉低于1块5，我愿不愿意掏出钱了。愿意，所以可能就会找到一个点，所以我告诉你啥，商品随着你拥有这样的增加，你获得的满足程度是在下降，如果我们把货币当作一种商品，钱本身到了一种程度为止，你拥有量的增加，你的喜悦程度也好，你对他的占有的欲望也好，同样一个单位下降度.

30多年前三十六七年前某个体户有了第一个一万元高兴不？两口子兴奋的睡不着觉，啊是这样，吧，咱们也成了万元户，非常非常的兴奋，只有一半带给他满足程度，是吧？提高当有第二个1万元的时候满足不满足，仍然非常高兴，但不至于绑在一起睡不着觉。第三个，第三个1万元继续下降，到第四个呢就几乎没有太大的感觉了，到今天为止多1万少1万，你有感觉没？朋友借给你1万块钱，人家装忘了。你后来爱人面子算，那么低就当援助。

20年前30年前别说近1万元，上中学的时候借了你十块钱没还，是不是一辈子都把你得罪了至今耿耿于怀，对吗？你会发现这个钱随着运量增加，带着一个人的满足程度，同样的一个单位下降不？下降。 好，那么下降就引出一个道理来，什么时候的钱什么情况下你最愿意拿出来?脚底下有一块钱有点脏，你懒得弯腰去捡是这样吧，你即使捡起来不是因为他的购买力，是因为啥？一种道德理念趋势你不应该浪费，所以我告诉你，当这个钱在你看来已经不叫钱了的时候，你最容易拿出来把它换另外的东西，也就最容易形成购买。乞丐的那个钱货币边际效益是非常高的，他的满足是非常大的，掏五块钱吃一顿饭，你说唉我这瓶水五块钱卖给你，把他打死都不干，一个富人有点渴了。但是离家还有点距离，一瓶矿泉水五块钱他喝不？他知道你会喝着喝没事，你也不容易，大冷天站在万五块钱就五块钱，所以货币边际效率是低的，就引出一个道理来，做生意要给谁做？ 富人？富人聚集的地方购买力就强，愿意拿出钱来购买，所以它的需求就旺盛，价格上涨，你就看价格哪里高，一定是最富的地方高。三座财富高峰。北京上海深圳看得很清楚是这样，吧啊广州稍微一点点，因为广州这个城市功能啊在相对衰退，广交会很火的时候，广州的这个功能是非常强的，早期广州是啥广州市对外的窗口，后来深圳慢慢慢慢起来，而且深圳的这个城市创新能力比广州要强。所以我们看到前段时间深圳可以在很短的时间内房价上涨百分之六七十，这个告诉我们我们要关注哪个地方长期上涨趋势是最明显的。

但是我们在投资决策当中经常犯的一个错误是啥？你们经常犯的一个错误看成本太贵这个便宜，所以我们经常是买了便宜的。投资你关注的应该是什么？你应该关注的是未来成长性最好的，因为你要获得的是啥？这个回报吧而不是支出最小的是要看回报比的，啊大家都自然不自然地要回到什么成本上，其实是错的，我直接给大家来一些经验性的判断，啊第一个我告诉大家的是，能在沿海买不在中部板龙本中不买不在西部买，有些大城市开始限购了，他们会说得回老家买钱不能留在手里留在手里贬值回老家来好当他回老家买的时候，他家可能在西部或者在中部，所以这种决策行为可能就是错的，同样是上涨，在不同地方的投资回报大它完全不一样，比如说啊这附近有什么非常棒的学校，马路这边和入学挂钩10万，房子是外马路这边和入学不挂钩，6万1套房子80平方米多了四万四八三百二十万买一套房为小孩入学多了320万，你告诉我！有没有泡沫？值得不值得？

我们这个学区房是啥？连着入学资格。你不是这个房子就不让你入这个学校，外国有这事吗基本没有，我告诉你的是这套房子多出320万，他不是一次入学机会，他是多次入学机会贴现到今天形成的价格，它可能规定你五年或者六年只有一次入学机会，五年一次入学机会不让你随随便便来回倒那好了，可以预测的时间段内，我们发现它很难改，想不出第二个办法来节省的钱就等于1种收益，这个钱是不是眼前的是未来不同年段的钱，然后贴现到今天财务上经常有这个贴现的问题是吧？ 他填写到今天会形成一个价格，吧把它加到一起就形成了啥，比如说820万或者说900万，我就告诉你就是背后里啊是有很多很多逻辑，你必须能解读得了他你解读了他你就是一种决策行为，你能准确地判断出值还是不值，你解读不了他咋的，你就会觉得不值得，为什么很多人总是失误了，为什么少量人赚了？ 那是因为大量人错了，当你修正的时候，你重新啊想买这个房子时候货在人家手里价格就起来了。这个长三角它有它的特点，常常讲深受浙江文化的影响什么特点？投机性极重，市场波动大这个不太贬义，浙商什么特点？呢吃苦耐劳，白天当老板，晚上睡地板，可不可以？第二胆大没有害怕的一句外语不会敢去闯欧洲浙江福建都有这个特点。浙商文化还有一些特点，投机性特别重，有机会一拥而上，一看不好，一哄而散，你如果此前有人会告诉你，深圳半年给你涨百分之五六十，你信吗？ 你不信的，但是看到了没有看到，不要拿着工资收入去说事认为工资支撑不了他。而且我们发现买房的大量的是啥，跟公司没有关系的。灰色收入，福利性收入，财产性收入更重要的什么？还有信贷，资金。不需要你掏全款，你只要够个首付，那些谁给掏了银行掏了，因为整个浙江典型的特点是钱多人多地少，房价哗哗涨，那些做实体的做贸易的发现还不如买套房，于是大量钱直接进来，进来的话会继续推行，他一看长得特别快，为了多卖房子，民间借贷就开始了。首付都是融来的，房地产投资的王道是啥？用自己的钱当首付！套银行的钱赚长期的升值，这样的话连杠杆算在一起一算回报很高，只要你是首付平衡好，财务风险一般来讲问题就不大了。当首付都是借来的时候等于所有的钱全是借来的，跌一点点损失全在你身上，真就可能还不起，因为当房地产市场一不看好的时候，借你钱的人知道你买了房子什么结果，一定来催。你即使不想卖你都不行。利息我都不要了赶快还我。这个时候你不得不卖啊这种人多的时候价格往下走，走那些其实人也挺不住了，自己掏首付的也害怕，怕下跌的，他也只好想跑，跑出来的话它就避免这种损失。当他加入卖家这行业的时候，这种时候有没有人买？ 需求是大量的沉淀，所以只能会继续跌，不但影响了温州，影响了整个浙江，甚至整个长三角都一样。我们检测多次市场波动的时候，每一次都是长三角附近波动最大，我们就看到了什么？这种投机文化的影响。历史上一个温州打火机3000多家，一个打火机赚几分钱，那么干，一个纽扣，赚半分钱那个干法考虑规模，靠价格，把全世界很多同类给跌掉了。科技含量太低，广东为什么要强？改革开放最早的前沿地区在广东，一度这些特区政策等等，吸引了全国大量的什么？高学历，真正就一度集中了全国1/3的博士和硕士。因为收入上比内陆高很多了，而且广东省的教育水平，高等教育水平远远强于浙江。浙江只有一个学校是吧？浙大很强。广东除了中山大学之外，还有几个学校，华南理工，华南师大。什么暨南大学华南农业大学，所以整个浙江也没有大工业大工业很重要，你像东北历史上有大工业，像鞍钢90年代的时候，鞍钢每年分来一千五六百名大学生，来自全国这些大高校，尤其是部署的高校，每年进来一千五六百，那个年代一千五六百大学生分到这个一个单位厉害，浙江有没浙江没有这些大国有企业知道吧？所以他整体上来讲科技含量若很多，他的所有的字体几乎都是拼成本，主要讲当首富都是来自融资的时候，市场稍微震荡，所以都害怕了，就开始抛售，这一拍手称不住，咣就掉下来了

形成的原因其实源于信息判断的不一致，你认为值得卖，他认为值得买？于是交易就形成了。所以整个市场一定是大家判断不一致，形成了交易，有了市场互相就支撑了，但是在这种情况下都只能卖，不能买的时候没人接，她怎么能不跳水？ 这种文化带来一个结果，市场交易的一个共振，在中国啊实话实说没有形成很典型的富人区，在国外有没有？比如说在美国有一个贝弗利庄园，那个地方一栋房子十来亿美元的，有，还有一些别的这种富人区也是你在这里住，格外受人尊重。

钱是什么？钱是男人的胆，有了钱，你可以说这个事我来处理。你有勇气去承担责任，钱什么？钱是女人的脸，钱多不用去美容院，你没有愁事没愁事的时候，你每天笑容满面，容光焕发，还用去美容院吗？你每天抽的难受，揭不开锅。你天天在美容院抹得老厚，也不抵用，是这样吧钱是什么？当你跪在那里向别人乞讨的时候，无论如何你不会有尊严，钱是什么？签是用金属铸就的信用。你有钱说话的时候，人家信。钱是什么？钱是友谊的基础，没钱同学聚会你都不敢去的，钱是啥，还是婚姻的条件，没钱谁嫁给你，啊除非有别的极端才能可能别人能接受，所以啊中国人缺乏正确的财富观，第一要承认钱的作用，迄今为止人类有两大伟大的发明，第一个是钱，第二个是房。我们可以没有汽车，没房子，行不可以？没有飞机没房子行不？可以没有电灯，没房行吗？钱从一般商品中独立出来，成为一般等价物的时候，就是告诉你，没有任何一种东西比它更厉害了，所以我们要看它不只是钱多不只是贵，他有没有代表性。

比如说在北京，北京香山底下的别墅就比潮白河的别墅就要好很多，比中央别墅区的别墅也好很多，为啥？环境优美，如果名气又很大，就是最好的有些地方它不具备这种特点，替代性很强，随便找块地就可以盖住别墅了就完蛋，到了上海一说你逛逛商场啥的，去哪？来北京逛逛上的王府井，所以像这种地方人流格外密集，价格格外高，保值增性格外强，北京就是这里是最强的，商业中心的演化，你等他衰落它是一个很漫长的过程，在相当长的时间里，他有代表性的，交通特别便利的核心区.

中国已经看不出哪叫CBD了外国你看得很清楚，，外国呢CBD都是上百年前甚至更远的时间，几百年前规划好了，那时候就想噢经商都在这中间居住，都在这周围是这么想的，慢慢慢慢慢慢演化到今天为止，这CBD这个区域不够了，所以被逼无奈有些大城市会出来所谓的第二第三的CBD而且把他相对集中了，他公司在这里办公什么感觉？有档次，有荣耀感，北京市国贸为中心，那附近的区域，这叫cbd，据说国贸上面最高的租金一平方米，一天50块钱，国贸你这公司老厉害了，老有钱了，这租金谁能扛得住，香港一些大的很知名这种写字楼，有钱还不行，他不要,看sha你知名度牛不牛？你牛它租给你不牛他不租给你了，超级富豪都在这里办公的话，荣耀感大大增强了，增值性大大增强了，是吧？大家聚在一起产生这样一个效果。所以它有标识意义的时候，你会发现它特殊了，拿出名片来说，有空到我公司去，啊你公司在哪？ 我名片后面有一个左拐，右拐左拐右拐那一看就完蛋了，那时候在国贸16层，不用写地址，这种地方具有保值增值性。中国没有传统的富人区，啊一些特殊资源区域，海边河边湖边山脚下时和建高档住宅的地方，如果稀缺性够，没有大量替代的这种面积不大，我将来可能会演化出这样的一个场所来。有人总是要问老师，你告诉我怎么样去判断哪个地方是价值洼地，哪个地方是价值洼地？大家市场当中没有价值洼地，为啥这么说？你每天在寻找哪个地方多赚点钱，少赚点钱是吧？所以这种地方早就被人发现。其实你看出来未来说将来哪个地方可能会崛起，你提前进入眼前是啥？一赚钱，无数的资金涌进来，吧现实当中的价格是怎么决定的？呢我们去判断它的供给和需求，现在有些条件，但是未来如果某一个时点周围的条件改变了，是不是会改变未来这个商品的价格走势？会不会？所以我们必须去判断这个去找潜在的价值洼地，导致大量的财富往那里聚集，大量的人口需求往那里聚集，就改变了周围已经出现的房子的什么？ 定价。比如说你买了个房子，一平方米5000，前面有一片空地，现在的5000，就是现在的条件决定了它价格，一平方米五千千百片空地，谁都不知道回事。但都买完了之后，过了半年有消息出现，说万达在跟政府谈这个地听说万达要在这建广场，这三万亩的他们要拿下来，过了一两个月消息落实了，说万达已经跟政府草签协议了。盖广场这个时候你的房子变成什么结果了？涨6500可以吧？就是就很短时间内，因为大家知道未来工厂落地，什么活动的钱流物流人流出现在周围租房或者买房的大量增加，包括仓库的什么乱七八糟搞储存的时候面都谈房价活动大大增加，所以以来的定价是以大广场出现。商务活动重新定价的时候，他说未来是一种预期，以后影响竞拍的价格影响他就提起来，就是反应没有反应有一个时间上，但是它提前就开始启动，过了一年我撤我不干了，消息传出来了，其结果就是啥？你家房子又由6500，回到了回到5000，实施预期的那个外部性我不幸消失了，那么这块空地到底怎么办？又过了半年不能空着，总得把它利用起来。咱们这个火葬场啊太小了，再干一个火葬场，于是决定把这个地方变成第二火葬场。

你家房子就突然间有5000块钱了变3500，吧这叫啥？负外部性。并没有对你的房子，或者是多少是速度受影响影响它的性价升值或者贬值，提出规划当中会有现在的价值洼地。 第一个我们要看住交通线路的变化，那你往那边去这么拥堵这个交通不行，能不能研究修个地铁，啊提出能不能修地铁的时候在附近买房，最后决定地铁上马的时候，以及后面建造到运营的时候，这3，4年别的地方房价比如涨了50%，这地方涨多少，这个地方可能就涨了65%，甚至70，因为啥他在普涨的情况之下出现那个啥正外部性通达性改善了，他买的时候出现没没出现，后来出现了，我们要研究的是什么时间进入这个最关键的时候，别人都不知道的时候你进入你有一种感觉，有一种信息要出现这么一个利好了，介入是最好的，吧未来的增值都在你的手里，吧但是怎么投资的？消息出来了才去研究这个投资，还有一部分人在这地铁得修好了，在买。到修好之后，正外部性释放完毕，我们要研究这个外部性有多强，是放多久，在哪个点进入，啊都是北京上海这种大都市，周围的小镇都会演化成什么？ 它的卫星城啊演化成他的睡城。就这地方没什么产业，整个大都市服务的年轻人在这里啊提供劳动力，但是在这里买不起房子，被逼无奈跑过来住，然后再跑回去上班，东京周围纽约周围，早上坐地铁进来，全是这样。知道吗？这是个规律。以前这个特点还不明显，越往后越明显外来人口越多压力越大，然后他们还不得把父母弄过来的时候，就这个特点，我们假定年轻人上班，他们不得不在北京租房子或者买房子，父母来，她受得了不受不了怎么办？如果父母在那里住，星期五的晚上去看父母，星期天的晚上回来，正常不？很好，需要的时间是一样的，但是价格大大大大降低了，还有一部分人，你跟他说这个不相信，前面那些传言最后都被证实了，这个项目落地了，公布了，甚至已经开始开建了，这个时候他说哦这是真的在这买。回报下降了，所以第一个关注交通路线的变化。 第二关注一些大型的投资项目，在关于什么区域规划的变动和区域增长极的形成一些新的什么开发区。