盼了那么多年的公募REITs，终于上线了
艾玛在《理财就是理生活》和《高财商孩子养成记》中都强烈推荐REITs这一类产品, 认为REITs是投资房产的最好替代品，既拥有房产属性，随着房价和房租的上涨而上涨，不会让我们错失房地产的机遇，又拥有股票的流动性和低门槛，不像房子那样，资金量要求很大，很难出手，购买流程复杂繁琐。
很多读者读完后，留言问我：在大陆怎么买REITs。 从前，我只能很遗憾地告诉大家，大陆还没有公募REITs，只有类REITs的私募项目。不过，咱们中国的金融市场越来越开放，相信不久的将来，也会有REITs产品推出。
果不其然，4月30日，证监会与国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。基础设施公募REITs已经推出，房产类公募REITs的推出相信也将指日可待。
REITs到底是什么？很多读者对这类新型产品非常陌生。那么，艾玛再跟大家回顾一下，到底什么是REITs。香港、新加坡、日本、美国等成熟市场的REITs，给我们什么启示？
REITs的英文全称是：Real Estate Investment Trusts，中文可以叫做“房产信托/地产信托”，是很多人把钱凑到一起，交给一个团队来管理，他们把融到的钱去投资房地产，收取租金后定期分配现金股利给投资人，如果卖出房产，收益或损失也都按比例归投资人。
（1）REITs 是收租股，不是地产股
REITs跟股票很像，可以和股票、基金一样在交易市场上买卖。但是它又不是房地产股。房地产股投资的是房地产公司。房地产公司通过股票融到的钱，可以去买地、造房子或者卖房子，也可以靠收租盈利。而REITs，主要靠管理物业、收取租金盈利，属于“收租股”。
对于地产股，房地产公司可以因为经营不善或加大投入而不派息或少派息，派息幅度由管理层自行决定。REITs不行，证监会对它的股息分配比率有严格的规定。如香港证监会就要求香港的REITs派息率就不得低于租金（扣除运营费后）的90%，其他国家地区也相差不多。也就是说，当它收回所有租金、减去运营开支后，最少必须90%作为股息发给投资人。因为都是现有的物业收租，租金相对稳定，REITs价格也不会如一般股票那样波动剧烈。
对于地产股，管理层可以根据经营需要和市场融资情况进行借款，监管对其没有特殊规定。但REITs,证监会要求贷款只能占总资产的45%。借贷比率低，比较安全。
（2）REITs比投资实体房产更优
REITs管理的房地产可以是住宅、写字楼、商铺、工厂大厦、酒店、车位、菜场、货仓，甚至医院和监狱都可以。和实体房子一样，REITs持有的房子，如果房价涨了，REITs的净值也会上升；房价跌了，净值就会跌。如果房子租金增加了，利息收益会增加；租金降了，利息收益也会降。
购买REITs的人不拥有房子的产权。不过，相应的，也不用像买实体房一样，办复杂的过户手续，找租客、维修等等。像股票一样，想卖就卖，立刻就能收回钱，很方便。尤其适合海外房产，不用头疼管理了，有专业的管理公司帮你打理，你只需要等待收租即可。
因为REITs把房屋产权切割成了很多份，所以每一份的入场费很低，普通老百姓都能买。
大家那么想买房子，除了自住以外，无非担心通货膨胀、房价继续上涨。REITs同样可以获得房价和租金上升的收益，有效对抗通胀。比实体房子更好的是，当房价开始下跌时，实体房不一定能立刻卖出，REITs却可以。
实体房投入大，几百万只能买一个公寓，如果该公寓价格大跌，则面临本金损失的风险。同样几百万，你可以投入多个REITs，每个REITs又持有分散在不同地区不同类别的多个物业，风险较分散，比全款投入一套房的风险要小太多了。
再说了，咱们不是投资房地产的专业人士，REITs的管理人却是常年投资和管理房地产的专业人士，他们获得的信息更全面，大概率能比咱们选到更好的投资项目。
所以，在国外成熟市场，大家把房地产归入高风险投资类别，而REITs则属于较低风险类别。当然，风险和收益是对等的。基于它的低风险，REITs的收益普遍低于股票，但高于国债和地方债。
（3）投资REITs的风险
因为REITs兼具股票和房产的特性，因此，一些股票和房产的影响因素也都需要留意。
和房子一样，REITs也要考虑宏观经济大环境，经济景气，房地产也比较兴旺。经济萧条，写字楼、商场类的REITs的出租情况就不佳。具体持有的楼盘地理位置如何？空置率高不高？地区是否集中？管理公司是否尽责等等。不过，这个行业比较简单，影响因素不像其他行业那么多。平常多看这几支REITs的评论报告和新闻，很快就能分辨出来了。
REITs还有股票的特性。实体房如果买了，价格不会天天变，时时变。通常过一段时间才会有一套同一小区的房子卖了，有个参考价。而且不同房子的装修、位置、朝向、买卖双方谈判能力不同都会引起价格差异。价格不透明，因此感觉房价波动不频繁。
REITs和股票一样，每个交易日在二级市场上交易，价格一样会时时上下波动。因此要承担市场波动的风险。尤其是整个股市大跌的时候，也会受到大氛围的影响，跟着下跌。要有心理准备。我们也可以像买股票一样，参考它的历史净值，来评估现在所处位置是否是高位，尽量以较低估值入场，获取较高的收益。
香港有近十支REITs，最近半年因为香港的时事和疫情，商铺类REITs都有大幅度的回落，短期内这两大负面因素持续影响，REITs会继续受压，如果想抄底REITs要有长期持有的心理准备。
最近几年，有很多中国人跑去日本买房。这种海外置业因为不熟悉当地法律税费和当地的商业情况，很容易投资失误，且买了很难管理，收益率也不高。其实，实在看好日本楼市，可以购买日本的REITs。日本约有60支REITs，有写字楼、酒店、住宅各种类型。
美国的REITs超过200支，什么都有。如果看好美国经济，也可以选市值高的REITs投资，尤其是那些受网购影响下的，物流仓储类、工业类的物业，很有前景。
