实录：中国写字楼产业园发展论坛第十五届年会（四）

        12月5日-6日，中国写字楼产业园发展论坛第十五届年会在北京富力万丽酒店盛大举办，本届年会主题为"标准与创新：美好商办新时代"，来自地产界、金融界、学术界专家和行业一线精英操盘手及新闻媒体超过1000位嘉宾出席论坛，聚焦商办标准设立、引领行业创新，共同开启未来办公新时代。

　　论坛由全联房地产商会、房讯网联合主办，全联房地产商会写字楼分会承办，同时得到了中粮置地广场、IC PARK、北辰写字楼、远洋商业、保利发展、中粮广场、首创深圳、哇棒传媒、中海商业、华润置地等合作伙伴的支持。

　　中国写字楼产业园发展论坛源于2004年12月，已连续成功举办十五届年会，论坛从中国经济发展形势着眼，聚焦房地产行业发展进程，就行业发展、企业战略与成功案例等展开系列演讲和对话，同时记录并见证中国商办地产历史轨迹，是中国房地产行业规格最高、规模最大、影响最广的专业论坛之一！

　　以下为房讯网图文实录：

　　主持人： 感谢马总的精彩演讲，我们一起来见证中耀盛世的荣耀时间。

　　下面我们继续进入论坛第五部分，签约仪式环节。中耀盛世(北京)房地产顾问有限公司战略合作签约仪式。有请四位重量级嘉宾：

　　优铺网董事长     陈云峰先生

　　幼狮空间创始人   彭亮先生

　　房讯网董事长     刘凯先生

　　中耀盛世创始人   马耀扬先生

　　陈云峰：特别高兴在年底的时候能参加这次写字楼峰会，在这见到了很多特别好的房地产的朋友。这次给了我五分钟的发言，这个发言我是代表中耀盛世的三个比较大的投资人，第一个就是彭亮董事长，另外是房讯网，第三个是我本身代表了优铺网。

　　这次我讲一下我们优铺投资中耀盛世的理由。我觉得这是我们一个专业化的布局，我从创业之后选择了只做商业地产，实际上大家看看这个趋势非常明确，将来做住宅的就是做住宅的，做写字楼的就是做写字楼的，做酒店的就是做酒店的，做商业地产的就是做商业地产的。这个趋势已经非常明显了，在整个开发商内部的组织机构已经基本上是这么设置的了。

　　优铺做商业地产之后，我们觉得我们在给开发商服务的过程当中，我们碰到的是一个建筑，是一个综合体，里面确实会涉及到写字楼，特别是刚才马耀扬总经理讲到了产业地产，所以我们投资理由是三个方面，第一是这个行业。到现在为止，大家唯一玩不转的是产业，当然了，也包括商业。产业是一个非常难的事情。

　　今天向东总去华夏幸福的事情，应该今天是消息出来了，炒了大概一个月，他是从华润兼华夏幸福的副董事长，比预想的总裁位置还要高一些，因为有最大的话语权。

　　产业这个事情现在是行业最大的痛点，我觉得写字楼是划归产业的，产业惨到什么程度？像武汉和天津这样的城市，写字楼空置率都40%，无限的商机，遍地狼藉，跟住宅根本不一样。像我提到的武汉市场，武汉的住宅从来没有正式开过盘，出来就抢光了，但是写字楼两三块钱都能租到长江边的写字楼，天津也是一样。天津和武汉这样的产业相对比较发达的城市都是这样，这是一个多么大的市场。所以我觉得这个产业一片蓝海，特别呼唤一个特别专业的团队能够去为开发商解决这个痛点。

　　中耀盛世这个定位是非常好的，包括刚才马总讲的主要是产业，产业比写字楼还难，谁也不要在产业和写字楼上吹牛逼。

　　另外一点，业务模式。整个业务模式仍然是需要从前期的策划到中间的招商，包括后期的销售，还有运营。这也是一个非常难的事情。

　　第三点，团队，我们看好马耀扬马总，是因为这个团队是原装的团队，整个中耀盛世团队马耀扬应该做了14年，他的几个合伙人，就是中层没有低于10年的，这个行业是需要沉淀和积累的，你做个梦起来就想去做写字楼、去做产业，是根本不可能的。难就难在有它的专业度和门槛。所以这次我们几家联手来推这个中耀盛世，我们希望今天参会的朋友们都记住一个公司，这个公司叫"中耀盛世"。

　　我们做存量、做二房东，做得最好的华亮地产，是默默无闻的在写字楼二房东方面做得最优秀的企业，还有写字楼方面最专业的媒体，刘总，刘凯所带领房讯网，在写字楼方面默默耕耘，能够扛到现在，可亲可敬。这是一个媒体平台。另外是我下决心用互联网穿透商业地产的行业，我这叫买铺租铺找优铺，我个人已经投了几千万在里面，当然我们还有像优客工场、东方资产等方面的投资，做好商业的事也很难，但是我觉得这个就是机会，特别是今天。

　　今天国务院发了一个文件，如果不裁员，给你返还50%的失业补助金，你说现在的经济都到什么程度了。我刚刚发了一个微信，在2018到2019年，你要是不裁员的企业就是个牛逼的企业。我们经济都这样了。当然，比我们惨的还有法国。我刚从法国赶过来了，一片哀鸣，失业率9%，整个老佛爷里面，我数了数，十个人里面有七个是中国人，在LV那排大队。整个经济非常箫条。但是我觉得行业最箫条的时候，就是进行产业布局，就是拼你的专业度，就是看谁能不能够扛住的关键的时候。所以我觉得我们几家通力打造的中耀盛世，希望能够在北京，特别是全国的写字楼和商业市场能够在寒冷的冬天里有一个浓浓的绿意。在这里需要大家的掌声。

　　（签约仪式）

　　主持人：感谢四位领导、嘉宾。也祝贺中耀盛世在各位的带领下，不忘初心，砥砺前行，打造中国商办地产服务领域的旗舰品牌。

　　主持人：感谢四位领导、嘉宾。也祝贺中耀盛世在各位的带领下，不忘初心，砥砺前行，打造中国商办地产服务领域的旗舰品牌。

　　下面我们继续进行结题仪式环节。住建部《商业办公建筑建设与运营标准》结题仪式。请大家一起共同见证这个历史性时刻！

　　住房和城乡建设部立项批复的《商业办公建筑建设与运营管理标准》课题，由全联房地产商会和中国建筑金属结构协会申报，全联房地产商会写字楼分会负责承编工作。参编单位包括北京建筑设计研究院、清华大学、仲量联行、中信、中海、万科、保利、中海、中粮、当代、万科、金融街、富力、北辰等60家机构和近百位专家学者。商办标准的研究和编制，将有力地加强对我国商办地产开发建设的引导，规范商办地产的经营管理服务质量，也为商业办公选址客户及投资者提供选址的依据和参考，推动开发建设与运营管理的技术进步，进而促进我国商办地产行业的高质量、可持续发展。

　　有请以下领导和嘉宾登台(见发布会嘉宾大名单)

　　请大家准备，开始！我宣布住建部《商业办公建筑建设与运营标准》结题仪式圆满成功！请各位领导嘉宾合影留念。

　　下面我们进入论坛第六部分，圆桌对话环节。

　　中国房地产市场正在从巨大的增量开发向深度的存量服务转变。轻资产化、需求多样化及科技化、金融化，已经成为商业办公转型升级中迫切需要完善的三个方面。在共享新经济时代，商办地产如何转型升级，如何创新跨界？让我们听听一线操盘手们怎么说。第一场圆桌对话主题是：共享新时代--轻资产、科技化与金融化

　　首先有请特邀主持嘉宾：

　　华润置地华北大区写字楼  总经理  齐舒芳女士

　　有请对话嘉宾：

　　路劲地产集团  董事局主席  单伟豹先生

　　中粮置地北京公司  常务副总经理  孙天立先生

　　电子城集团  副总裁  张南先生

　　金隅高新产业园  总经理  丛云凌女士

　　中关村固安园  总经理  王玉龙先生

　　哇棒移动传媒集团  副总裁  周映红女士

　　星库空间  创始人  白羽先生

　　齐舒芳：今天看到了很多老朋友，我的嘉宾里也有很多老朋友，希望今天我们这些嘉宾能够给各位分享特别精彩的观点。

　　开始讨论之前，我也想先简单和大家分享一下今年的房地产行业。从中央政治局现在提出了遏制房价上涨的要求，包括十九大也提出了房住不炒，刚才嘉宾都在讨论这个事。提出这两个导向之后，随之而来的政策就特别清晰化。今年房地产已经看到了明显的拐点，最近听的最多的一个词就是抱团取暖，好像寒冬又来了。在这样一个形势之下，所有的房地产企业今年面临的主要问题应该就是钱的问题。很多房地产企业都在关注融资、回款等等。

　　分享完行业的大概情况之后，我们也注意到一个有趣的现象或者一个特别好的信号，对咱们刚刚说的写字楼商办领域的从业人员来说，今年第四季度我们发现大宗商业交易的成交还是向好的，尤其是今年11月份，合生的东方文华写字楼创出了44.15亿的新的单价，刷新了北京写字楼的单栋价格。所以从这个信号以及一些报道的显示，是不是我们在商办地产人反而迎来了一个更好的契机。

　　说到商办，现在有报告指出，商办市场已经从传统的收取租金的模式向大资管的模式转变，也就提到了投融管退等金融化手段。我们跨界的讨论，先从金融化的角度听一听单总，您对金融化和房地产相结合，这个模式上有什么看法呢？

　　单伟豹：大家下午好！房地产本身用的资金很大，是非常金融属性的。一个房地产开发商如果开发能力强，融资能力不行，那做不快、做不大。在外国金融化与房地产是非常普及的，尤其是商业地产写字楼和产业地产都是三个渠道：

　　第一是上市，上市把不太流动的房地产市场变成一个非常流动的股票。

　　第二是在美国最最流行的是所有商业地产都是REITs，但大部分商业地产都是REITs上市，也把有一定收租比例的物业上市，变成一个流动性REITs的股票。

　　第三是商业地产卖给那些基金，尤其是保险公司的基金，需要长期收租、稳定收入的。

　　很可惜，在中国这三个都很谈做。要上市困难重重，REITs的法律还没有下来，我们聂会长20年之前提出了，20年之后我们还是没有真正有REITs上市。基金持有也不普及化，最近也不让基金投资商业地产。所以在中国做非住宅地产困难重重，怎么解决呢？很多大的企业、大的房地产开发商都成立了自己的房地产基金，用自己的基金的平台，去为自己的商业地产筹钱，给了固定的回报，其实就是自己私有的REITs的做法。如果REITs还不慢慢弄出来，我不知道中国的商业地产将来会怎么样，商业地产无论是写字楼、商场、酒店，基本回报的年限都在十年，中国的资金取得不容易，成本不便宜，所以没有一个好的金融的集资，商业地产往前开发是困难重重。

　　齐舒芳：接下来有请白总，白总从星库空间的创始人，可以从另外一个角度跟我们分享一下。

　　白羽：刚才单总也把中国REITs的现状，给我们做了一个普及。其实我们从金融的角度来看，REITs是针对产权的，但是租和售两件事在我看来是商办资产金融化的两个选择，并不是简单看成重资产还是轻资产。因为我们知道在中国很多一线城市，写字楼、商办资产的价格和回报其实是有很严重的倒挂，即使是北京这种相对好一些的地方，行业里头可能讲持有资产，租金回报也是不到4%到5%。深圳我们前一段时间调研，倒挂更严重，价格比北京要低甚至一半以上。从金融角度持有资产是不是唯一的选择。很多大的基金还在做资产收购，因为有产权，有更好的安全性。

　　但是我们做的事情其实是对城市中大量的存量资产进行一些租赁化的经营管理，所谓轻资产，但我们并不是为了做轻资产而做的。而是在经济周期中的资产的经营关系，其实是要看金融回报的。所以我们最终对接的也是资产证券化市场。REITs产品在中国有诸多的法律政策方面的无法解决的问题，收益类的东西可能风险高一些，但是相对来讲政策限制会少。从去年、前年，从公寓行业已经有多单收益类产品上市。

　　所以我们在做一件事情，就是当大的基金和地产商很关注大宗资产交易的时候，我们更关注城市中大量的非标的碎片化资产。比如我们在上海有三个项目，这些项目都是一些不良资产包装的冗余的资产，甚至说我们基金拿过来的时候，都没有把这个资产当作首要标的，当最后把金融资产剥离以后发现，居然还有一层两层楼在里边，这时候以前做金融的人很难想到跟运营公司有合作。但这个时候我们的角色是把这些资产，把原来一些查封的没有运营的资产盘活起来，把它的坪效增加到市场化水平，这个时候它的回报基本上就可以算过来了。

　　所以我们做的事情就是共享办公的核心，就是对低效资产进行增效的工作，只有增效才有金融化的出路，无论是REITs还是ABS都只是金融化的工具。所以我们在这方面做一些自己很细分的领域。

　　今年底我们在北上深大概20个左右的落地项目，在美国我们这个月第一个项目会落地在加州，在大洛杉矶地区。我们其实做这种尝试不是为了某种商业模式或者某种打法，只是很简单关注大量非标、低效资产，抓住机会，最终把它变成联网化的服务。

　　齐舒芳：谢谢白总的分享。刚刚两位嘉宾不约而同一说金融化，自然都提到了REITs。实际上在早些时候，新派公寓在发长租REITs的时候，还给大家带来了好多希望，但是现在看来一年过去了，我套用一个跟业内人士交流的话，REITs在中国前途是光明的，道路是曲折的。希望咱们国家也能尽快完善各项法规，尽快让咱们地产人能够用上金融化的这些手段。

　　刚才说到了在今年房地产的市场，其实真的是出现了一个拐点，房价在向下。实际上从北京市场来说，今年5月份有那么一点回暖，但随即很快就向下走了。到了现在，从我们华润置地的观点来看，基本上也是确立了下行的趋势，当一个房价在不断上涨的时候，你持有资产，它的资产升值的速度远远超过资金成本的时候，咱们重资产是个很好的选择。但是现在市场之下，当你持有资产轻资产的模式现在应该是更好的选择了。可以帮助企业尽快的扩大规模，但又减少我的资金成本的占压。所以我想接下来请中粮的孙总分享一下，您是怎么看待轻资产这个模式的？中粮有没有相关的轻资产的操作模式？

　　孙天立：谢谢主持人。我去年跟刘凯秘书长，包括跟陈总说了，今年少出台，或者不出台，但最后还是觉得虽然改造项目受到了政府的关注，包括蔡奇书记去了，还受到了同行的追捧。但我们知道我们应该普遍练功我应该出台。但是说到这个话题，应该说我不知道你让我说轻资产是肯定它还是否定它，我有自己的观点。

　　齐舒芳：您可以尽情阐述您自己的观点。

　　孙天立：首先我跟很多人的观点是反着的。可能很多人觉得这个资产升值的放缓，空置率在上升，要做轻资产，我反而可能觉得要做重资产。这是我的一个观点。为什么呢？有钱人买重资产，没钱人玩轻资产。我其中一个领导跟一个长辈很高兴的说，我们最近做了一个轻资产的事，那个领导也是我很崇拜的行业里的人，他说笨蛋，好东西要重资产。相对不好的和你没钱的时候要做轻资产。

　　齐舒芳：单栋写字楼的数据创新高，也是印证了您这个观点。

　　孙天立：因为这个公司发展战略有关系，没有绝对。我不代表中粮，我代表我自己，因为我最近一直在关注，我说今年一年团队一直在苦练内功，我们在运营细节上抓了很多东西，同时我们可以在跟政府搭建一个平台，因为政府的内生动力，尤其是城市更新动力会更大。这中间我们被迫做了一两个轻资产，后来我发现其实不太容易，包括庆庆总等等，好像轻资产很美丽，那最终挣钱怎么挣呢？通过你的改造、通过你的运营、通过你的社群。

　　我的领导在核心区域租了一个很大的地方，当二房东做轻资产，不挣钱，可能出于品牌需要，出于规模需要。我更愿意是有一单就是一单，这一单的背后，轻资产的背后，我认为非常重要的就是你的管理能力和运营能力和改造能力。所以轻资产在这个时候是一个悖论，你不能说轻易做轻资产这个东西。轻资产也跟它的运营能力有关系，改造的能力都是有关系的。所以我们一直在做。

　　我举个例子。我们今年其实失去了一个轻资产的机会，也做成了一个轻资产的机会。失去一个轻资产机会，我想表明轻资产看起来很美丽，但做起来很难。一个非常非常核心的区域，第一步我们要把它拿过来，20年，我来掏，租金很低，掏三个亿改造费用，退出的时候给你资产多少。这是第一步。后来我在推动过程中发现，这不是中粮的主战略，中粮说那投三个亿投不了，能不能你投改造费用，我租过来，我价格高一点，然后我再通过运营回来，资产肯定升值。也同意了。但是业主不满意。其实项目在非常非常核心的位置，但是时间周期太长了。后来他们拿走了。我相信拿走也干不起来，因为搞商业的就是搞商业的，搞办公的就是搞办公的，还用原来商业的方式搞办公，搞不了。所以最后跑不远。但是缺点是失去机会了，窗口期就这么短，北京的事都是这样的。

　　做成了一单，我们跟政府合作的一单，也是在相对市中心，但非常考验我们的改造水平。它的周边租金就在4块钱到4块5，它的预期是给我3块5，我的空间就是一块钱。如果我把它提到6块5，我们要20几年，还要投改造费用。最后当然价格也很合适，也是未来是一个标的项目。

　　我的老板问我，孙天立你们这个团队到底怎么玩，轻重并举怎么做？我说轻重并举，以轻为举。等到中粮认为这是一个非常核心的主业，我就重起来了。我也不放弃重的，轻的要通过真正的要干一个成一个，才能对这个行业，其实不光是挣钱，而是对整个行业的健康发展是有帮助的。所以我对轻资产来说，是要因公司的发展而定，要因公司的战略而言，要因公司的资产，包括现金流的情况而定，要因公司团队的运营能力而定，若干个维度，最后定了轻资产是不是应该做。这是我的观点。

　　齐舒芳：谢谢孙总的分享，轻重并举，这也是很多房地产公司讨论的命题。

　　孙天立：90%的人是服务于那10%的人，如果整个市场90%都不敢买，你就到了该买的时候了。

　　齐舒芳：这是抄底理论吗？

　　孙天立：还不是抄底，还基于好多维度，团队等等。但是我认为现在是一个购买资产的好机会。

　　齐舒芳：我想补充一句，其实我自己觉得作为一个房地产开发企业来说，如果从开发角度来说，做轻资产还需要克服一些心理上的障碍。因为比如住宅开发是赚快钱的高额利润的，做轻资产真的需要很精深的去耕耘，也要克服一些心理上的障碍。

　　下面请金隅的丛总，听听您的看法。

　　丛云凌：谢谢齐总，我们丛总经理今天有另外的安排，我代表丛总进行发言。

　　今天话题说到轻资产，大家也发现最近很多房企都提出了关于轻资产的战略转型的想法，而且现在可能有的人会认为重资产可能已经不再是咱们作为房企的最佳选择了，包括可能近期也看到，有一些资产退出，咱们能感觉到整个地产的市场已经开始进入到了存量运营的时代，所以说这样来说，我们也能很明显的感觉到，现在轻资产的重要性也很明显的凸显出来了。

　　说到轻资产，核心来讲就是服务。产业地产核心的就是产业运营和服务。不管是客户也好，企业也好，还是从政府的角度来看，对于他们来讲无非就是两个方向，一个是需要良好的重资产的空间载体，另外更重要的是说，包括咱们近期一直提到的关于运营、服务，甚至关于人才，可能后面咱们之前讲到的金融，各方面的平台，包括生态圈的构建，这两个条件可能是咱们现在很多的企业比较关注的点。特别是第二点，只有从轻资产层面上才能解决这个问题。

　　所以从轻资产的能量来看，赋能来看，也的确属于重资产能够给它源源不断的持有的原动力。

　　因为我们是金隅，也是一个国企项目，社会责任也在，所以从我们这边来讲，我们个人的建议也是建议大家能够把收益看得更长远一些。举个例子，可能甚至出现咱们在收益、在企业、客户甚至一些区域的发展产生矛盾的时候，不要局限于眼前的利益，可能会为了这个项目的长期收益持久的、持续的发展，积累更好的机会。

　　作为一个比较大的项目来讲，从前期的最开始的设计、规划到建设、开发，到后面的招商运营，这一系列问题都离不开这些，包括我们在最开始打造这个项目的时候，可能更重要的是需要把我们的项目产品尽快搭建起来，以这个为亮点去吸引我们后期的发展。

　　再举一个我们金隅的例子，金隅集团股份持有的一个项目，我们在前期设计的时候，利用了我们自身的资源和能力，投入大量的在硬件设施方面，包括可能提供了后期的包括员工餐厅、商务配套服务环境，再包括共享的一些空间，包括一些会议接洽一些硬件服务商之外，我们现在也是在用心做好每一项软性的服务，包括平台搭建，包括工商税检的信息平台，这一系列的确是在一步一步的成长，也在扎实的做。

　　最后一句话，关于轻资产，我们的建议是，从产业地产来讲，还是建议能够把涉及到人才的、金融的，包括资源的、品牌的，能够打包在一起，做一个软性的包装，这样的话才能真正实现产业地产的轻资产化。谢谢。

　　齐舒芳：谢谢您，从产业园运营的角度分享了一下轻资产的观念。

　　说到轻资产，我们也在做很多轻资产的事，我们把轻资产有给细分了一下所谓轻资和中资，所谓轻资就是纯管理输出，比如我们跟另外一家国企在谈，这么多年的策划定位、招商招租、管理的技能，给它做顾问服务。不是以赚钱为目的，但是可以帮助，因为重资产需要好多好多钱，在现在的前景和大势之下，轻资产可以帮助企业迅速扩大规模，占领市场。我们的中资有点类似于二房东的概念，用一定的租金包租过来，还是要利用自己的运营管理水平来赚取差价收益，第二种方式更加考量我们的专业能力，因为和你项目接过来改造工期，你的运营能力等等，特别强相关。我们现在获取的就是在南二环有一个项目，拿来之后，比我们预期的改造时间就要往后拖了，要拼命的通过招商、招租把损失夺回来，所以轻资产或者重资产是当下发展过程当中对重资产的一个补充。

　　讨论完轻资产，我们接下来再比较跨界今天的话题，说说科技化。说到这个话题，我相信大家都特别感兴趣，我刚看了这个话题，脑海里想起了两个事，一个是前些天波士顿动力的机器人，这种科技给人类带来的特别大的震惊，会上桌子，会翻跟头，包括前两天还有一个咱们国家的一个博士搞出来的改变基因序列的新生儿。科技在我自己看来是令人震惊，既渴望拥抱，有的时候又害怕拥抱。说起科技，对房地产包括对商办地产的改变特别大，不光是在空间上，我们现在搞的智慧建筑、智慧楼宇，包括运营上都有很多新的科技化的手段，很大的将来。接下来我想请电子城的张总，请您分享一下科技在商办地产、在房地产当中的运用，你是什么看法？

　　张南：感谢主持人，会前我们在沟通的时候，我主动提出从金融转到科技化，其实不管我们的空间怎么做，我们的房地产行业，包括这次的论坛，15年也不容易，写字楼产业园发展论坛。怎么发展？其实离不开科技的进步。

　　我记得我还参与了这次标准的相应的制定，其实我们也更多的关注我们的科技，不仅仅体现在我们的建筑，更体现在包括运营、服务，很多其实都离不开科技的进步。科技对于社会的进步，其实同样对于我们的空间，我们的建筑空间的发展进步，关系我觉得是第一位的。这个来讲是我实实在在的认知。

　　前一阵我一直在忙一个事情，叫中国首届的智慧园区的物联网大赛，这个大赛历时四个月，我身处其中，接触了很多项目，沟通了很多企业，对我的感触非常之深。原来我记得是黑马的刘文文说过一句话，所有的生意、所有的传统行业都值得再重做一遍。我觉得用在我们的空间内容上，所有的空间如果赋能了科技，其实它可以变得不同。我真的是深深感受到科技对于我们整个空间的改变、变化是有多大。

　　原来更多的人包括开发企业、甲方，更关注的是科技对于建筑、对于内容的提升，包括孙总这边的轻资产更关注科技对运营层面的提升。但是我觉得从空间的科技赋能来讲，应该从四个层面的需求去深入挖掘。2B的，不管是轻是重还是怎么样，管理者是很重要的，要对于科技提升自己的经营管理服务内容。

　　还有一个重要的就是我们很多的办公也好，园区也好，进驻的都是企业，我们一定要挖掘企业的诉求。

　　另外就是员工，就是2C端的需求。

　　还有一个是2G端的，因为每一个建筑物都要沟通到社区、街道。

　　所以这四个层面的需求，都要通过挖掘去整合。整合的手段就是科技内容。从整个秩序逻辑上，也要从进驻企业的本身企业的秩序，包括办公楼或者园区本身的逻辑秩序，再一个是整个大的社会的整体的秩序要串通、打通。这个最好的手段就是科技赋能。

　　科技还能干一件事情，就是把这里生产、生活的所有的相应的数据抽取出来，进行大数据分析，这是更大的价值，我想你的空间就不仅仅是一个空间的问题。

　　所以科技对于我们整体的不动产也好，我们的空间的运营者也好，我们相应的管理者也好，科技都是我们能够赋予它新的生命、新的价值的最重要的手段，科技赋能是未来整个不动产转型、发展的核心内在的动力。谢谢。

　　齐舒芳：谢谢张总的分享。刚刚您讲到了几个方面，您有一点说得非常好，就是2G端，我们也深刻感觉到，当你在做任何一个项目或者一个业务的时候，我们可能更多考虑的是C端或者B端，但实际上反而是G端是在做房地产这个行业的时候最重要、最优先要考虑的事。

　　接下来请哇棒传媒的周总分享一下您的观点。

　　周映红：刚才主持人说跨界，我可能是整个在座最跨界的，我们是一个移动传媒集团，一开始我还蛮忐忑的，但是大家都很自然的在聊业内的事情，我还有做笔记。

　　因为我在今天中午到来之前，我都不太知道今天可能会聊什么话题。但是来了以后发现，其实大家面临一个同样的时代，所思考的问题都是非常相通的。刚刚大家聊商业地产的时候，我不太懂，但是跟大家话题很相关，就是运营的话题。我们更多是去理解消费者级的用户，在某一个平台可能会因为什么点转化，然后产生一些关联去服务客户。刚刚听各位老总讲，在地产里面逻辑是完全一样的。我们从移动营销的角度去看科技对地产的赋能和转变，我感觉可能还是回到比较互联网的思维，真正的转变比较根本的转变就是我们的用户、我们的消费市场和我们的消费者选择的标准的转变。在商用物业角度的大的变化，首先是入驻的企业。

　　现在企业的形态在发生变化，以前主流企业是一些大型集团，有非常阶梯性的分布。但是现在有很多各式各样的企业和各种我们以前没有见过的行业的企业都在出现，企业形态发生了很多变化，还有是因为这种业务或者创业企业主的理念和行业的变化，会带来对办公方式是有不一样的变化。

　　比如很多公司完全可以不用坐班，对场地要求也很大变化，比如移动办公或者大家可以远程办公，对于一些科技属性的东西，在他们工作当中，可能在地产现在还是在做加法，但是很多行业科技就是他们的日常或者主业，办公的方式的变化，应该也会对房地产行业的运营会有一些影响。

　　我们在做移动互联网营销的角度，其实时代的感知是一样的，我们在2017年以前，大家都在讲移动营销，其实讲技术的变化。但在2017年往后，我们也面临一个增量市场和存量市场的问题，在2017年之前，移动用户还是有人口红利的，但是到2017年，基本上所有用户都是移动用户之后，我们也面临存量是运营的考题。我们的思考是不去看移动营销，要去看移动时代所有的行业的营销该怎么做。可能我觉得辐射到商业地产行业，那就是我们在面临这个运营的时候，可能整个行业所有的目标用户对于一个办公的内心需求，发生了一个变化，是整个行业和心态理念的变化来反推我们的产品或者服务，或者定位等等。这些角度是我的理解。

　　从对未来来讲，我的感觉是在商用的地产这个行业，现在比较明显的就是购物中心，以前购物中心就是购物中心，现在完全都是变成休闲中心，就是一个目的地。就是完全有品牌、有感觉、有温度、有生动形象的目的地。对于商用的写字楼这些场景，以前可能大家都是公司消费，可能比较理性。但是未来个性化的行业或者创新型的企业越来越多的话，他们对于所要求的办公场所所期待的，应该也会有更多感性的部分。

　　从我们自己做的业务来看，我感觉在商业地产运营当中，未来不久的时间，应该在大数据，就是什么样的企业会喜欢什么样的办公场所，会有什么样的感知，可能这些大数据也会足够建立企业，包括会有更多的人工智能的计算应用到这个行业的运营。因为这个很重资产，所以可能计算得更清楚或者更清晰，效益在我们做的那些快消行业可能效能会更大化。

　　刚刚讲到理念的变化，艺术成分，感性温度成分在未来商业场景里面也会有更大比重的加入。大概这就是我从我的角度，科技对一个行业的改变，我的理解它不是改变这个行业本身，更多的是改变这个行业的目标市场对这个行业的要求。所以可能会带来的就是根本性的规律会有比较容易看到的角度。这是从数据挖掘的角度考虑的。

　　齐舒芳：谢谢周总的分享，您的跨界还真的是从另一个角度给我们提供了很多新思路。接下来请中关村固安园的王总分享一下您的看法。

　　王玉龙：刚才两位嘉宾讲得我都比较同意，其实我们分析任何一个市场，或者任何一个行业的细分，首先离不开从客户角度考虑问题，未来的客户到底需求什么，我们应该提供给什么样的产品，我觉得我们从这点来切入。首先现在很多跨国公司，包括一些金融公司，互联网公司，世界500强的巨型公司，在选址的时候已经逐渐的有了自己的标准和要求。比如说这个空间互联网安全性够不够，你的带宽够不够，是否稳定，它对用电量也有一定要求，空间里面有没有体验的成分在里面，这都是选择未来办公的一个标准。

　　我们从这个角度来切入，未来的办公在科技里面应该是个什么样的办公的环境。我想从几方面来讲。

　　第一，建筑。刚才主持人一开场讲得很好，说机器人会翻跟头，又研制出什么的，当然建筑肯定不会翻跟头。但是未来建筑我认为会说话，它应该是一个会互动、会说话的一个办公楼，比如我们的墙面已经不简简单单是一个吊装的墙体，或者一个钢筋混凝土的墙体，它这里面应该集聚了一些功能在上面，比如说以后我们还会有平板电脑吗？是不是就在墙体上实现了呢？比如我们还用几根线去穿强电弱电吗？也应该有所改变。比如你在吊装墙体的时候，是不是反正面的装饰就一步到位了呢？比如说室外的墙体，是不是就能解决了冬天室内暖夏天室内冷的需求呢？当然我之前也参观了中粮安定门的项目，八年前我也参观了呼吸式幕墙，包括地源热泵解决等等问题，这些都会带来颠覆性变化。未来的墙体的材料，未来的建筑模式，到底是一个什么样的模式。我觉得这是第一个，就是科技给建筑带来的变化。

　　第二，科技未来给我们室内空间，给室内到底能带来什么，室内未来的办公空间更关注的是什么？就是人，人在里面，比如说会不会像这个会场这么多人空气这么不好，这是很多企业选择办公场所的一个标准，就是它在新风系统、PM2.5过滤系统等等方面做得怎么样，这只是其中一方面。比如对女性员工关怀方面是不是一个方面。比如未来是不是会变成一个小团队一个小团队，变成一组一组的去研发产品。这种时候我们是不是应该给他提供更灵活的办公空间。应该是这样，而并不是在一个空间里，几千人在这里办公。

　　我们现在可以到阿里和腾讯最新的办公区看一看，里面已经嵌入了非常多的科技化的东西，但是我认为还不够。这里面还有温度，要有温度嵌在里面，有人文的东西在里面。未来的办公空间一定要在C端或者客户端下足工夫，所以未来的建筑除了不能翻跟头，我觉得什么都会。

　　齐舒芳：谢谢王总的分享。我小的时候看过一个小说，小灵通漫游未来世界，不知道大家没有看过没有，当时看那个小说觉得都是神奇的东西，后来发现这些全实现了，现在描绘的东西又让我想起了那本书，我估计不久的将来都能实现。

　　我们每位嘉宾都分享完了，我刚刚看到，单总还特别认真在记录，你有没有什么要补充的？

　　单伟豹：刚才说的REITs、IPO、基金等等都比较推不出来，但是我们最近这几年流行的ABS、CMBS也是一个过渡性的REITs，而且做的量蛮大，超过一千亿了。这些新的产品部分替代REITs，而且没受到银监会、证监会的反对，我觉得还可以发扬光大。怎么把它完善，看看我们业界是怎么去做的。

　　齐舒芳：谢谢您的补充。时间关系，我们不再组织嘉宾们之间的碰撞了，但是听了各位嘉宾的发言，下一次希望给我们多点时间碰撞一下。最后每位嘉宾分享一句话，咱们做一个结束，在新时代之下，您心目中的办公应该是什么样子？共享新时代，您心目中从商办市场的未来是什么样子。

　　单伟豹：我年纪大，而且比较传统。在中国我们是1986年开始进来投资，做过跨行业也蛮多的，在中国这个快速发展的国家，有一个技术非常大的市场，有一个中央集权非常有效的政府，它的机遇很多。虽然不合理、不合法的事情蛮多，但是我们在这里面的机会还是非常大的。抓得住机会，还是给每个企业都有很大的空间。

　　孙天立：在写字楼行业里面，我觉得最终场景是这样的，就是第一，先说共享，一定能做到共享。第二，做到社群。第三，做到数字。第四，舒服。这是最关键的。

　　张南：所有的实现我们是要靠科技，要靠智慧服务。谢谢。

　　丛云凌：其实我是在想我觉得如果在座的这些嘉宾所提到的这些如果都能实现的话，应该未来的办公就会很美好。但这里面我讲到三个关键词，一个是科技，一个是融合，一个是创新。未来的商务办公应该不简简单单是数字化和互联化，应该给咱们的更多商务办公空间增加更多的生态化。

　　王玉龙：在八年前我记得我带团队编过一本书，书的名字就叫《工作的诱惑》，未来的工作应该是一个什么样的模式，我觉得它应该是互动的，是包容的，是共享的空间。谢谢。

　　周映红：我延续刚刚的观点，在未来的商业空间里面，应该是科技和温度都必不可少，可能从运营的角度，会出现的状况就是我们可能要智能识别，感性去打动我们的目标用户。

　　白羽：中国制作可能永远靠这种高消耗环境的代价去创造产值，所以我们想做的事情就是用最低能耗、最低的环境代价，用这种存量资产为创新企业赋能，为他们打造一个不仅仅是办公，而是一个生活和发展的空间。谢谢。

　　齐舒芳：我们今天的分享就到这里，感谢各位嘉宾。

　　主持人：感谢齐总和各位对话嘉宾。相信大家通过讨论和激辩，在经济转型的进程中，中国商办地产行业一定能够在经济下行过程中突围而出，迎来美好商办新时代。

        （未完待续）