在魔都，预算不超过400万，首付50万以内该怎样投资买房?

买一手房？

400万也就是挨中环一手新房的起步价，刨除价格不谈，当下以及未来有价无市的大环境下，加上大部分新房尴尬的位置买进来卖不出又租不出，硬着头皮自己住吗?

想拿400万有挑有捡的买房基本上也就跟内环内无缘了，放眼整个内中环，浦西繁华区，无论是西南方向均价5.5万到7.5万的天山仙霞、田林康健、虹梅漕河泾、龙漕龙华、华理还是西北方向均价5.5万到6.5万的曹杨、万里大华、真如、长征，北边均价5.5万到7万的大宁、五角场、黄兴公园、北外滩、曲阳大柏树，掐指一算好像也只能挑一挑一楼二楼和六楼和不入流的次新电梯房，看房东脸色是少不了的。

既然上海滩的价格洼地不在浦西，那么我们把目光转到江对岸——浦东新区。中国的未来在上海，上海的未来在浦东，浦西的贵族房东老爷们拜拜了你嘞！

偌大浦东37板块，刨去新晋暴发户和稳定的贫困户，打眼浦东腹地，花木、北蔡、张江依次呈现在眼前。那么问题来了——花木、北蔡还是张江，谁才是真正的投资“洼地”？

淘老爷认为现阶段投资买房首先看保值性、其次看活跃度也就是能不能该出手时就出手、接下来看可操作程度、最后最大限度的寻求增值。

言归正传，数据说话。

壹

(数据来自AI淘房数据中心)

上图是花木、北蔡和张江三板块近三年的成交均价走势，上过初中的老板一眼就看出来了，花木价格好高奥！张江和北蔡是怎么回事，这俩就像春季发情期的雌雄双蛇，越到最后越纠缠不清了。

嗯？有什么感想?感想就是一开始在张江买房的赚大了，大家都在涨时他比北蔡涨的高比花木涨的稳，大家都下跌时，他又跌的最稳。那就继续买张江?先不急下结论，在座上过高中的老板肯定有学过极差这个概念，没错，淘老爷说的就是北蔡，从头到尾房价稳如老狗。

受过高等教育的老板大声喊出来，后房地产时代投资，什么才是第一要务？没错，就是保值。在保值的基础上寻求小涨才是后房地产阶段的王道。

当然，所有投资回报的前提是交易，有价无市的板块，即便你房价翻了三倍不能出手变现一切都没有意义。

贰

(数据来自AI淘房数据中心)  

从上图数据看，无论是房价暴涨期、下跌期还是平稳期，北蔡板块的成交量相较于其他板块基本是一骑绝尘的态势。但光看交易量并不能准确看出真正的交易活跃度，北蔡板块本来就有房源优势，交易量大也是必然，所以还要看一下成交活跃度或者叫做真实活跃度（近一年房屋成交量与板块总房源量之比）。

(数据来自AI淘房数据中心)  

通过上图，可以一目了然的看到，以2018年10月为界，房地产市场进入平稳期。如果说18年10月份以前是英雄主义盛行的罗曼蒂克时代，那么从那之后以及未来很长一段时间的房市就是一部伴随英雄陨灭的罗曼蒂克消亡史。

当英雄退场，市场回复理性与冷静，蓦然回首，过去夹在传统大商圈花木与新兴产业中心张江之间扮演服务员角色的北蔡悄然崛起。此处我们重点看一个客观的活跃度以及走势，至于北蔡崛起的各种原因我们稍后会在增值空间分析板块详细说。

如果不放心，还可以参考一下成交周期，也就是房屋挂牌到成交的时间。

(数据来自AI淘房数据中心)

我们只截取了近1年房市稳定期的成交周期，张江和北蔡基本又是一个双蛇互杀的姿势。波动程度也在伯仲之间。

叁

在了解完三板块楼市交易活跃度后，我们接下来比较一下三板块买房投资的可操作性。

首先，看一下三板块房源结构，看下图。

(数据来自AI淘房数据中心) (数据来自AI淘房数据中心)   (数据来自AI淘房数据中心) (数据来自AI淘房数据中心)  

从数据来看，二手房供应总量，北蔡超过花木和张江总和。从投资角度当然房子越新越好，那么张江05年之后建成的新房拥有量一枝独秀。考虑到我们只有不到400万的预算，越新的房子可容许的挑选空间也就越小，实际能够操作的房子还是以次新为主。

花木次新房子占有率最高，但是量太少，而且价格最贵，操作空间基本没有。所以这一轮比较下来还是北蔡可操作性最强。

在这里淘老爷忍不住要歪个楼，在北蔡这个地方买房对于上车的刚需族来讲，考虑以后置换新房也是不用愁的，旁边就是已经飞升起来的锦绣大华。

了解完以上的数据，如果你还在犹豫到底要不要投一波北蔡，那么淘老爷只能给你一个不能拒绝的理由——是时候祭出压箱底的大杀器了。

各位既然以投资者自居，那必然是要区分那种刚需上车的小白的，当然也不屑与无脑砸别墅大平层的土大款暴发户为伍，总之大家都是玩技术活儿的，四两拨千斤，我们追求零首付让银行来为风险买单。

想在银行贷到更多低成本的钱，那么成交价格就要越高越好，考虑到可操作性，我们除去30平以下的一房以及三房以上的市场现有房源数据。北蔡240万以下的房源占比11.9%，张江240万以下的房源占比0.68%，花木340万以下的房源占比10.20%。下面这个猥琐的表格就很能说明问题了。

(数据来自AI淘房数据中心)

读书多的老板肯定会问了，你是不是在骗人，银行根本不会贷款给我们买房。淘老爷不想抬杠，有意操作的老板可以私信，你会发现更低成本买房也不是不可能。

肆

你那些数据都是骗人的，我不看、我不看、我不看，你骗人，北蔡就是很烂啊！

满眼的老破小！

除了大华都是小县城即视感！

垃圾的医疗配套，叫得上号的综合三甲医院就一个东方南院还没有通地铁！

弱鸡学区，三梯队在这边都算好学校了！

城中村多算优势吗？抬头就是陆家嘴三件套!

御桥垃圾焚烧站近在咫尺，仰鼻可闻！

……

淘老爷不想抬杠，但是这位老板反而提醒了我，现在虽然处在一个房价稳定期，但作为投资者，房产增值仍然是最终目的。价格保值再好，交易再活跃，买的的房子不增值也是枉然。

淘老爷一直认为数据说明一切，但未来的事数据预测终有不足，以数据来看，北蔡房价会一直稳定下去，不紧不慢，不高不低。这基本是他本身区域位置决定的：浦东腹地，一端连接传统繁华区，一端连接新兴产业聚集地，现有交通及医疗教育又能满足基本需求，这就保证了北蔡板块不错的房市活跃度和价位。

尴尬的地方在于，北蔡自身没有大型商圈，医疗教育仅能满足基本需求，一副配角命，所以北蔡房市也没有暴涨的经历。

但是，十年河东，十年河西，北蔡的春天已悄然来临。

交通

在建13号线:下南路、北蔡、绿川新村，连接浦西、世博和张江；

在建18号线：北中路、莲溪路、芳芯路，直通花木和杨浦；

上海新环线建设计划：20号线、22号线、24号线，这三条线路建成将在中外环之间形成新的环线，上海格局为之一新。22号、24号线届时将穿越北蔡。

商圈、配套

五星邻里：五星路鹏海板块；

唐人御桥里：陈春路绿川板块；

龙阳中心枢纽南区：上海档案馆新馆、外国领事馆、医院、养老院。

小结

总之，无论是现在还是未来，投资北蔡这个板块是稳赚不赔的，至于能够增值多少，看政策、看国运，当然更重要的还是看微操。我们的目标不仅是上对车，还要挑一个最舒适的座位。

相信看到最后的都是有意向的老板了，偌大北蔡几百个的小区，上千套房源，到底如何挑选最佳的那个“座位”？敬请期待下期——北蔡板块大数据笋盘推荐。或加小编微信私聊提前知晓详细房源。