【律师手记】拆迁中承租人的权利保护问题

租赁是支付对价而使用收益他人物品的契约。记得笔者在阅读《我妻荣民法讲义》中“租赁”的章节，尤其是第一部分“租赁的社会作用与租赁法的变迁”的内容，给我很多的启示，租赁权的物权化倾向实际上是社会发展的需要，尤其是经营性租赁，笔者认为应当赋予承租人物权人的法律地位，这其实在各国的立法之中也是有所体现的。例如，在此我们将要讨论的“拆迁中承租人权力的保护问题”，最核心的问题就是承租人到底出于什么样的法律地位？当然，在此，笔者并不从理论争议出发，而是要结合天津三中院总结的审判结论来探讨这个问题。

关于租赁合同诉讼，法院在受理此类案件后通常根据合同理论予以处理，即有约定的从约定，无约定的根据各自贡献与投入，结合租赁合同司法解释予以评判。而此类案件的常见争议焦点在于承租人主张分割动迁补偿款的相应名目问题。根据最高院的裁判实践来看，一般认为：“租赁合同履行过程中，出租房屋被国家征收，其征收补偿对象是房屋所有权人，承租人并非征收补偿的对象。承租人因出租房屋被征收而向出租人主张分割补偿款项的，人民法院不能根据征收补偿协议以征收补偿项目名称来确定具体补偿款是否给予承租人的，应根据双方合同约定，并依据合同法的基本原则和有关规定，按租赁合同予以裁判”。

而根据《江苏高院审理房地产合同纠纷案件的解答 》就“拆迁中承租人的权利如何保护？”认为：租赁合同尚未到期，房屋遭遇拆迁的，出租人与承租人在租赁合同中对拆迁时如何处理有约定的，按照约定处理。租赁合同对此没有约定或者约定不明的，承租人主张赔偿损失的，根据情形对于装饰装修价值的损失、搬迁损失和停产停业损失、补助奖励费用等予以处理。笔者认为，该规定诚值赞同。一般而言，租赁合同未到期、房屋拆迁的，出租人与承租人在合同中对拆迁时如何处理有约定的，按约定处理；没有约定或者约定不明的，承租人主张赔偿损失的，分别情形处理：

第一，关于装饰装修价值的损失。在承租人有证据证明其装饰装修初始价值的情况下，其损失与租赁合同已经履行的期限相关，可以剩余租期与全部租期的比例计算其装饰装修损失，但不得超过房屋所有权人获得的装饰装修补偿；反之，在承租人没有证据证明的情况下，根据公平原则由双方分担。笔者认为，可以根据《城镇房屋租赁合同司法解释》第九条的规定处理：“”承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”

第二，关于搬迁损失和停产停业损失。商业地产租赁中，实际发生搬迁费用和实际停产的往往是承租人，对此承租人有证据证明其搬迁损失和停产停业损失的，应获得相应补偿，但不得超过房屋所有权人获得的搬迁费和停产停业损失补偿；承租人不能举证证明的，根据公平原则双方分担。在笔者接触到的案子里，停产停业损失在司法实践中获得支持是比较难的，原因其一在于很难获得充分的证据，其二在于法官审判思路往往局限于房屋租赁合同，对于经营性房屋租赁并未区分看待。

第三，关于可得利益。房屋被征收后会导致承租人某种商业机会丧失，承租人向出租人主张可得利益的，由于其获得的补偿不能超过房屋所有权人获得的补偿范围，而该损失并不在征收补偿范围内，故承租人无权主张可得利益。关于承租人能否获得补助和奖励，由当地政府规定；没有规定的，补助奖励归属于房屋所有权人，承租人无权取得。可得利益属于抽象利益，在没有充分的证据证明的情况下难以获得支持。

其实，笔者认为对于承租人而言，最好的处理办法还是在订立租赁合同时就要注意到这个问题，有约定从约定的原则一定要运用起来，可以通过以下条款作为预防：其一，租赁合同中明确约定如在租赁期限内遇城市房屋拆迁属不可抗力因素，租赁合同解除且租赁双方互不承担违约责任。其二，租赁合同可对涉承租人部分的搬迁补偿名目及标准作出约定，如地上建筑物的装饰装修补偿、停产停业损失、搬迁费、过渡费等标准及计算方式，以避免涉案房屋动迁时产生争议。