三四线城市的房子,还能放心买买买吗?
如今,一二线城市的房子已经涨得遥不可及,再加上限购、限售,不是买房门槛提高了,而是根本就不让买了。于是,刚需者和炒房客自然的把目光聚焦在三四线城市上。
今年国家楼市去库存政策转移到三四线城市,媒体大肆炒作“买买买”、“报复上涨”、“恐慌抢购”,这些都无时不刻灼烧着买房人那颗焦虑的心。但也有很多大咖出来善意提醒,不要当三四线房子的接盘侠,这就让很多人看不懂了。那到底三四线的房子该不该买呢?
01
解读5月份房价数据
我们先看看5月份的楼市的关键数据。
5月70城新建商品住宅价格月度环比涨幅前10位,全部由二、三线城市包揽,三线城市占7席;前10城市:蚌埠3.4%、北海3.2%、湛江2.6%、哈尔滨2.0%、沈阳1.9%、西安1.8%、宜昌1.7%、九江1.7%、济宁1.7%、徐州1.6%。
再看看两个有代表性的一线城市的数据:
环比4月价格,北京的二手房环比降幅位居第一,下降0.9%,而深圳的新建商品房降幅则位居第一,下降0.6%。
上面两组数据一对比我们可以得出两个结论:
1、一线楼市房价开始进入拐点,表现在两个方面:一是新房价格涨幅开始停滞。深圳下跌最大,北京和上海新房价格与4月持平,说明市场进入观望状态;二是二手房价格开始掉头向下。北京跌幅0.9%,广州、深圳略有涨幅。
炒房者最关注的是一二线楼市的二手房价格,如果涨不动,投机资金就开始撤出一二线城市。
链家的数据更有说服力:链家研究院数据显示,2017年5月,北京市二手房成交均价64862元/平方米,环比下跌2.3%,是经历了连续17个月上涨之后连续两个月的下跌。其中,5月链家成交2394套,环比下降23.9%,不到3月成交量的1/6,自2015年以来的最低。
2、三四线城市房价涨幅在正常范围。没有媒体宣传的那么夸张,新房环比涨幅最大的是蚌埠3.4%。二手房价格环比涨幅最大的也是蚌埠1.8%。因此不存在媒体所讲的暴涨的局面,大多数三四线城市二手房价环比上月涨幅都在1%左右。
因此,今年三四线城市房价上涨是正常现象,由于一二线城市房价受到严格调控,在三四线楼市去库存政策的支持下,肯定有部分楼市炒作资金涌向三四线城市,再加上部分刚需的支撑,房价上涨也理所当然。所以我们更关心的是,三四线城市房价这种涨幅能否持续下去?
02
三四线城市房价怎么涨上去的?
中国楼市是政策市,政府有强大的控制力,分析中国的房价,不能脱离国家政策。
一是政策支持。最重要的是楼市去库存由一二线城市转向三四线城市。楼市去库存,相当于给楼市交易各方吃了定心丸:首先,三四线城市政府可以大胆推升房价,当然涨幅比一二线城市小一点就满足了;其次,给炒房者吹响了冲锋的号角,只要不贪心,到三四线城市炒一把就撤,还是比较安全的;再者,给刚需明显的暗示,房价还要涨,不买就等着后悔吧。
二是财政支持。大家可能会纳闷,财政支持怎么跟楼市有关呢?我说通俗一点,有两个耳熟能详的字:拆迁。这个“拆迁”用官方的说法叫“棚户区改造”。2015年之前,拆迁有两种补偿方式:实物安置和货币安置。实物安置就是拆旧房并建新房给拆迁户。货币安置就是赔钱给拆迁户。但2015年6月以后,这个政策有了重大调整:棚改补偿模式由实物货币安置并重转向货币安置优先,这其实相当于国家出钱买房子,因为当时全国楼市库存太高了。
那国家买了多少房子呢?海通证券研究所有一个数据可以说明问题:
海通证券估算:15-16年棚改货币化安置面积分别为1.5亿平米和2.5亿平米,分别占当年住宅商品房销售面积的13.6%和18.2%,均逐步抬升。15、16年,剔除棚改货币化安置面积的影响后,住宅商品房销量增速分别降至-3.6%和13.5%,17年1季度降至12.3%。
大家现在看明白了吧,原来楼市最大的买家是政府。什么炒房团,什么刚需群众,和政府比起来,就是庄家和散户的关系。房价是政府首先带头拉起来的。
03
政府托底能托多久?
搞清楚这个问题,大家可以参考2015年的股市。
2014年的时候,我国经济出现了大问题,主要原因是当时房地产不景气,导致经济增速全面下滑,更可怕的是地方政府债务和国企债务迅速走高,很可能触发系统性金融风险。于是政府坐不住了,出手救市,计划分两步走:先救地方政府和国企,再救房地产。
想还债缺钱怎么办,最快的办法是到股市融资。于是大家看到2015年股市在国家的号召下开始猛涨,疯狂时市场开始憧憬A股冲破万点,然而由于玩火过猛,一盘好棋被下烂了,股灾爆发,最后只好国家队进去托盘救市。
如果你以为国家亏了,那就大错特错了,庄家哪有亏钱的道理。真实的过程是:政府营造预期,拉抬股市,散户进场接盘,庄家撤出,股市崩盘,政府再抄底。通过这个过程,国企和地方政府融资平台都从股市融到了钱,这其实是政府通过股市把地方政府和国企身上的债务转嫁到散户上。
把股市的逻辑放到楼市上,你就看清楚了。
楼市不景气,地方政府土地卖不动了,政府债务问题严重,于是国家出台了楼市去库存政策,后面的剧情是这样的:通过国企制造地王营造涨价预期,投机资金涌入楼市炒高房价,政府开始高价卖地,一二线楼市房子基本卖完,政府出台限购冰冻一二线楼市,锁死楼市投机资金。
有的人说,只要中国经济增长,一二线楼市的房价肯定是上涨的。我不否认一二线楼市长期是上涨的,但如果短时间内透支了未来的上涨空间,其实就是泡沫。你看股市,你也不可否认A股未来肯定是上涨的,但是短期内暴涨起来,肯定是暴跌收场。
我们再做个类比:一二线楼市相当于A股的蓝筹股,北上广深四个一线城市类似于A股中的茅台、格力等白马股,那三四线城市则相当于创业板。
那股灾后的2017年股市是什么样呢?
今年央行调低了M2增速目标(钱印少了),再加上金融领域去杠杆(钱收紧了),外汇占款(央行印钱的重要渠道)持续低迷,市场上的资金很紧张,甚至导致银行自己的借贷成本还高于放贷收益。
股市和楼市都是“有钱才有行情”的资金池。在资金紧张的情况下,以“上证50”为代表的蓝筹股今年屡创新高,而创业板较年初下跌了8%,这说明有危机感的资金抱团涌入蓝筹股避险。
那楼市的情况呢?人口和经济是楼市的基本面:
1、一线城市将来会发展成长三角、珠三角、京津冀都市圈三个超级城市群,这些城市群是中国的经济中心和人口聚集地,楼市基本面坚挺。
2、在实体经济萎糜、房价高企的情况下,远离上述城市群的三四线城市,(注意我强调的是“远离”,三四线城市中也有一些潜力股)在吸引人口和经济增长方面都难有很大改善,基本面不乐观。
基于上述逻辑,目前楼市资金兵分两路:
一部分资金进入一线楼市避险,这就是为什么在史上最严厉的限购限售下,一线楼市的房价至今还比较坚挺。另一部分投机资金进入三四线城市,想炒一把就撤。
所以不难得出这样的结论:三四线城市房价之所以出现一轮上涨,其实相当于创业板庄家资金在拉高出货,跑得慢的炒房者有可能成为接盘侠。在三四线城市去库存完成差不多的情况下,就是政府退出托底的时间。限购政策会向三四线城市延伸,锁定炒房者。
所以我对炒房者的忠告是:到三四线城市炒房可以,风险比较大,一不小心就会被套住,千万不能贪心,要速战速决,炒一把就赶紧撤。
04
三四线的刚需怎么办?
首先要把什么是“刚需”搞清楚。刚需就是急需一套房子,不管房价涨跌如何,你都不会把这套房子卖掉。如果你心里有一点点炒房的心理,即使你是买首套房,你也不是刚需。
其次,你要考虑自己能不能买得起房子。在大多数三四线城市,当地的平均工资也就3000左右,如果你没有稳定的工作,首付大部分都是靠借钱凑起来的,那其实你还是算没有能力买房子。相反,如果你能付的起首付,未来还房贷没有问题,那就算有能力买房子的。
这个问题看似简单,其实很多人没有想清楚。三四线的房子,未来如果限购,是很难转手的,而且现在房贷利率一直在上升,如果到时候供不起房贷导致资金链断裂,不仅房子被银行收走,你还会被纳入征信黑名单。所以买房前,不要总幻想着房价会上涨而高估自己的偿还能力。
第三,如果你是刚需,又能买得起房子,还是咬咬牙买吧。在这一点上其实还要分两个方面考虑,即你所在三四线城市的位置:
1、属于一二线城市或省会的卫星城。如果你所在的城市房价已经涨了一大截,比如无锡和扬州属于长三角区域,泉州和漳州靠近厦门,赣州是江西省域副中心,九江靠近江西省会南昌,这些城市房价5月份同比去年涨幅都在10%以上,九江涨14.7%,赣州涨12.3%,无锡最高涨26.5%,受益于一二线城市和省会城市经济发展的溢出效应,这些有潜力的城市房子还是可以买,即使跌下去,未来还能补涨回去的,当然涨回去的时间可能要长一些。
2、不属于一二线城市的卫星城。如果你的城市房价还没被炒起来,那就赶紧买吧,低房价就是你的安全边际。这些三四线城市未来房子上涨的概率还是有的,但即使跌也跌不到哪去,因为从长期看货币是贬值的。