根据均衡价格模型,价格受需求和供给2个维度的影响
然后,思考方式需要从均衡点出发:

1. 思考需求或者供给位移时会发生什么
2. 思考新的均衡点会出现什么样的新价格和数量

房地产需求层面分析

特点

1. 区域性
2. 层次性
   a. 高档
   b. 中档
   c. 低档

类型

1. 生产性需求
   a. 工厂
   b. 办公室
2. 消费性需求
   a. 居住
   b. 投资性需求: 长期投资 短期投资

影响因素

1. 国民经济发展水平:
   a. 投资规模;
   b. 国民收入水平;
   c. 投资结构
2. 居民收入水平和消费结构: 恩格尔系数处在40%~50%时,房价正是发展期
3. 房地产价格,土地价格
4. 城市化水平:
   a. 城市数量的增加和规模的扩大,
   b. 城市人口流动,增加或减少
   c. 城市建设的发展:城市化率
5. 国家有关经济政策:
   a. 土地政策
   b. 财政政策
   c. 货币政策
   d. 住房政策

房地产供给层面分析

影响因素

1. 供给城市使用的土地数量
2. 房地产市场价格:
   a. 土地成本;
   b. 房地产开发成本
   c. 国家调控政策: 土地批租、投资规模和投资结构、税收调节等

下面部分引入入精益六西格思路. 从Big Y到y1,y2,y3...到找到y的关键因子.

针对城市房地产需求层面关键因子

1. 人口净流入
2. 产业结构
3. 投资结构
4. 居民收入水平和消费结构 (此部分需要考虑有效的购买力,人均GDP数据可能会误导.个人觉得需要使用中产阶级人群的数据)

针对城市房地产供应层面关键因子

1. 土地供应量

问题:如果200万, 你愿意在上海投资房地产,还是愿意在西安投资呢?

解答部分

需求

1.人口净流入
上海,从2011年至2015年，人口流入500万
西安,从2011年至2015年，人口流入仅19万

2.产业结构
*上海: 2016年,上海全市生产总值完成27466.15亿元,比上年增长6.8%。
a. 第一产业增加值109.47亿元,下降6.6%；
b. 第二产业增加值7994.34亿元,增长1.2%；
c, 第三产业增加值19362.34亿元,增长9.5%。
第三产业增加值占全市生产总值的比重达到70.5%,比上年提高2.7个百分点。金融业、批发和零售业、信息技术服务业等是拉动上海第三产业发展的重要力量

*西安: 产业结构偏离,不均衡..工业不行，服务业滞后，只能靠房地产

3.固定资产投资
*上海:房地产投资比率占上海市GDP比重约为14%
*西安: 远远低于全国水平,而房地产投资又高于全国水平
房地产投资比率占西安市GDP比重约为34.46%

4.居民收入水平和消费结构 (TBD)

供给部分

2015年西安商品房供应量持续上升--增加供应
2015年上海商品房供应量出现负增长--控制供应

得出结论,上海投资明显好于西安. @D同学,醒醒吧