2020年房价走势如何？适合买房吗？

一看政策；二看市场。

抛开这两个谈房价走势，都是神棍。

以下就政策和市场，我分别来说。每部分都有一个小结，可以直接看小结。最后有个大总结。

政策

结论：央行首付政策可能会来，但不会那么快，刚需别慌

目前的政策面

​前一段时间，各地针对房地产公司的土地政策进行了一些调整，比如说延缓土地款缴纳时间、降低土地拍卖保证值及延期缴纳税款等，对于房地产这些严重依赖高负债运行的企业，这些措施是必要的，不然只能看到一个接一个的烂尾盘，一家接一家的倒闭房企。

这些可以看做是供给端的政策，对销售端市场影响甚小，销售端的政策无外乎就是降首付，解除限购，提高公积金贷款额度，降贷款利率（随着LPR利率的实施，降贷款利率的影响已经很小）。其中影响最大的就是降首付和解除限购，降首付中尤以降二套房的首付影响范围最大，解除限购以一线、新一线城市中心区域解除限购影响最大。于是，我们一直在等这个信号。现在，这个信号出现了。2月21日，河南省驻马店市发文，将住房公积金贷款额度由45万元提高到50万元；首套房的住房公积金贷款首付比例由30%下调至20%，二套房首付比例继续保持30%。购买房屋给与100元/平-200元/平的补贴。

2月23日，广西自治区南宁市发文，针对使用公积金购买二套房，购房首付款不低于40%，2017年的规定是二套房不得使用公积金贷款。

浙商银行近日通知：对非“限购”城市，首套房首付比例从原来的三成降为二成。地方开始在公积金上动脑子了，然而，这样的政策不具有普适性，没有央行的点头，谁都不敢在一二线城市热点城市随便造次。央行从来不是这么扭扭捏捏，来看看那些年央行救市名场面。

央行救市的名场面

来看一下08年的暴涨逻辑

08年11月1日，央行发布新政，个人首次购买90平以下普通住房，契税下调，免征印花税，免征土地增值税。首次购买住房和改善性普通住房提供贷款利率7折优惠，最低首付下调为2成，同时下调个人住房公积金贷款利率。于是，全国性的救市开启了。

2010年年初，开始调控，1月10日,国务院出台"国十一条",严抓二套房贷款,首付不得低于4成。4月15日,国务院出台措施,要求二套房首付款不得低于5成,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.2011年，调控升级，二套房贷首付比例提至6成。同时，房地产史上首次限购政策在北京落地，随后，半年时间内，全国达42个城市相继开启限购。

再来看看15年的暴涨逻辑

15年3月30日央行发布新政，二套房首付款不低于4成，公积金贷款首付比例不低于两成。二手房增值税从满5年免征改为满2年免征。多省市公积金贷款额度提高，同年，四川、甘肃、安徽、广西、山西等地全面取消限购。

1年之后开启调控

16年3月25日，上海宣布从严执行限购政策，非本市户籍居民家庭购房缴纳社保或个税的年限从满两年调整至五年。同一天，深圳发布楼市新政，同样提高外地人购房资格，自此，正式拉开2016年热点城市楼市政策调控的大幕。9月份，苏州、杭州、南京多地重启限购政策执行限贷措施，但没有取得预期效果。直至9月30日，北京率先表态：将首套普通住宅首付从30%提升至35%，二套普通住宅首付比例提高至50%，9月30日至10月9日，短短10天内，包括北京、广州、武汉、济南、深圳、东莞、珠海等城市在内，共计22座城市发布了房地产调控新政，其中大多数城市涉及限购限贷方面内容。

就是这样，如果现在针对热点城市央行说全面支持两成首付，那房价还是会涨，如果不出，那房价就会跌，寻找合理区间。

你说央行会不会出这样的政策，10000个理由都不应该出，但他就出了，你能怎么样？因为08年的时候也有10000个理由，15年的时候更有10000个理由。

目前的局面

所有人都知道决定权掌握在央行手里，现在是焦灼对峙状态，地产商和刚需，二手房房东和刚需，拉锯战，都在赌，哪边现在都不想松口，救市救惯了，地产商和二手房房东虽然惊恐，但是心里还存有希望，如果近半年不出政策，他们就放弃抵抗了，房价势必下跌。这也就是你目前看到的地产商雷声大雨点小根本没有实际的优惠，而二手房的业主也丝毫没有要降价的意思，他们在赌，刚需购房者有部分人坐不住了，因为他怕政策落地，政策落地之日，就是楼市暴涨之时。

目前部分地方上各种花式政策是在政策范围内，没有明显的越界，接下来，估计有越来越多的地方会效仿，但是这样的做法在一二线城市是不敢被拿出来的。央行可能会降首付，但不会这么快房住不炒提了这么久了，一二线城市的房地产市场量价好不容易稳定下来了，这时候，如果央行突然降首付，那无疑是对前两年政策的全面否定，你说有没有可能，当然是有可能的，政策需要的时候，一切皆有可能。

但是，这一次房地产政策的大转弯大掉头，肯定要比以往的08年，14年要慎重不知道多少。央行很清楚，政策落地后的效果，也知道效果之后的后果，所以，这个决定很难做，不到万不得已，是不会动手的。

目前，疫情并没有完全结束，预计4月底我们才有可能摘下口罩回归正常生活，起码，这两个月，或者说，在疫情风险彻底解除前，央行不会有政策出来。这之后，会不会有政策出来呢，可能会，央行会视社会秩序恢复后市场的情况来作出反应，市场情况的观察需要一定的时间，少说也得3个月-6个月时间。就好像汽车销量连续下降十几个月了，才开始逐步取消部分城市汽车限购政策，更别说房地产这个更为敏感的市场了。还有一个指标，在上一轮周期中最为典型的一个指标，新房库存量，房企没钱了，央行可以让商业银行信贷机构在土地政策方面对房企定向放水，让房企活下去，但是新房卖不出去，这个影响就很大了， 一个完整的产业链就停滞了，这也就是15年去库存的背景。

现在看看，房企日子难过，但是库存高吗，并不高。

库存直接影响央行的政策出台

12月19日，上海易居房地产研究院发布《中国百城库存报告》。

截至2019年11月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为47359万平方米，环比增长1.9%，同比增长5.7%。从同比数据看，当前库存规模已呈现连续12个月的正增长态势，库存压力开始增大。

2019年11月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期（也就是存销比）为9.4个月。2019年11月份，一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为11.7、8.8和9.9个月。一线城市约10个月，二线城市约9个月，三线城市约12个月。

存销比最高的10个城市，除了厦门三亚属于重点监控城市之外，其他都不属于常规的热点城市。

2014年的历史高位

2014年7月，全国存销比达到历史最高20个月。而上一轮的去库存正是从2014年下半年正式开始的，只是个巧合吗？

上一轮中，一线城市相对最好，最高存销比接近17个月，二线城市略高，20个月，三线城市最高，26个月。

对比这两个数据，会发现，现在的全国百城9.4个月对比2014年平均的20个月，真的是不高。一线城市现在的10个月，对比2014年的17个月，二线城市的9个月，对比2014年20个月，三线城市的12个月，对比2014年26个月。

政策要求

2017年4月份，住建部80号文要求，各地要根据商品住房库存消化周期，对消化周期在36个月以上的城市应停止供地，36个月-18个月的城市要减少供地，12个月-6个月的城市要增加供地，6个月以下的城市不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

根据目前的节奏，一二三线平均9.4个月，尚且属于增加供地的范围，所以，综合历史经济，现在出台去库存的政策，不现实。

关于政策端的小结

1、地方的花式表演没有任何意义，央行不表态，工商农建一线热点谁都不敢动。

2、目前看国外的形势，大大延后了疫情彻底结束的时间，所以刚需别慌，在疫情彻底结束之前，不会有以降首付比例为核心的信贷刺激政策出现。

3、房地产的周期性不会改变，这一轮估计最终还是要以央行救市结局，只是，这是最后的最后，无奈的无奈，现在才刚刚开始。

4、如果这个政策要落地，起码1年后了，而且央行政策的实施也是一套降龙十八掌，现在第一掌潜龙勿用还没有出来，很多人就觉得亢龙有悔马上就要来了，这是一艘巨轮，每一次转弯影响都很深远，虽然说是夜壶，但真的不是说提出来就提出来的事，股市，实体经济，人民币国际化，居民杠杆率，这些都是上层要综合考虑的。

5、这一年时间，你可以慢慢的寻找合适的房源，相信，那些地产商，那些二手房东扛不过一年的，几个月后，没有政策出现，他们心态就没那么好了，所以会出现大量的捡漏机会。5、如果1年后，真的没有救市政策出台，房地产也不会出多大问题，地产商二手房房东以价换量，量会趋稳，价格会下跌，这样的央行，无愧于中国人民银行这个称号。

市场

市场，什么是市场呢？成交量就是最直观的市场。于是，我们关注了一线城市疫情后的新房二手房成交量，在时间上选取两个维度的数据，今年2、3月份和19年各月份成交量的比较；今年2月份以来每周的数据的比较。这些数据大家可以在我的公众号“一弦”上面查到，对，就是赤裸裸的营销。先来看新房市场：

新房市场

北京2019年北京月均成交4498套新房住宅，高峰出现在6月份，月成交8799套，低谷出现在9月份，月成交3287套。而2020年2月份，北京新房成交1015套，3月份至24日，成交1454套，预计3月份成交2000套。这个数据是去年月平均成交的一半不到。

接下来，我们选取了2月3日到3月22日北京的周成交数据，可以看到周成交目前逐步企稳，在2月24日-3月1日这周达到最高481套，考虑这个可能跟恒大的75折有关，之后小幅回调后继续攀升。

上海2019年上海月均成交4572套新房住宅，高峰出现在3月份，月成交9206套，低谷出现在10月份，月成交2999套。而2020年2月份，上海成交235套住宅，3月份至24号成交1158套住宅，预计3月份成交1500套住宅，这个数据相当于19年月平均成交的30%。

再来看上海自2月份以来的周成交，基本上呈现稳步攀升的态势。

广州

2019年广州月均成交7246套新房住宅，高峰出现在6月份，月成交9731套，低谷出现在10月份，月成交6257套。而2020年2月份，上海成交1340套住宅，3月份至24号成交3559套住宅，预计3月份成交4000套住宅，这个数据相当于19年月平均成交的60%。从数据上看，广州的回暖速度明显要快于北京和上海。

广州自2月份以来的周成交数据相比北京、上海走的更稳一些，一直稳步增长，曲线坡度平滑。

深圳

2019年深圳月均成交3157套新房住宅，高峰出现在5月份，月成交4605套，低谷出现在10月份，月成交2656套。

而2020年2月份，深圳成交830套住宅，3月份至24号成交1608套住宅，预计3月份成交2100套住宅，这个数据相当于19年月平均成交的60%。从数据上看，深圳的回暖速度和广州相近，明显要快于北京和上海。二手房市场

北京

2019年北京月均成交11809套二手房住宅，顺便说一句，二手房成交量是新房的2.5倍，北京的存量房市场已经明显压过增量房市场。

今年2月份，北京二手房成交3629套，3月份，二手房成交5508套，3月份基本达到去年均值的一半，看来新房数据和二手房数据的确是存在一定的联动效果，刚才讨论的新房数据也是去年的一半。

相比于新房，北京2月份以来的二手房周成交呈现稳定增长的态势。

深圳2019年深圳月成交6598套二手住宅，今年2月份，深圳成交1647套二手房，今年3月份截止到15日，成交3356套二手房，预计3月份成交7000套