房产交易的那些事儿1：政策导致的违约，谁来买单？

3月初，我朋友按揭公司接到地产公司的一个单。

买家是在银行工作的两口子。业主的物业过户未满2年。

此时两会已经召开，政府势必会出台一些政策。

但买家完全不知道政策风险的存在，依然决定在这个节骨眼上进行交易。

买家支付给业主10万定金之后，就开始交易，开始办理按揭手续。

银行在审核贷款的过程中，发现贷款人的信用卡有过逾期记录。

银行自然对她有疑问：她能不能按时还款，是不是个守信用的人。（这里也充分说明，作为银行的从业人员，信用卡也会逾期，也不知如何处理信用记录）

一般，银行审批需要两个星期。

转眼就到了3月中旬，3月18日，广州开始执行进一步升级限购政策：

本市户籍居民家庭继续执行限购2套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）的政策；本市户籍成年单身（含离异）人士在本市限购1套住房。非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，在本市限购1套住房，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。

也就是俗称的“3改5”。这个政策对小两口没有影响。

而3月31日，广州开始执行更进一步升级的调控政策：

居民家庭新购买（新购买是指自本通知施行之日起购买，下同）的住房（含新建商品住房和二手住房，下同），须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续；企事业单位、社会组织等法人单位（简称法人单位，下同）新购买的住房，须取得不动产证满3年后方可转让。

也就意味着，房管所不接受过户未满2年的过户资料，简单说，这物业没在你手上待满2年，你无法过户给买家。

而这次交易的物业，未满2年。

政策一出，直接把买卖双方的路堵死了。房子无法交易了。

尤其是，买家的路。

堵死了。

现在，双方正在漫长的扯皮中。

你说，本来好好的交易，政策一出来，交易进行不下去了，这到底算谁违约呢？

算买家的？

算卖家的？

算政府的？

谁来承担损失呢？

政府会承担吗？

卖家会承担吗？

卖家大不了不卖了。

毫无疑问，只有买家买单。

如果，买家赶在政策出台之前，把交易做完，啥事都没有。

但是，没有如果。谁也没想到会有这么一个政策。

我们能做的，就是在交易前，清晰每个步骤可能出现的风险，并想出防范之策，再决定是否交易；在决定交易之后，那要跟拼命一样，珍惜时间，提高效率，只有拿到房本的那一刻才可以松一口气，否则，你的资金就时时刻刻处在风险之中，房子也不是你的。

在这个案例中，虽然无法避免政策风险，但是可以把损失降低到最小，你知道怎么做吗？