潇潇精选——投资性房地产学习笔记
一、投资性房地产的定义
投资性房地产：是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
二、投资性房地产的范围
（一）属于投资性房地产的项目
1.已出租的土地使用权（经营租赁方式）
PS：企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类
2.持有并准备增值后转让的土地使用权
3.已出租的建筑物
（1）是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物，主要包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物，以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物；
（2）企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产；
（3）企业租入再转租给其他单位的建筑物不属于投资性房地产。
（二）不属于投资性房地产的项目
1.自用房地产：企业自用的厂房、办公楼等生产经营场所。（固定资产、无形资产）
2.作为存货的房地产：房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地，是房地产企业的开发产品，应当作为存货处理。
在实务中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。如某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产、无形资产、存货（房地产开发企业）和投资性房地产。
三、投资性房地产的确认和计量
（一）.投资性房地产的确认时点
①对已出租的土地使用权、已出租的建筑物：一般为租赁期开始日。
②对持有并准备增值后转让的土地使用权：企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期
（二）投资性房地产的初始计量：按成本进行初始计量
（三）投资性房地产的后续计量：有成本模式和公允价值模式两种模式
投资性房地产后续计量可以选择成本模式或公允价值模式，但同一企业只能采用一种模式对其所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：
（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
成本模式：
1.增加时
①外购时（价、税、费）
借：投资性房地产
贷：银行存款
②自行建造
借：投资性房地产
贷：开发成本/在建工程
2.收租金
借：银行存款
贷：其他业务收入
3.结转成本：
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
5.减值
借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备
6.后续支出
①资本化后续支出
A.转入在建
借：投资性房地产——在建
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
B.发生后续支出时
借：投资性房地产——在建
贷：银行存款等
C.完工时
借：投资性房地产
贷：投资性房地产——在建
②费用化支出
借：其他业务成本
贷：银行存款等
公允价值模式
1.增加时
①外购时（价、税、费）
借：投资性房地产—成本
贷：银行存款
②自行建造
借：投资性房地产—成本
贷：开发成本/在建工程等
2.收租金
借：银行存款
贷：其他业务收入
3.结转成本
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
4.期末计量（12月31日）
①期末公允价值＞账面余值
借：投资性房地产—公允价值变动
贷：公允价值变动损益
②期末公允价值＜账面余值
借：公允价值变动损益
贷：投资性房地产—公允价值变动
5.减值——不允许提减值
6.后续支出
①资本化后续支出
A.转入在建
借：投资性房地产——在建
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动（可借可贷）
B.发生后续支出时
借：投资性房地产——在建
贷：银行存款等
C.完工时
借：投资性房地产——成本
贷：投资性房地产——在建
②费用化支出
借：其他业务成本
贷：银行存款等
1.企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
2.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。
3.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
借：投资性房地产——成本（转换日的公允价值）
投资性房地产减值准备
投资性房地产累计折旧（摊销）
贷：投资性房地产
盈余公积（倒挤，可借可贷）
利润分配——未分配利润（倒挤，可借可贷）
